MieterEcho
MieterEcho 325/Dezember 2007
RECHT UND RECHTSPRECHUNG
Verspätete Ankündigung einer Modernisierung und Mieterhöhung
Ein Vermieter ist gemäß § 554 BGB verpflichtet, Modernisierungsmaßnahmen mit einer Frist von drei Monaten anzukündigen. Eine verspätete Ankündigung steht einer Mieterhöhung wegen Modernisierung auch dann nicht entgegen, wenn der Mieter der Modernisierungsmaßnahme widersprochen hat.
BGH, Urteil vom 19.09.2007 - VIII ZR 6/07 -
Der Vermieter hatte mit Schreiben vom 18. August 2004 den Einbau eines Aufzugs in ein fünfgeschossiges Wohngebäude angekündigt. Die Mieter widersprachen dieser Maßnahme. Sie teilten in ihrem Schreiben mit, dass sie die Modernisierungsmaßnahme nur unter der Voraussetzung dulden würden, dass diese zu keiner Mieterhöhung führe. Der Vermieter begann bereits nach einem Monat mit der Durchführung der Arbeiten zum Einbau des Aufzugs. Im Juli 2005 erhöhte er die Miete um monatlich 107,06 Euro. Die Mieter zahlten den Erhöhungsbetrag nicht, der Vermieter klagte auf Zahlung des Mieterhöhungsbetrags.
Das Amtsgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Mit der Berufung der Mieter hob das Landgericht Berlin das Urteil des Amtsgerichts auf und wies die Klage ab. Auf die Revision des Vermieters hob der BGH das Urteil des Landgerichts Berlin auf und wies die Berufung der Mieter zurück.
Vermieter und Mieter stritten sich inhaltlich lediglich um die Frage, ob die Nicht-Einhaltung der Ankündigungsfrist von drei Monaten den Ausschluss des Rechts zur Erhöhung der Miete wegen der durchgeführten Modernisierungsarbeiten zur Folge habe. Das Berufungsgericht hatte unter Hinweis auf die bisherige Rechtsprechung des Kammergerichts die Ansicht vertreten, dass eine formell fehlerhafte Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen das Recht des Vermieters zur Erhöhung der Miete ausschließe, solange nicht die Mieter die Maßnahmen (ausdrücklich oder stillschweigend) geduldet hätten. Durch den Widerspruch der Mieter fehle es an den Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach § 559 BGB.
Der BGH hielt diese Rechtsansicht für fehlerhaft. Er gelangte unter Hinweis auf die bestehenden Rechtsansichten und die bislang geltende Rechtsprechung des Kammergerichts zu dem Ergebnis, dass eine fehlerhafte oder nicht eingehaltene Ankündigungsfrist die Erhöhung der Miete im Anschluss an die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen nicht automatisch ausschließe.
Begründet wurde diese Ansicht mit dem Hinweis auf § 559 b Absatz 2 Satz 2 BGB. Nach dem Wortlaut dieser Vorschrift verlängert sich die Frist zur Zahlung der Mieterhöhung im Anschluss an die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen von drei Monaten auf sechs Monate, wenn der Vermieter es unterlassen hat, im Ankündigungsschreiben die voraussichtlich erhöhte Miete mitzuteilen oder die tatsächliche die angekündigte Mieterhöhung um 10% überschreitet. Nach Ansicht des BGH folge daraus im Umkehrschluss, dass andere als die dort genannten Mängel einer Modernisierungsmitteilung für die anschließende Mieterhöhung ohne Bedeutung sein sollen. Nach Auffassung des BGH könne es nicht sein, dass eine verspätete Mitteilung des Vermieters gegenüber einer gänzlich unterlassenen Mitteilung nachteiligere Folgen auslöse.
Auch der Gesetzeszweck spreche dafür, dass die Nichteinhaltung der Ankündigungsfrist einer modernisierungsbedingten Mieterhöhung gemäß § 559 BGB nicht entgegenstehen solle. Durch die Einhaltung dieser Frist solle dem Mieter ein gewisser Zeitraum zugebilligt werden, um sich auf die beabsichtigten (Bau-)Maßnahmen einzustellen und gegebenenfalls von dem ihm in diesem Zusammenhang zustehenden Sonderkündigungsrecht gemäß § 554 Absatz 3 Satz 2 BGB Gebrauch machen zu können. Insbesondere sei die Frist dieses Sonderkündigungsrechts mit der Ankündigungsfrist in der Weise abgestimmt, dass das Mietverhältnis für den Fall der Kündigung noch vor Beginn der Baumaßnahmen ende.
Die Mitteilungspflicht dient nach Ansicht des BGH dem Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen (in zeitlicher Hinsicht), nicht jedoch der Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierungsmaßnahme im Rahmen des § 559 BGB auf den Mieter umzulegen. Die Vorschriften zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen sollen dem Vermieter im Interesse der allgemeinen Verbesserung der Wohnverhältnisse einen finanziellen Anreiz zur Modernisierung geben. Mit diesem Gesetzeszweck sei es nicht vereinbar, dem Vermieter die Möglichkeit einer Mieterhöhung für eine tatsächlich durchgeführte Modernisierung allein wegen des Verstoßes gegen eine Verfahrensvorschrift auf Dauer zu versagen. Das Urteil des Landgerichts Berlin wurde daher aufgehoben und die Berufung der Mieter zurückgewiesen.
Veröffentlicht in Das Grundeigentum 2007, Seite 1478 f.