MieterEcho
MieterEcho 323/August 2007
RECHT UND RECHTSPRECHUNG
Formelle Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung und inhaltliche Berichtigung nach Ablauf der Abrechnungsfrist
Die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zur Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an.
Weicht der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten Umlageschlüssel ab, liegt ein inhaltlicher Fehler und kein formeller Fehler der Abrechung vor.
Eine Korrektur des Fehlers zulasten des Mieters ist nach Ablauf der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Absatz 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat den Fehler nicht zu vertreten.
BGH, Urteil vom 19.01.2005 - VIII ZR 116/04 -
Der Vermieter einer Eigentumswohnung hatte innerhalb der gesetzlichen Abrechnungsfrist von einem Jahr über die Betriebskosten abgerechnet. Bei der Verteilung der auf den Mieter entfallenden Kosten hatte er - abweichend zu den Vereinbarungen im Mietvertrag - nicht die Wohnfläche, sondern die Miteigentumsanteile zugrunde gelegt. Nachdem der Mieter hiergegen Widerspruch eingelegt hatte, rechnete der Vermieter erneut ab, wobei die erneute Abrechnung dem Mieter erst im darauf folgenden Jahr - und damit nach Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist von zwölf Monaten - zuging.
Das Amtsgericht und das Landgericht haben die Klage des Vermieters auf Zahlung des sich aus der berichtigten Abrechnung ergebenden Betrags abgelehnt.
Der Bundesgerichtshof hob das Urteil auf und verurteilte den Mieter zur Nachzahlung, da die Betriebskostenabrechnung innerhalb der Frist ordnungsgemäß erteilt war.
Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs gehöre zu einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben, die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils der Mieter und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. Wenn und soweit ein Vermieter einen fehlerhaften Verteilerschlüssel verwende, mache dies die Betriebskostenabrechnung zwar inhaltlich unrichtig, gleichwohl liege eine formell ordnungsgemäße Abrechnung im Sinne des §556 Abs.3 BGB vor. Eine solche Auslegung ergebe sich vor allem aus dem Zweck des § 556 Absatz 3, der es dem Mieter ermöglichen solle, innerhalb eines überschaubaren Zeitraums Gewissheit über ein eventuelles Guthaben oder eine eventuelle Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung zu erhalten.
Der Bundesgerichtshof führte weiter aus, die formellen Voraussetzungen einer Nebenkostenabrechnung sollten dazu dienen, den Mieter in die Lage zu versetzen, die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Für einen durchschnittlich gebildeten Mieter sei bei einer derartigen Kontrolle klar erkennbar, dass die Betriebskostenabrechnung im Hinblick auf den verwendeten Umlageschlüssel fehlerhaft und somit korrekturbedürftig sei. Auch wenn der Mieter möglicherweise nicht in der Lage sei, eine inhaltliche ordnungsgemäße Berechnung anhand des richtigen Umlageschlüssels selbst durchzuführen, bleibe ihm doch die Möglichkeit, vom Vermieter gezielt eine neue Berechnung auf der Grundlage des vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels zu verlangen.
Entgegen der Ansicht des Landgerichts sei der Vermieter nicht deshalb mit einer Nachforderung aus der (innerhalb der Frist erteilten) formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung ausgeschlossen, weil er einen fehlerhaften Umlageschlüssel verwendet habe. Um die Frist des § 556 Absatz 3 Satz 1 zu wahren genüge es, wenn die Abrechnung über die Nebenkosten formell ordnungsgemäß erfolgt sei. Inhaltliche Fehler der Abrechnung könnten auch nach Fristablauf noch korrigiert werden.
Eine sich ergebende höhere Nachzahlung zwischen der ersten und der, nach Ablauf der Frist erteilten, berichtigten Abrechnung sei vom Mieter jedoch nicht zu zahlen. Der Vermieter kann nach Grund und Höhe nur die Nachzahlung geltend machen, die sich aus der innerhalb der Abrechnungsfrist erteilten Abrechnung ergibt. Eine Ausnahme zulasten des Mieters könne nur gelten, wenn der Vermieter die nach Ablauf der Abrechnungsfrist erfolgte Korrektur der Abrechnung nicht zu vertreten hat.
Abgedruckt in Das Grundeigentum 2005,S. 360-361