MieterEcho
MieterEcho 323/August 2007
RECHT UND RECHTSPRECHUNG
Modernisierung und Umstellung auf Wärmecontracting
Die Vereinbarung einer Mieterhöhung nach Modernisierung der Wohnungsbeheizung durch Einbau einer Heizungs- und Warmwasseraufbereitung statt der vorhandenen Ofenheizung hat auch dann Bestand, wenn der Vermieter die Zentralheizung später an einen Contractor verpachtet.
Bei einer Umstellung auf Wärmecontracting im laufenden Mietverhältnis ohne Zustimmung des Mieters darf der Vermieter Heizkosten nur gemäß § 7 Absatz 2 Heizkostenverordnung abrechnen.
BGH, Urteil vom 01.06.2005 - VIII ZR 84/04 -
Die 1990 vom Mieter bezogene Wohnung war mit einer Ofenheizung ausgestattet. 1998 vereinbarten die Mietvertragsparteien den Einbau einer zentralen Heizungs- und Warmwasseranlage und zugleich eine ab Februar 1999 zu zahlende neue Gesamtmiete (Modernisierungsumlage, Betriebs- und Heizkostenvorschüsse).
Bis April 1999 betrieb der Vermieter die Heizungsanlage selbst. Ab 1. April 1999 hatte der Vermieter die gesamte Heizungs- und Warmwasseranlage an einen Wärmedienstleister verpachtet, der nicht nur für die Belieferung mit Heizenergie, sondern auch die Instandhaltung der Heizungsanlage übernommen hatte (Wärmecontracting).
Ab April 2002 kürzten die Mieter die Miete um zwei Drittel des Modernisierungszuschlags, weil sie der Auffassung waren, der Vermieter habe mit der Verpachtung der Anlage und der damit einhergehenden Erhöhung der Wärmelieferungskosten das Wirtschaftlichkeitsgebot verletzt. Der Vermieter verlangte die Zahlung der reduzierten Miete sowie eine Nachzahlung aus der Heizkostenabrechnung.
Das Amtsgericht gab der Klage des Vermieters überwiegend statt, das Landgericht jedoch hielt die Mietkürzung für gerechtfertigt.
Der BGH teilte die Auffassung des Landgerichts nicht. Er gab dem Anspruch des Vermieters auf Zahlung der gekürzten Miete statt, denn die erhöhte Miete nach Modernisierung war in zulässiger Weise vereinbart worden. Der Umstand, dass der Gegenstand der Modernisierung (nämlich die Heizungsanlage) anschließend an ein Drittunternehmen verpachtet worden sei, habe keine Auswirkung auf die Verpflichtung zur Zahlung der vereinbarten Miete. Der Vermieter sei jedoch nicht berechtigt, die gesamten Wärmelieferungskosten zu verlangen. Die Zustimmung des Mieters zur Umstellung der bisherigen Ofenheizung auf eine von dem Vermieter betriebene zentrale Heizungs- und Warmwasseranlage erfasse lediglich die Umlage der in § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung genannten Kosten (nämlich die Kosten für den Betrieb der zentralen Heizungsanlage). Ein Fremdbezug von Energieleistungen werde von dieser Modernisierungsvereinbarung nicht erfasst, so dass eine Nachzahlung, die auf den vom Contractor in Rechung gestellten Wärmepreis gestützt ist, nicht verlangt werden dürfe.
Abgedruckt in Wohnungswirtschaft und Mietrecht 2005, S. 456-457
Bei einer ohne Zustimmung des Mieters vorgenommenen Umstellung auf Wärmecontracting dürfen weiterhin nur die Heizkosten auf den Mieter umgelegt werden, die auch bislang aufgrund des Mietvertrags umlagefähig waren. Der Vermieter muss die nicht umlagefähigen Kosten (zum Beispiel Investitionskosten) gesondert ausweisen und aus der Heizkostenabrechnung herausnehmen.
Kann der Vermieter die genaue Zusammensetzung des Grundpreises seines Wärmecontractors nicht aufschlüsseln, stehen ihm Nachzahlungen aus der Heizkostenabrechnung nicht zu.
Eine mietvertragliche Vereinbarung, wonach der Mieter die Umstellung der Sammelheizung auf Fernheizung zu dulden habe, ist etwas anderes als die Umstellung auf Wärmecontracting.
LG Berlin, Urteil vom 21.12.2006 - 62 S 256/06 -
Abgedruckt in Das Grundeigentum 2007, S. 595-596
Hat der Vermieter während des Mietverhältnisses ohne Zustimmung des Mieters die Wärmeversorgung von der von ihm betriebenen Ölzentralheizung auf Wärmecontracting mit Gasversorgung umgestellt, sind bei der Abrechnung zusätzliche Kosten des Wärmecontractors herauszurechnen.
KG, Beschluss vom 13.02.2007 - 8 U 195/06 -
Abgedruckt in Das Grundeigentum 2007, S. 444