MieterEcho 324/Oktober 2007: Infoschrift Mietsicherheit

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MieterEcho 324/Oktober 2007

Quadrat INFOSCHRIFT

Infoschrift Mietsicherheit

Tipps für Mieter/innen rund um die Mietkaution

Unter welchen Voraussetzungen und in welcher Höhe darf der Vermieter eine Kaution von Ihnen verlangen? Wie sollte diese geleistet werden? Welche Rechte und Pflichten ergeben sich daraus? Was gilt beim Verkauf der von Ihnen bewohnten Wohnung? Und wann können Sie die Mietsicherheit zurückfordern?

Vereinbarung einer Mietsicherheit

Die in 551 BGB geregelte Mietsicherheit (oder Mietkaution) dient der Absicherung künftiger Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Eine Einschränkung gilt für preisgebundenen Wohnraum, also für Sozialwohnungen (öffentlich geförderter sozialer Wohnungsbau) und steuerbegünstigte Wohnungen (mit Aufwandsdarlehen/-zuschüssen geförderter Wohnungsbau). Bei preisgebundenem Wohnraum darf die Kaution nur für Schönheitsreparaturen und Schäden an der Wohnung vereinbart werden.

Der Vermieter kann nur dann eine Mietsicherheit verlangen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Eine Ausnahme gilt bei der Fortsetzung des Vertrags mit anderen Personen, etwa wenn nach dem Tod des Mieters Familienangehörige oder Haushaltsmitglieder in das Mietverhältnis eintreten. Hiervon wiederum ausgenommen sind die Erben des Mieters/der Mieterin, die - wenn sie das Mietverhältnis fortsetzen - keine Sicherheit leisten müssen.

Außerdem kann die Zustimmung zu baulichen Veränderungen (z. B. behindertengerechter Umbau) von einer (zusätzlichen) Mietsicherheit abhängig gemacht werden.

Wichtig: 551 BGB ist zwingendes Recht. Der Vermieter darf also nicht zu Ihrem Nachteil von dieser Bestimmung abweichen.

Art der Kaution

Die Mietsicherheit kann auf verschiedene Arten geleistet werden. Ein getroffene Kautionsvereinbarung ist bindend und kann einseitig nicht geändert werden. Meist wird die Sicherheit als Barkaution, Sparbuch oder Bürgschaft geleistet. Selten, aber ebenfalls möglich ist, dem Vermieter Gehaltsforderungen abzutreten oder sogenannte mündelsichere Wertpapiere wie Bundesschatzbriefe zu übergeben.

Eine Doppelsicherung ist unzulässig. Der Vermieter darf also zum Beispiel nicht eine Barkaution und zusätzlich eine Bürgschaft verlangen. Wenn Sie laut Mietvertrag mehrere Sicherheiten leisten müssen, so ist diese Vereinbarung teilweise nichtig. Sie müssen dann nur eine Sicherheit leisten oder können eine bereits zusätzlich gewährte Sicherheit zurückfordern. Etwas anderes gilt dann, wenn eine freiwillig geleistete Bürgschaft unaufgefordert übernommen wird, also z.B. Mieter/innen zusätzlich zur Barkaution eine Bürgschaft anbieten und der Vermieter dieses Angebot annimmt.

Barkaution

Bei der Barkaution wird der Sicherungsbetrag direkt an den Vermieter gezahlt. Der Vermieter muss das Geld getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen, und zwar mindestens zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Eine Ausnahme gilt, wenn die Verzinsung vor dem 1. Januar 1983 vertraglich ausgeschlossen wurde.

Sie sollten darauf achten, dass Ihr Geld im Fall einer Insolvenz Ihres Vermieters sicher vor dem Zugriff Dritter ist. Hierfür muss der Vermieter ein Treuhandkonto anlegen, auf das seine Gläubiger auch bei einer Zwangsvollstreckung nicht zugreifen können. Das Konto muss korrekt mit "Mietkaution" bezeichnet sein, die Bezeichnung "Mieter XY" oder "Mietkonto" genügt zur Kenntlichmachung nicht. Die Zusammenfassung der Kautionen mehrerer Mieter in einem Treuhandkonto ist zulässig. Der Vermieter muss den Mieter/innen auf Anfrage nachweisen, dass er die Kaution insolvenzsicher angelegt hat. Eine solche Anfrage ist zu empfehlen. Der Nachweis kann erforderlichenfalls auch im Wege einer Auskunftsklage gerichtlich erzwungen werden.

Sparbuch

Sie können auch gemeinsam mit Ihrem Vermieter ein Sparbuch einrichten, über das sie nur gemeinsam verfügen können. Oder Sie richten ein Sparbuch (Tagesgeldkonto etc.) ein, das Sie an Ihren Vermieter verpfänden. Dies hat den Vorteil, dass Sie bei der Bank einen Freistellungsauftrag erteilen können und für die anfallenden Zinsen keine (oder weniger) Kapitalertragssteuer bezahlen müssen. Zusätzlich sollten Sie eine Informationspflicht der Bank für den Fall vereinbaren, dass Ihr Vermieter die Mietsicherheit antastet. Bereits bei der Kontoeröffnung sollten Sie der Bank mitteilen, dass Sie ein Mietkautionskonto anlegen wollen, das an den Vermieter verpfändet wird. Sie erhalten dann die Verpfändungserklärung, die Sie dem Vermieter übergeben. Die Banken halten hierfür Verpfändungsvordrucke bereit. Nachdem Sie ausgezogen sind und Anspruch auf Rückgabe der Mietsicherheit haben, erhalten Sie diese Verpfändungserklärung mit der Freigabe vom Vermieter zurück (Näheres zur Rückgabe und zu den Fristen siehe unten.)

Seit dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1. September 2001 können andere Anlageformen wie etwa Aktien vereinbart werden. Ein eventueller Kursverlust würde vorrangig zu Ihren Lasten gehen, denn der Vermieter riskiert nur eine Verringerung der Sicherheit, Sie aber erhalten weniger Geld zurück.

Höhe der Sicherheit

Die Höhe der Kaution darf nach 551 Abs. 1 BGB bei Wohnraum nicht mehr als drei Nettokaltmieten betragen, d. h. drei Monatsmieten ohne die Betriebs-, Heiz- und Warmwasserkosten. Bei einer Bruttokaltmiete, bei der die sogenannten kalten Betriebskosten nicht abgerechnet werden, beträgt die Sicherheit maximal drei Bruttokaltmieten. Dies gilt auch dann, wenn eine Bruttowarmmiete vereinbart wurde, denn eine solche ist unzulässig; in diesem Fall müssen die Heiz- und Warmwasserkosten von der Bruttowarmmiete abgezogen werden.

Auch eine Bürgschaft ist nur in dieser Höhe zulässig. Haben Sie eine höhere Mietsicherheit vereinbart, als gesetzlich zulässig ist, ist die Vereinbarung nicht gänzlich unwirksam. Die Mietsicherheit wird dann auf die gesetzliche Höhe begrenzt und Sie können den darüber hinausgehenden Betrag vom Vermieter zurückfordern.

Zahlungsweise

Die Kaution kann gemäß 551 Abs. 2 BGB in drei gleichen Raten bezahlt werden. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden folgenden einen beziehungsweise zwei Monate später. Diese Regelung ist zwingend, d. h. sie gilt auch dann, wenn Sie laut Mietvertrag die gesamte Kaution zu Beginn des Mietverhältnisses bezahlen müssen.

Wird eine Sicherheit erst während des Mietverhältnisses vereinbart, so ist die erste Rate sofort fällig, die Folgeraten einen beziehungsweise zwei Monate später.

Nichtleistung der Sicherheit

Sofern Sie eine rechtmäßig vereinbarte Kaution nicht bezahlen, kann Ihr Vermieter eine Zahlungsklage erheben. Dieser Anspruch verjährt erst nach drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem er entstanden ist, also in der Regel dem Abschluss des Mietvertrags.

Der Anspruch kann sogar nach Beendigung des Mietverhältnisses noch geltend gemacht werden, wenn eine Abrechnung der gegenseitigen Forderungen noch nicht erfolgt ist und der Vermieter darlegen kann, dass zum Beispiel noch eine Betriebskostennachzahlung zu erwarten ist. Dann kann er eine Sicherheitsleistung in der voraussichtlichen Höhe seiner Forderung verlangen.

Der Vermieter kann auch die Übergabe der Wohnung verweigern, wenn Mieter/innen eine rechtmäßig vereinbarte Kaution nicht bezahlen. Umgekehrt haben Mieter/innen das Recht, die Mietsicherheit zurückzubehalten, wenn der Vermieter die Wohnung nicht übergibt. Dieses Recht steht Mieter/innen jedoch nicht wegen Mängeln der Mietsache zu.

Der Vermieter kann bei Nichtzahlung der Kaution sogar den Mietvertrag wegen schuldhafter Vertragsverletzung ordentlich kündigen. Sollten Mieter/innen die Kaution jedoch aufgrund schuldlosen Geldmangels nicht bezahlt haben, wäre eine solche Kündigung nicht gerichtlich durchsetzbar.

Wichtig: Ihr Vermieter kann das Mietverhältnis sogar fristlos kündigen, wenn Sie zwei Monatsmieten nicht bezahlt haben. Sofern Sie wegen Geldknappheit nicht Miete und Kaution gleichzeitig bezahlen können, sollten Sie als Zahlungszweck einer Teilzahlung "Miete" angeben. Denn eine Kündigung wegen nicht bezahlter Miete ist für den Vermieter leichter durchsetzbar als eine wegen nicht bezahlter Kaution.

Verwertung der Kaution

Der Vermieter ist im Hinblick auf das Kautionsguthaben einschließlich der Zinsen als Treuhänder anzusehen. Er darf nur auf die Kaution zurückgreifen, wenn er fällige Forderungen gegen Mieter/innen hat. Für die Inanspruchnahme der Kaution kommt es auf die mietvertragliche Vereinbarung an. Wurde bezüglich der Verwertung der Mietsicherheit eine Beschränkung vereinbart, ist der Vermieter daran gebunden und darf sich z. B. während des Bestehens des Mietverhältnisses nicht aus der Kaution bedienen, wenn Mieter/innen mit der Mietzahlung im Rückstand sind oder eine Betriebskostennachforderung nicht gezahlt haben. Der Vermieter muss diese Ansprüche dann gesondert geltend machen. Ist keine Beschränkung vereinbart, kann er sich bei rechtskräftig festgestellten oder unstreitigen Forderungen aus der Kaution bedienen und die Wiederauffüllung der Kaution verlangen.

Handelt es sich um ausdrücklich bestrittene Forderungen, wie z. B. nach Auffassung des Vermieters ungerechtfertigte Mietminderungsbeträge oder streitige Betriebskostennachforderungen, ist eine Verwertung der Kaution nach herrschender Meinung unzulässig. Mieter/innen können in diesem Fall die Wiederauffüllung der Kaution verlangen. Lassen Sie sich hierzu in einer unserer Beratungsstellen beraten!

In den überwiegenden Fällen wird der Vermieter erst nach Beendigung des Mietverhältnisses auf die Kaution zurückgreifen.

Der Mieter kann während der Mietzeit nicht über die Kaution verfügen. Solange das Mietverhältnis besteht, darf er den Kautionsrückzahlungsanspruch nicht mit Forderungen des Vermieters aufrechnen. Es ist somit unzulässig, dass er bei Vertragsende die Mietzahlung einstellt und den Vermieter darauf verweist, sich aus der Kaution zu bedienen.

Veräußerung der Wohnung

Seit dem 1. September 2001 (Mietrechtsreform) ist gemäß 566a BGB nach dem Verkauf einer Wohnung oder eines Gebäudes der Erwerber auf jeden Fall zur Rückgewähr der Kaution verpflichtet. Der Käufer muss die Kaution sogar dann zurückzahlen, wenn sie vom früheren Eigentümer nicht übergeben wurde. Wenn die Sicherheit auf einem Sonderkonto angelegt ist, tritt sogar ein gesetzlicher Kontoinhaberwechsel vom Vermieter auf den Erwerber ein.

Falls Sie die Kaution vom Erwerber nicht zurückerhalten können, haftet der frühere Vermieter für deren Rückerstattung. Dies gilt allerdings dann nicht, wenn Sie sich mit der Aushändigung der Sicherheit an den Erwerber einverstanden erklärt haben.

Achtung: Falls der Verkauf der Wohnung/ des Hauses bereits vor dem 1. September 2001 erfolgte, müssen die Mieter/innen beweisen, dass die Mietkaution dem Erwerber ausgehändigt wurde (BGH, Urteil vom BGH, Urteil vom 28.09.2005 - VIII ZR 372/04 -).

Mieterwechsel

Sofern der Mieter, der die Kaution geleistet hat, zwischenzeitlich aus dem Mietverhältnis ausgeschieden ist, kann der jeweils letzte Mieter die Rückgabe der Kaution verlangen.

Rückgabe der Mietsicherheit

Ein Anspruch auf Rückzahlung der Barkaution oder Rückgabe der Bürgschaftsurkunde besteht erst nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Der Vermieter ist dann verpflichtet, nach einer angemessenen Prüfungs- und Überlegungsfrist über die Kaution abzurechnen. Diese Frist beträgt in der Regel drei bis sechs Monate. Für eine längere Frist müssen besondere Umstände vorliegen, wie etwa noch nicht vorhandene Unterlagen für die Abrechnung der Betriebskosten. Wenn der voraussichtliche Anspruch des Vermieters geringer ist als die Kaution, darf er nur einen angemessenen Teil zurückbehalten.

Nach erfolgter Abrechnung muss der Vermieter die Mietsicherheit inklusive aufgelaufener Zinsen zurückzahlen oder aber eine Aufrechnung oder ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen.

Mit der vorbehaltlosen Rückzahlung der Kaution erkennt der Vermieter den Zustand der zurückgegebenen Wohnung als vertragsgemäß an.

Bitte beachten Sie: Mit dieser Infoschrift können wir Ihnen zwar viele grundsätzliche Tipps und Informationen liefern. Im konkreten Einzelfall oder bei Streit mit Ihrem Vermieter sollten Sie aber immer eine Beratungsstelle aufsuchen und sich individuell anwaltlich beraten lassen. Nur so kann die jeweils geltende Rechtsprechung berücksichtigt werden.

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