MieterEcho
MieterEcho 326/Februar 2008
RECHT UND RECHTSPRECHUNG
Mieterhöhung bei geförderter Modernisierung und mietvertraglicher Vereinbarung einer geringeren als der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Vorliegen eines WBS
Der Vermieter kann bei einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Modernisierung im frei finanzierten Wohnungsbau nicht die Anwendung des Wohnungsbindungsgesetzes vereinbaren.
Wenn der Vermieter die Miete bei Abschluss des Mietvertrags auf die durchschnittliche Miete im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau beschränkt, eröffnet diese Vereinbarung nicht im Umkehrschluss die Möglichkeit einer einseitigen Erhöhung der Miete, wenn sich die durchschnittliche Miete im sozialen Wohnungsbau erhöht.
AG Mitte, Urteil vom 18.07.2007 - 22 C 244/06 -
Vermieterin und Mieterin hatten 2004 einen Mietvertrag geschlossen, in dem unter anderem vereinbart war, dass bei Nachweis eines Wohnberechtigungsscheins (WBS) durch den Mieter die Nettomiete auf die vergleichbare Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau herabgesetzt sei. Zugleich wurde bestimmt, dass der Vermieter berechtigt sei, die Miete, einschließlich der Nebenkosten, nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften zu erhöhen. In der Anlage zum Mietvertrag war darüber hinaus vereinbart, dass ein Mieter, der die Einkommensvoraussetzungen der §§ 25 bis 25 d des Zweiten Wohnungsbaugesetzes erfüllt und dies durch Vorlage eines WBS nachweist, keine höhere Miete zahlen solle als die Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau (seinerzeit 3,63 Euro nettokalt). Wenn die verlangte Miete die einkommensabhängige Miete übersteige, dann brauche der Mieter mit Beginn des Folgemonats, in welchem er seine Einkommensvoraussetzungen durch Wohnberechtigungsschein nachgewiesen habe, nur die geringere Miete zahlen. Umgekehrt entfalle der "Anspruch" des Mieters auf Zahlung der geringeren Miete, wenn er nicht alle drei Jahre einen aktuellen Wohnberechtigungsschein vorlege.
Die Mieterin erfüllte bei Abschluss des Mietvertrags die verlangten Voraussetzungen und zahlte lediglich die einkommensabhängige Durchschnittsmiete von 3,63 Euro/qm. Mit Schreiben vom 21. Dezember 2005 teilte die Vermieterin der Mieterin mit, dass sich die Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau auf 4,25 Euro/qm nettokalt erhöht habe und forderte sie auf, nunmehr diese erhöhte Miete zu zahlen. Die Mieterin wandte sich gegen das Erhöhungsverlangen und vertrat die Ansicht, die Mieterhöhung sei unwirksam, weil ihr keine Wirtschaftlichkeitsberechnung beigefügt gewesen sei.
Die Vermieterin klagte auf Zahlung der rückständigen Miete. Das Amtsgericht hat die Klage der Vermieterin abgewiesen. Es gelangte zu der Feststellung, dass die Vermieterin nicht berechtigt war, unter Hinweis auf die erhöhte Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau einseitig die Miete für die frei finanzierte Wohnung zu erhöhen. Bei der streitgegenständlichen Wohnung handele es sich um frei finanzierten Wohnraum, bei dem lediglich die Modernisierung mit öffentlichen Mitteln gefördert war. Dies habe zur Folge, dass die Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes nicht anzuwenden seien. Aus diesem Grund könne die Vermieterin keine einseitige Mieterhöhung unter Bezugnahme auf die erhöhten Durchschnittsmieten im sozialen Wohnungsbau durchführen. Ebenso wenig sei das Beifügen einer Wirtschaftlichkeitsberechnung ausreichend oder notwendig.
Das Amtsgericht führte weiter aus, mit der in der Anlage getroffenen Vereinbarung hätten die Parteien die (üblicherweise höhere Miete) einvernehmlich auf das seinerzeitige Durchschnittsniveau der Mieten im sozialen Wohnungsbau (3,63 Euro/qm) verringert. Wenn und soweit sich diese Durchschnittsmiete zwischenzeitlich erhöhe, ergebe sich aus in dieser Vereinbarung keine Rechtsgrundlage zur (automatischen) Erhöhung der vereinbarten Miete. Im frei finanzierten Wohnungsbau könnten die Parteien die Anpassung der Miete nur durch Vereinbarung einer Staffelmiete nach Maßgabe des § 554 b BGB oder im Rahmen der §§ 558 bis 560 BGB (Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder Mieterhöhung wegen Modernisierung) durchführen. Eine hiervon abweichende Vereinbarung sei nach der Vorschrift des § 557 Abs. 4 BGB unwirksam. Die gesetzlichen Ausnahmeregelungen für die der Mietpreisbindung unterliegenden Wohnungen waren nach Ansicht des Amtsgerichts auf das vorliegende Mietverhältnis über frei finanzierte Wohnungen auch nicht entsprechend anwendbar. Insbesondere konnte die Vermieterin die Anwendbarkeit der dortigen Vorschriften nicht vertraglich vereinbaren.
Grundsätzlich sei es einem Vermieter unbenommen, eine Vereinbarung zu treffen, mit der er sich hinsichtlich der Erhöhungsmöglichkeiten oder der geschuldeten Miete gewissen Einschränkungen unterwerfe. So könne ein Vermieter insbesondere auch vereinbaren, dass die Nettokaltmiete nicht höher sein solle als die Durchschnittsmiete des mit öffentlichen Mitteln geförderten sozialen Wohnungsbaus bei städtischen Wohnungsunternehmen. Eine solche Vereinbarung führe jedoch nicht automatisch zu einer Erhöhung der Miete für den Fall, dass sich die Durchschnittsmiete entsprechend ändere.
Auch die im Mietvertrag vorgenommene Offenlegung der Mietpreiskalkulation (ähnlich wie bei mit öffentlichen Mitteln gefördertem sozialem Wohnungsbau) führe nicht dazu, dass nunmehr eine Kostenmiete im Sinne des Wohnungsbindungsgesetz geschuldet werde. Ein Vermieter müsse daher entweder eine Mieterhöhung nach Maßgabe der Vorschriften der §§ 558 bis 560 BGB durchführen oder bereits bei Abschluss des Mietvertrags eine Staffelmiete vereinbaren. Die Klage des Vermieters auf Zahlung des erhöhten Mietzinses wurde daher abgewiesen.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Alexander Berndt
Anmerkung:
Auf die Berufung der Vermieterin hat das Landgericht Berlin darauf hingewiesen, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg biete, da es sich bei nach den Modernisierungs- und Instandsetzungsrichtlinien geförderten Wohnungen nicht um preisgebundenen, sondern um preisfreien Wohnraum handelt, bei denen Mieterhöhungen nur nach den §§ 558 ff. BGB erfolgen können.