MieterEcho 324/Oktober 2007: "Endstation Neukölln" oder "neuer Trendkiez"?

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MieterEcho 324/Oktober 2007

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"Endstation Neukölln" oder "neuer Trendkiez"?

Zwischen Rütlischule und Landwehrkanal wird darüber diskutiert, ob in Nord-Neukölln Gentrifizierung stattfindet

Andrej Holm

Als Gentrifizierung (oder Gentrification) wird weltweit die Aufwertung von Stadtteilen bezeichnet, in deren Verlauf die dort lebenden ärmeren Bevölkerungsgruppen durch besser verdienende Haushalte verdrängt werden. In Berlin gelten Teile von Mitte, Prenzlauer Berg und Friedrichshain als typische Beispiele solcher Entwicklungen. Doch seit einiger Zeit wird auch im Zusammenhang mit dem Gebiet rund um den Reuterplatz in Nord-Neukölln von Gentrifizierungsprozessen gesprochen. Neukölln geriet bisher eher als Ort gewalttätiger Jugendbanden, mangelnder Integration und sozialer Probleme in die Schlagzeilen. Doch zumindest in den Straßenzügen im Reuterkiez werden erste Aufwertungserscheinungen beobachtet.

In den vergangenen Monaten konnte man zwei bemerkenswerte Veranstaltungen in der Gegend um den Reuterplatz erleben. Auf beiden Veranstaltungen wurde die Frage diskutiert, ob im Kiez Gentrifizierung erfolgt. Die erste Veranstaltung fand bereits im Dezember 2006 in den Projekträumen Friedelstraße 54 statt. Gekommen waren etwa 100 überwiegend junge Leute, von denen ein Großteil in den letzten Jahren ins Gebiet gezogen war. Viele von ihnen waren Studierende, die vor allem aufgrund der vergleichsweise günstigen Mieten in Neukölln wohnten. Im Mittelpunkt der Veranstaltung stand ein Austausch über die beobachteten Veränderungen im Kiez: Steigende Mietpreise bei Neuvermietungen, ein deutlicher Zuwachs von jungen und meist deutschen Studierenden sowie die zaghafte Etablierung von Szenekneipen, Galerien und Büros der Kreativbranche wurden als erste Anzeichen einer Aufwertung interpretiert. Die Diskussion rankte sich vor allem um die eigene Rolle bei diesen Veränderungen. So wurde insbesondere der Widerspruch zwischen den eigenen kulturellen Bedürfnissen nach einer ansprechenden Infrastruktur im Kiez und den damit ausgelösten Veränderungen thematisiert. Als ein Ansatz, die kritische Reflektion der eigenen Pionierrolle im Aufwertungsprozess auch praktisch anzuwenden, wurden Möglichkeiten einer stärkeren und aktiven Hinwendung zu einer Stadtteilarbeit diskutiert. Was dies auch ganz konkret bedeuten könnte, sollte auf weiteren Veranstaltungen besprochen werden.

Zwei gutbesuchte Veranstaltungen im Reuterkiez

Eine ebenfalls überraschend intensiv nachgefragte Veranstaltung fand im Juni in der Evangelischen Kirchengemeinde in der Nansenstraße statt. Eingeladen hatte die Kultur AG des Quartiersmanagements Reuterquartier. Die Zusammensetzung des Publikums unterschied sich zumindest in der Altersstruktur deutlich von der ersten Veranstaltung. Auch die hier anwesenden Gäste waren überwiegend deutscher Herkunft, doch das Durchschnittsalter lag zwischen Mitte dreißig und vierzig. Viele verwiesen auf ihre zum Teil langjährige Wohndauer im Quartier und auch der Blick auf die Veränderungen in der Nachbarschaft unterschied sich von der ersten Veranstaltung. Zwar wurden die Beobachtungen einer gestiegenen Attraktivität des Viertels und leicht steigender Mietpreise nicht infrage gestellt, doch die Veränderungen wurden weniger als der Beginn eines Verdrängungsprozesses wahrgenommen, sondern vor allem als eine Wiederherstellung eines früheren Zustands des Kiezes begrüßt. Insbesondere diejenigen, die schon länger dort lebten, verwiesen darauf, dass Neukölln traditionell eher eine kleinbürgerliche Gegend gewesen sei. Obwohl in den Vorträgen der Podiumsgäste vor allem auf die ökonomischen und sozialen Dimensionen von Gentrifizierung hingewiesen wurde, betonten die Wortbeiträge des Publikums vor allem den Beteiligungsaspekt an den Veränderungen in der Nachbarschaft. Fast schien es, als sei die Richtung der Entwicklungen egal, solange nur die zivilgesellschaftlichen Partizipationsstrukturen, die sich rund um das Quartiersmanagement etabliert haben, auch weiterhin aufrechterhalten werden.

Unterschiedliche Einschätzungen

Die beiden Veranstaltungen repräsentierten immerhin zwei im Kiez vorhandene wesentliche Bewohnergruppen und verdeutlichten, dass die Aufwertung nicht von allen Bewohner/innen gleichermaßen beurteilt wird. Ganz im Gegenteil, Gentrifizierung ist immer auch ein Ausdruck unterschiedlicher sozialer und ökonomischer Interessen - auch innerhalb der Ortsansässigen. Auf der ersten Veranstaltung in der Friedelstraße wurde überwiegend von den jungen Zugezogenen der klassische Widerspruch von Pionieren einer Gentrifizierung thematisiert, nämlich dass mit den eigenen Aktivitäten im Stadtteil letztlich die ökonomisch günstigen Existenzbedingungen zerstört werden (siehe auch S. 17 ff., die Red.). Die Positionen der Quartiersmanagementveranstaltung hingegen waren stärker von einem Nachbarschaftsbezug geprägt, der die eigene Karriere mit der schrittweisen Aufwertung des Wohngebiets verbinden will. Entsprechend unterschiedlich wurden die gleichermaßen beobachteten Veränderungen interpretiert. Dass bei beiden Veranstaltungen kaum Migrant/innen anwesend waren, obwohl sie einen großen Teil der Bewohnerschaft des Viertels ausmachen, verweist zudem auf die unterschiedlichen Partizipationsmöglichkeiten. Mit den Diskussionsangeboten zur Stadtentwicklung wurden nahezu ausschließlich diejenigen Bewohner/innen erreicht, die über eine akademische Bildung verfügen oder studieren und zudem keinen Migrationshintergrund haben.

Wird der Kiez tatsächlich gentrifiziert?

Doch ganz unabhängig davon, wie einzelne Bewohnerschaftsgruppen die Veränderungen bewerten, stellt sich die Frage, ob wir es in Nord-Neukölln überhaupt mit Gentrifizierungstendenzen zu tun haben. Der Definition nach handelt es sich bei Gentrifizierung um einen komplexen Aufwertungsprozess einer meist vernachlässigten und wohnungswirtschaftlich unterbewerteten Nachbarschaft, in deren Folge sich die Sozialstruktur in dem entsprechenden Gebiet zugunsten von einkommensstärkeren und statushöheren Bevölkerungsgruppen verändert. Mit diesem Prozess geht eine entsprechende Veränderung des Gebietscharakters einher. Gentrifizierung muss also entlang solcher ökonomischer, sozialer und kultureller Dimensionen untersucht werden.

Der wohnungswirtschaftliche Kern von Gentrifizierung ist die ökonomische Aufwertung bisher preiswerter Grundstücke, Gewerberäume und Wohnungen. In der Regel werden solche Wertsteigerungen durch Investitionen ausgelöst, die die Vermietung oder den Verkauf von Wohnungen zu deutlich höheren Preisen ermöglichen (siehe hierzu auch nachfolgendes Interview, die Red.). Der ökonomische Anreiz für die Eigentümer/innen liegt in Gewinnaussichten, die die Investitionen übertreffen. Wohnungswirtschaftler/innen sprechen dabei von der Realisierung der höchst möglichen Rendite. Im Fall einer Gentrifizierung müssten also bauliche Maßnahmen zur Aufwertung der Wohn- und Gebäudesubstanz ebenso zu beobachten sein wie steigende Grundstückspreise und höhere Mieten. Auch die Zunahme von Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen kann als ein deutliches Indiz für eine Aufwertung betrachtet werden.

Geringer Wohnungsleerstand

In Nord-Neukölln wurde in den vergangenen Jahren zumindest ein Anstieg der Mieten bei Neuvermietungen registriert. Insbesondere Wohnungssuchende, die sich in verschiedenen Stadtteilen orientieren, stellten fest, dass die Preise rund um den Reuterplatz inzwischen Kreuzberger Niveau hätten. Die Zeiten, in denen Wohngemeinschaften in der Gegend preiswerte Wohnungen fanden, sind augenscheinlich vorbei. Ein studentisches Forschungsprojekt der Technischen Universität stellte kürzlich fest, dass der Vermietungsstand in den Straßenzügen des Reuterkiezes wesentlich höher ist als der Neuköllner Durchschnitt. Über eine Abfrage des Gasversorgers GASAG wurde eine Leerstandsquote von weniger als 5% festgestellt. In anderen Altbaugebieten des Bezirks liegt der Leerstand teilweise bei 15 bis 20%.

Bei der zweiten Veranstaltung berichteten Vertreter der Hauseigentümer zudem von einer steigenden Zahl von Hausverkäufen und Eigentümerwechseln. Viele Grundstücke sind im Familienbesitz und insbesondere beim Generationswechsel des Hauseigentums stellt sich für viele die Frage eines Verkaufs. Zumal die Preise, wie in vielen anderen Stadtteilen Berlins, deutlich gestiegen sind. Die Situation in Nord-Neukölln unterscheidet sich darin nicht von anderen Altbauquartieren in Friedrichshain-Kreuzberg, aber sehr wohl von den weniger angesagten Vierteln in Neukölln. Detaillierte Untersuchungen zu den Kaufpreisen auf kleinräumiger Ebene liegen zurzeit nicht vor, aber die beschriebenen Entwicklungen lassen auf einen für Neukölln untypischen Mitnahmeeffekt des Berliner Immobilienbooms schließen. In den Bereichen des Grundstückshandels und der Mietpreisentwicklung sind also Aufwertungstendenzen zu beobachten. Die für Gentrifizierung typischen baulichen Aufwertungen durch Luxussanierungen und auch eine steigende Zahl von Umwandlungen in Eigentumswohnungen konnten bisher noch nicht beobachtet werden. Modernisierungsarbeiten beschränken sich bisher auf einfache Aufwertungsarbeiten in freiwerdenden Wohnungen, um höhere Mieten bei Neuvermietungen zu legitimieren. Hinsichtlich der Aufwertungsökonomie kann also von einer beginnenden und zaghaften Inwertsetzung gesprochen werden, die typisch für die Anfangsphasen von Gentrifizierungsprozessen sein können. Denn zumindest die ersten Investoren, die einen gehobenen Wohnstandard in einem bisher weniger angesagtem Gebiet anbieten wollen, gehen ein relativ großes Risiko ein. Bleibt die Aufwertung des Gebiets aus, ist eine gewinnerzielende Vermietung der luxussanierten Wohnungen nahezu ausgeschlossen.

Verdrängung und neue Sozialstruktur

Ein zweites zentrales Merkmal von Gentrifizierung ist der Austausch und die Aufwertung der Sozialstruktur. In der Regel werden dabei ärmere und statusniedere Haushalte durch Besserverdienende und statushöhere Haushalte ersetzt. Als Indikatoren für den Status der Haushalte werden z.B. die Bildungsabschlüsse und die Berufspositionen herangezogen. In der internationalen Gentrifizierungsforschung wurden zudem verschiedene Phasen dieses Bevölkerungsaustausches beobachtet. Zunächst ziehen vor allem Künstler/innen, Studierende, Selbstständige - die sogenannten Pioniere - in die Aufwertungsgebiete. Sie verfügen über höhere Bildungsabschlüsse und unterscheiden sich auch in ihren Berufsperspektiven oftmals deutlich von den bisherigen Bewohner/innen solcher Gebiete. Doch hinsichtlich der Einkommen und der Zahlungsfähigkeit gibt es nur geringe Unterschiede. Erst in einer späteren Phase der Gentrifizierung ziehen auch einkommensstärkere Haushalte in das Gebiet und verdrängen über ihre ökonomischen Potenziale die bisherigen Bewohner/innen und die Pioniere gleichermaßen.

Wenige Straßenzüge betroffen

Die jüngsten Entwicklungen in Nord-Neukölln werden vielfach als Zuzug von Studierenden beschrieben und werden von einer neuen Sichtbarkeit kreativer und projektorientierter Nutzung bisher leer stehender Gewerberäume begleitet. Die Ansiedlung von etablierten und reicheren Bevölkerungsgruppen blieb bisher aus, sodass auch hinsichtlich der sozialen Prozesse im Gebiet höchstens von einer Startphase der Gentrifizierung gesprochen werden kann. Insbesondere die fehlenden baulichen Investitionen und der nach wie vor vergleichsweise einfache Wohnstandard korrespondieren mit dieser Einschätzung. Den Zuzug von Studierenden und anderen statushöheren Gruppen genauer betrachtet, bestärkt sich jedoch der Eindruck eines räumlich klar begrenzten Aufwertungsprozesses. Ausgehend von den bevorzugten Wohnlagen direkt am Landwehrkanal sind es wenige Straßenzüge rund um den Reuterplatz, in denen sich die aktuellen Veränderungen vollziehen. Die anderen Altbauquartiere von Neukölln gelten weiterhin als wenig attraktive Wohnlage und auch die Leerstandsquoten dort sind höher. Anders als in den Gentrifizierungsgebieten in Mitte, Prenzlauer Berg und Friedrichshain zeichnet sich damit in Nord-Neukölln ein ganz klassisches räumliches Muster von Aufwertungsprozessen ab, da sich Aufwertungen nicht zerstreut in einer großen Fläche vollziehen, sondern von einem deutlich sichtbaren Ausgangspunkt kleinteilig ausbreiten.

Kulturelle Aufwertung und Veränderung des Nachbarschaftscharakters

Ein drittes typisches Merkmal von Gentrifizierungsprozessen ist die Veränderung des Nachbarschaftscharakters. Insbesondere die gewerbliche Nutzung und auch die Ausstattung und Gestaltung des öffentlichen Raums wird dabei zunehmend auf die repräsentativen Bedürfnisse und den Lebensstil der Zuzugsklientel ausgerichtet. Im Gegenzug verschlechtert sich die bisherige Qualität für sozial benachteiligte Gruppen im Quartier. Typische Beispiele für solche Entwicklungen sind die Verdrängung von preiswerten Läden mit Waren des täglichen Bedarfs oder spezielle Angebote für migrantische Bevölkerungsgruppen wie etwa Telefonshops. An deren Stelle entstehen Spezialgeschäfte für den gehobenen Bedarf wie Feinkostlebensmittel oder Edel-Boutiquen. Verbunden mit einem solchen Nachbarschaftswandel ist typischerweise die symbolische Aufwertung einer Wohngegend. Insbesondere das Image, nun eine besondere oder bessere Adresse zu sein, schlägt sich letztendlich in steigenden Miet- und Kaufpreisen nieder. Indizien für solcherart veränderte Wahrnehmungen eines Gebiets sind beispielsweise die veränderte Berichterstattung in Reiseführern, Kulturzeitschriften oder Zeitungsfeuilletons.

"Südliches Kreuzberg"

In Nord-Neukölln haben sich vergleichbare Veränderungen bisher nur sehr zaghaft durchgesetzt. Zeitungsannoncen werben inzwischen mit "Nähe Reuterplatz", statt die Neuköllner Lage wie früher hinter einem "südliches Kreuzberg" zu verbergen. Auch die Gewerbestruktur hat einige Veränderungen erfahren, weil in den vergangenen Jahren einige neue Kneipen, Projekträume und Büros eröffnet haben, die kulturell stärker auf ein studentisches und kreatives Publikum ausgerichtet sind. Doch die meisten dieser neuen Einrichtungen befinden sich in vorher leer stehenden Ladenwohnungen und eine Verdrängung der bisherigen Gewerbestruktur ist nicht zu verzeichnen. Auch dieses Nebeneinander von bestehenden und neuen Strukturen ist typisch für eine Pionierphase von Gentrifizierung. Bemerkenswert ist jedoch, dass ein Großteil der neuen Einrichtungen nicht den Selbstorganisationsprozessen subkultureller Aktivitäten entspringt, wie es etwa in Mitte und Prenzlauer Berg Anfang der 90er Jahre zu beobachten war. Vielmehr ist in Nord-Neukölln eine politisch unterstützte Förderung solcher Entwicklungen zu beobachten. Insbesondere die eng mit dem Quartiersmanagement kooperierende "Zwischennutzungsagentur" ist ein zentraler Motor bei der Etablierung einer neuen Gewerbestruktur. In bisher über 80 leer stehenden Gewerberäumen gelang es der "Zwischennutzungsagentur", günstige Verträge zwischen den Eigentümer/innen und Nutzer/innen zu vermitteln. Nach eigenen Aussagen betrifft dies zu 70% sogenannte kreative Nutzungen, wie Projekträume für subkulturelle Aktivitäten, experimentelle Planungsbüros, kleine Modelabels und Arbeitsplätze für Start-Ups im Medien- oder Kulturbereich. Auch wenn viele dieser Zwischennutzungen tatsächlich nur einen temporären Charakter haben, verändern sie die Wahrnehmung und die Ausstrahlung der Nachbarschaft und fördern letztlich die Attraktivität des Wohngebiets für Besserverdienende. Ob sich aus diesen Projekten tatsächlich eine durchgreifende Aufwertungsdynamik entfalten wird, hängt nicht zuletzt von der Durchsetzungsfähigkeit der jeweiligen Projekte ab. Gelingt es einer größeren Zahl, sich dauerhaft mit ihren Angeboten und Geschäftsideen in der Nachbarschaft zu etablieren, kann dies ein Anker für künftige Zuzüge werden. In einer sich gegenseitig verstärkenden Dynamik wird sich ein solcher Zuzug von Studierenden, Künstler/innen und Etablierten auf die Ausweitung einer entsprechenden Gewerbestruktur auswirken, die dann auch zu einer Konkurrenz der traditionellen Nutzungen im Gebiet werden kann.

Gentrifizierung in Lauerstellung

Zusammenfassend kann die Situation in Nord-Neukölln vielleicht als eine Gentrifizierung im Wartestand bezeichnet werden. Sowohl ökonomisch, als auch sozial und hinsichtlich des Nachbarschaftscharakters können Anzeichen einer Aufwertung beobachtet werden.

Ob sich eine tatsächliche Gentrifizierung mit ihren Verdrängungseffekten durchsetzen wird, ist vor allem davon abhängig, ob es in Zukunft gelingt, die sozialen und kulturellen Veränderungen in der Nachbarschaft von der wohnungswirtschaftlich gewünschten Aufwer-tung zu entkoppeln. Denn letztlich entscheiden die Mietpreise für Wohnungen und Gewerberäume, ob sich die bisherigen Bewohnergruppen im Gebiet werden halten können.

Die Medienberichterstattung über Nord-Neukölln ließ den Stadtteil in den letzten Jahren nicht gerade in gutem Licht erscheinen. Einen traurigen Höhepunkt bildete der "Brandbrief" der Rütlischule im März 2006 und die darauf folgende Sensationsberichterstattung der Boulevardpresse. In den vergangenen Monaten war jedoch auch anderes zu lesen. Das Veranstaltungsmagazin "zitty" stellte eine Kneipentour durch "Kreuzkölln" vor. Die Berliner Zeitung berichtete erst vergangenen August: "Rund um die Weserstraße wandelt sich der Problembezirk zum Szeneviertel." Zitiert wird im selben Beitrag gar die in Neukölln lebende Trägerin des Ingeborg-Bachmann-Preises Kathrin Passig, dass der Kiez das vielleicht "nächste große Kultur-Ding" werde.

Weitere Infos zum Stadtteil unter www.reuter.quartier-beleben.de oder www.reuter-quartier.de.

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