MieterEcho
MieterEcho 325/Dezember 2007
RATGEBER WOHNUNG
Wohnen in Zeiten des Klimawandels
Durch die Klimaerwärmung motivierte Gesetzesinitiativen haben vielfältige Auswirkungen auf Mietverhältnisse
Frank Fitzner
Aufgrund der Erwärmung des Klimas setzt sich zunehmend die Erkenntnis durch, dass der dafür verantwortliche Ausstoß von CO2 verringert werden muss. So wird zum 1. Juli 2008 der Energieausweis für Gebäude eingeführt. Ferner sind eine bessere Wärmedämmung von Gebäuden und der Einsatz von erneuerbaren Energien beim Heizen geplant. Bereits 2001 wurden Modernisierungen zur Einsparung von Energie erleichtert. In Zeiten des Klimawandels und steigender Energiekosten sollten Verbraucher/innen ihre Möglichkeiten wahrnehmen, Energie zu sparen.
Bei Haushaltsgeräten wie Waschmaschinen oder Kühlschränken gibt es schon seit Jahren sogenannte Energieeffizienzklassen, die dem Verbraucher zumindest einen Vergleichsmaßstab für die durch den Betrieb entstehenden Kosten bieten. Für Wohnungen gab es so etwas bislang nicht, obwohl das Heizen einen erheblichen Energieverbrauch erfordert und damit zu mehr Luftverschmutzung und höheren Kosten führt als der Einsatz von Elektrogeräten.
Jetzt hat der Gesetzgeber über die novellierte Energieeinsparverordnung (EnEV) den Energieausweis für bestehende Wohngebäude eingeführt. Künftig können potenzielle Mieter/innen vom Vermieter verlangen, dass er ihnen vor Mietvertragsabschluss eine Bescheinigung vorlegt, in der der Energiebedarf oder der Energieverbrauch des betreffenden Gebäudes angegeben ist. Damit soll Mietern schon vor Vertragsabschluss die Möglichkeit gegeben werden, die Heizkosten der Wohnung, an der sie interessiert sind, einzuschätzen. Wie im deutschen Recht üblich gibt es dabei verschiedene Fristen: Für Wohngebäude, die bis Ende 1965 gebaut wurden, muss der Energieausweis ab dem 1. Juli 2008 vorgelegt werden und für später errichtete Wohngebäude ab dem 1. Januar 2009.
Zwei verschiedene Energieausweise
Grundsätzlich gibt es bedarfs- oder verbrauchsbasierte Energieausweise. Der bedarfsorientierte ist genauer, da er auf objektiven Kriterien wie der Wärmedämmung von Wänden, Dach und Fenstern sowie den technischen Daten der Heizungsanlage beruht. Der verbrauchsbasierte kann auf der Grundlage bisheriger Heizkostenabrechnungen erstellt werden und ist dadurch für die Vermieter deutlich billiger in der Erstellung. Seine Aussagekraft ist allerdings wesentlich geringer, vor allem bei Leerstand. Stehen mehr als 15% der Wohnungen leer, ist ein verbrauchsorientierter Energieausweis praktisch wertlos. Stark eingeschränkt ist sein Informationsgehalt auch bei längerer Abwesenheit von Mieter/innen, etwa wenn diese den Winter in südlichen Gefilden verbringen. Die Immobilienverbände haben durchgesetzt, dass der Eigentümer in der Regel entscheiden kann, welchen Ausweis er ausstellen lässt. Lediglich für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt worden ist, muss ein bedarfsorientierter Ausweis erstellt werden. Damit dürfte sich in der Praxis der verbrauchsbasierte Energieausweis durchsetzen.
Farbskala zeigt Energieverbrauch
In dem vierseitigen Energieausweis werden auf einer Skala von Grün (geringer Bedarf beziehungsweise Verbrauch) über Gelb bis Rot (hoher Verbrauch und damit Sanierungsbedürftigkeit) Energiewerte angegeben. Diese bieten dem Wohnungssuchenden leider keinen so verständlichen Vergleichsmaßstab wie die oben genannten Energieeffizienzklassen für Elektrogeräte. Sinnvoll wäre die Angabe eines objektiven Werts wie der erforderlichen Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Aber immerhin ist ein erster Schritt getan, der Mieter/innen eine bessere Einschätzung ihrer künftigen Energiekosten ermöglicht. Damit dürfte auch die bisherige Praxis unseriöser Vermieter, die Nebenkosten im Mietvertrag unrealistisch niedrig anzusetzen und damit eine niedrigere Gesamtmiete vorzutäuschen, was bei der nächsten Betriebskostenabrechnung eine kräftige Nachzahlung und eine Nebenkostenerhöhung zur Folge hat, zumindest erschwert werden. Es bleibt zu hoffen, dass Angaben zum Energiebedarf irgendwann einmal bereits in Wohnungsanzeigen enthalten sein werden.
Bei bestehenden Vertragsverhältnissen haben Mieter/innen keinen Anspruch, den Energieausweis einzusehen. Dann ergibt sich der Energieverbrauch allerdings auch aus der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten.
Einsatz alternativer Energieversorgungssysteme und Wärmedämmung
Die Öl- und Gaspreise sind in den letzten Jahren explodiert. Bundesbauminister Wolfgang Tiefensee beabsichtigt daher, bei Neubau und Grundsanierung künftig eine teilweise Nutzung erneuerbarer Energien verbindlich vorzuschreiben*. Der jeweilige Hauseigentümer kann dabei wählen, ob er "Solarkollektoren, feste Biomasse wie Holzschnitzelöfen oder Geothermie" (Erdwärme) einsetzt. Dadurch soll der Wohnungsbestand in Deutschland energieeffizient und auf erneuerbare Energien ausgerichtet werden.
Der Grundeigentümer kann seiner Verpflichtung auch dadurch nachkommen, dass er die Energiequalität seines Gebäudes um 15% besser ausgestaltet, als in der Energieeinsparverordnung vorgesehen, etwa durch eine besonders gute Wärmedämmung. Die Maßnahmen sollen von der Bundesregierung über bereits bestehende Programme gefördert werden.
Die Belastung für die Mieter sei erträglich, da die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen auf viele Jahre verteilt umgelegt würden, so Tiefensee. Zudem seien wegen der höheren Energieeffizienz Einsparungen zu erwarten.
Zur Frage der Kostenverteilung hat die GfK Marktforschung im Auftrag des Verbands Bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW Bayern) kürzlich eine repräsentative Umfrage durchgeführt, deren Ergebnisse im Oktober in der Immobilien-Zeitung veröffentlicht wurden. Danach befürworten zwar 90% der Mieter/innen die Idee, Heizkosten zu sparen, aber nur ein Fünftel ist bereit, einen Teil der eingesparten Nebenkosten für entsprechende Investitionen aufzuwenden; bei den Besserverdienenden sind es 41%. Eine Beteiligung an den Investitionskosten durch eine höhere Miete kommt sogar nur für 5% der Mieter/innen infrage. Dieses Ergebnis vermag angesichts der seit circa 15 Jahren sinkenden Reallöhne nicht sonderlich zu überraschen.
Xaver Kroner, Verbandsdirektor des VdW, bezeichnet es als "absurd", dass Vermieter in den Klimaschutz investieren sollen, während nur die Mieter davon profitieren würden. Er fordert eine Regelung, nach der die Kosten leichter auf die Miete umgelegt werden können.
Herr Kroner übersieht, dass Investitionen in energiesparende Maßnahmen schon jetzt im Rahmen einer Modernisierung umgelegt werden können. Nach § 559 BGB kann der Vermieter 11% der Kosten einer Modernisierungsmaßnahme auf die Miete aufschlagen. Somit haben die Mieter/innen die Maßnahme nach neun Jahren bezahlt - die Miete wird danach aber nicht wieder abgesenkt. Zudem macht ein Vermieter, der die Heizkosten seiner Wohnungen senkt, diese auf dem Markt attraktiver. Und schließlich ist beispielsweise eine Wärmedämmung nach dem Berliner Mietspiegel ein wohnwerterhöhendes Merkmal. Daher ist bereits die derzeitige Regelung überwiegend im Interesse der Vermieter.
Urteil des BGH zur Wärmedämmung als Modernisierungsmaßnahme
Rechtslage und Rechtsprechung zu einer Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen zur Einsparung von Heizenergie sind schon jetzt nicht sonderlich mieterfreundlich. Der BGH hat bereits am 10. April 2002 entschieden, dass einer entsprechenden Modernisierungsankündigung keine Wärmebedarfsrechnung beigefügt werden muss (VIII ARZ 3/01). Vielmehr sei es ausreichend, wenn der Vermieter die Maßnahme so beschreibt, dass Mieter/innen mit Unterstützung einer bautechnisch oder juristisch sachkundigen Person beurteilen können, ob eine Modernisierungsmaßnahme vorliegt. Hierfür reiche bei einer Wärmedämmung in der Regel die Angabe des alten und des neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert, neu: u-Wert) der renovierten Außenbauteile aus.
Außerdem stellte der BGH in dem genannten Beschluss fest, dass für den Begriff der Nachhaltigkeit nicht die Feststellung einer bestimmten Mindestenergieeinsparung erforderlich sei. Es reiche bereits aus, wenn überhaupt eine dauerhaft messbare Einsparung an Heizenergie erzielt werde. Ausdrücklich offen ließ das Gericht, ob eine Mieterhöhung zulässig ist, die in keinem Verhältnis zu der erwarteten Einsparung an Heizkosten steht. Dann würde die Miethöhe nur noch durch den Mietspiegel und § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (Mietpreisüberhöhung) begrenzt. Zuvor war bei einer Modernisierung ein angemessenes Verhältnis zwischen Mieterhöhung und der potenziellen Ersparnis erforderlich.
*) Anm. der Red.: Nach Redaktionsschluss wurde am 5. Dezember 2007 vom Kabinett ein Energie- und Klimapaket beschlossen. Für Neubauten wird künftig verlangt, dass zu 15% erneuerbare Energien zum Einsatz kommen. Für Sanierungen von bestehenden Gebäuden sollen ab 2009 schärfere Energiestandards gelten, jedoch wird der Einsatz von erneuerbaren Energien nicht vorgeschrieben.
EnergiesparTipps
Frank Fitzner
"Wer seinen Stromverbrauch durch effiziente Elektrogeräte dauerhaft reduziert, wird auch dauerhaft Geld sparen", erklärte Stephan Kohler, Geschäftsführer der Deutschen Energie-Agentur GmbH (dena) am 15.10.2007. "Ein Vier-Personen-Haushalt kann so mehr als 250 Euro Stromkosten im Jahr sparen und darüber hinaus einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz leisten."
- Wenn ein solcher Haushalt herkömmliche Glühlampen gegen Energiesparlampen austauscht, reduziert er seine Kosten für Licht um 80% oder 80 Euro jährlich.
- Auch das Einsparpotenzial durch sparsame Haushaltsgeräte ist beträchtlich, bei einem 4-Personen-Haushalt liegt es bei circa 65 Euro. Ein neuer Kühlschrank verbraucht im Vergleich zu älteren Modellen um bis zu 75% weniger Strom. Deshalb kann auch der Austausch noch funktionierender Geräte sinnvoll sein. Unter www.stromeffizienz.de finden sich Angaben zum Energieverbrauch von Haushaltsgeräten verschiedener Hersteller.
- Auch der zunehmend verbreitete Stand-by-Modus vieler Geräte ist ein Stromfresser, für unseren durchschnittlich ausgestatteten Vergleichshaushalt beträgt er weitere 65 Euro pro Jahr. Diese Kosten lassen sich durch eine ausschaltbare Steckdosenleiste oder das Herausziehen des Steckers reduzieren. Am besten achtet man bereits beim Kauf darauf, dass das Gerät richtig ausgeschaltet und nicht nur in Stand-by-Betrieb versetzt werden kann.
Weitere Informationen zur Stromeffizienz im Haushalt unter www.stromeffizienz.de oder der kostenlosen Telefonnummer 08000-736734.
Stromanbieter wechseln
Der liberalisierte Strommarkt ermöglicht seit einigen Jahren auch in Deutschland den Wechsel des Stromversorgers. Wirklicher Wettbewerb findet allerdings nicht statt, da sich das Leitungsnetz noch in den Händen der ehemaligen Monopolisten (in Berlin jetzt Vattenfall) befindet. Auch Öko-Strom muss nicht unbedingt teurer sein als herkömmlich erzeugter.
Im Netz gibt es verschiedene Stromkosten-Rechner. Ein Selbstversuch des Autors dieser Zeilen führte allerdings bei vier verschiedenen Stromrechnern zu vier verschiedenen Ergebnissen.