MieterEcho
MieterEcho 323/August 2007
MIETRECHT AKTUELL
Betriebskostenabrechnung
Typische Knackpunkte bei der Abrechnung von "kalten Betriebskosten"
Klaus Poschmann
Die Überprüfung von Betriebskostenabrechnungen ist einer der Schwerpunkte in den Beratungsstellen der Berliner MieterGemeinschaft. Aufgrund der stetigen Kostensteigerungen bei gleichzeitig sinkenden Einkünften kommen in den letzten Jahren verstärkt auch Mitglieder in die Beratungsstellen, die ihre Betriebskostenabrechnung bisher nicht geprüft haben. Umso mehr gilt, genau zu überprüfen, ob alles, was der Vermieter so abrechnet, auch auf die Mieter/innen umgelegt werden darf. Der nachfolgende Beitrag beschäftigt sich mit einigen typischen Streit- und Grenzfällen, die in der letzten Zeit immer wieder Gegenstand der Beratung und oft auch gerichtlicher Prozesse waren.
Betriebskosten sind regelmäßig anfallende Ausgaben, die unmittelbar durch die Nutzung des Grundstücks und des Gebäudes entstehen. Diese Kosten hat gem. § 535 Abs. 1 BGB grundsätzlich der Vermieter zu tragen. Er kann sie jedoch gem. § 556 BGB vertraglich auf die Mieter/innen abwälzen, ist dabei aber verpflichtet, das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten.
Eine Auflistung der umlagefähigen Betriebskosten enthält § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). In der Praxis unterscheidet man zwischen sog. "warmen Betriebskosten" (Kosten der Heizung und der Warmwasserversorgung) und den sog. "kalten Betriebskosten". Die nachfolgenden Ausführungen beschäftigen sich mit Positionen, die zu den "kalten Betriebskosten" gehören.
Aufzugskosten
Nach § 2 Nr. 7 BetrKV können die Kosten des Betriebs eines Personen- oder Lastenaufzugs als Betriebskosten auf die Mieter/innen umgelegt werden. Dies gilt‚ sofern es ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist, auch für Mieter/innen einer Erdgeschosswohnung, und es gilt auch, wenn sich der Aufzug im Nachbarhaus einer Wirtschaftseinheit befindet (LG Berlin, -62 S 178/06-. Besonders problematisch ist bei den Aufzugskosten die Umlage der Kosten für Vollwartungs- bzw. Vollunterhaltsverträge. Diese Verträge enthalten in der Regel auch Leistungen, die nicht als Betriebskosten umlagefähig sind wie z.B. Beseitigung von Störungen, Reparaturen, oder Austausch von Klein- und Ersatzteilen. Der nicht umlagefähige Anteil muss daher vom Vermieter bei einer Betriebskostenabrechnung abgezogen werden. Geschieht dies nicht, so ist die Betriebskostenabrechnung um die gesamten Wartungskosten zu kürzen (LG Berlin, GE 2003, S. 257 f.).
Hauswart
Zu den umlagefähigen Hauswartskosten gehört gem. § 2 Nr. 14 BetrKV die Vergütung, welche der Hauswart für seine Tätigkeit vom Vermieter erhält, einschließlich der anfallenden Sozialbeiträge. Ausgenommen sind Tätigkeiten, die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen. Sofern der Verdacht besteht, dass der Hauswart auch diese - nicht umlagefähigen - Tätigkeiten ausübt, empfiehlt es sich, im Rahmen der Überprüfung einer Betriebskostenabrechnung Einsicht in den Hauswartsdienstvertrag zu nehmen, um den genauen Umfang der dort vereinbarten Leistungen zu ermitteln. Auch wenn sich solche Tätigkeiten nicht aus dem Dienstvertrag ergeben, jedoch tatsächlich vom Hauswart durchgeführt werden, ist ein entsprechender Abzug bei einer Betriebskostenabrechnung vorzunehmen. Wird ein solcher Abzug nicht vorgenommen, ist die Abrechnung um die gesamten Hauswartskosten zu kürzen (LG Berlin, GE 2003, S. 257 f.).
Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
Neben den Kosten für die Hausreinigung können gem. § 2 Nr. 9 BetrKV auch Kosten für Ungezieferbekämpfung als Betriebskosten umgelegt werden. Dies gilt jedoch nur, wenn es sich hierbei um regelmäßig wiederkehrende Kosten handelt. Regelmäßig bedeutet nicht zwingend jährlich, die zeitlichen Abstände dürfen auch kürzer oder länger als ein Jahr sein. Entscheidend ist, dass es sich um Kosten handelt, die in einigermaßen gleichförmigen Abständen anfallen. Auch ist hier zu beachten, dass Kosten für Ungezieferbekämpfung in einzelnen Wohnungen nicht auf alle Mieter/innen umgelegt werden können. Als Betriebskosten können nur Kosten umgelegt werden, die bei einer Ungezieferbekämpfung in den von allen Mieter/innen gemeinsam genutzten Gebäudeteilen, wie z.B. Treppenhäusern, Kellern, Bodenräumen usw. entstehen.
Straßenreinigung und Müllabfuhr
Bei den in § 2 Nr. 8 BetrKV genannten Kosten für die Müllabfuhr ist in der Praxis stets die Umlagefähigkeit von Kosten für die Abfuhr von Sperrmüll problematisch. Diese können nur auf alle Mieter/innen umgelegt werden, wenn sie regelmäßig anfallen (s.o.). Der Vermieter muss darüber hinaus zuvor alle ihm zumutbaren Maßnahmen getroffen haben, um die Notwendigkeit einer Sperrmüllabfuhr zu verhindern. Zu solchen Maßnahmen gehört z.B. der ernsthafte Versuch, die Verursacher zu ermitteln oder entsprechende Hinweise an alle Mieter/innen, die Ablagerung von Sperrmüll zu unterlassen.
Sonstige Betriebskosten
In § 2 Nr. 17 BetrKV wird diese Position als "Betriebskosten, die von den Nummern 1 - 16 nicht erfasst sind" definiert. Sie ist besonders problematisch, da in jedem Einzelfall zu prüfen ist, ob die darüber umgelegten Kosten den in Nr. 1 - 16 genannten Kosten ähnlich sind und ob sie den Grundsätzen einer ordentlichen Bewirtschaftung entsprechen.
Insbesondere Kosten für Pförtner, Doorman oder Wachschutz waren in den letzten Jahren zunehmend Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen. Da derartige Kosten in der Aufzählung der Betriebskosten gem. § 2 BetrKV nicht enthalten sind, können sie, wenn überhaupt, nur im Rahmen der sonstigen Betriebskosten umgelegt werden. Die vorhandene Rechtsprechung zu diesem Thema ist uneinheitlich. So hat beispielsweise das LG Berlin in einer jüngeren Entscheidung festgestellt, dass Doormankosten auch formularmäßig abgewälzt werden können, wenn permanent die Gefahr besteht, dass sich unbefugte Personen Zutritt zu dem Gebäude verschaffen können und der Doorman auch für Entgegennahme von Postsendungen, die Wahrnehmung von Ableseterminen und Aufbewahrung von Schlüsseln zur Verfügung steht (LG Berlin,-67 S 287/06-).
Auch das AG Mitte hat jüngst entschieden, dass Doormankosten formularmäßig umgelegt werden können, wenn die Bewachung der Sicherheit der Mieter/innen dienen soll (AG Mitte, GE 2006, S. 1041 f.).
Die 29. Kammer des LG Berlin hat in einer Entscheidung mit der Formulierung "die Kosten für eine Überwachungsfirma sind nicht Hauswartskosten, sondern allenfalls sonstige Betriebskosten, wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt sind" zumindest die Möglichkeit einer Umlagefähigkeit von Wachschutzkosten eröffnet (LG Berlin, GE 2005, S. 237 f.).
Zwei Wochen später hat dagegen die 64. Kammer des LG Berlin entschieden, dass Wachschutzkosten nicht vom Betriebskostenkatalog der BetrKV erfasst sind (MM 2004, S. 76 f.). Zusammenfassend lässt sich zum gegenwärtigen Zeitpunkt festhalten, dass eine Umlage von Pförtner-, Wachschutz- und Doormankosten nur möglich ist, wenn derartige Dienste der Sicherheit der Mieter/innen dienen, hierzu auch erforderlich sind, und eine eindeutige ausdrückliche Regelung im Mietvertrag vorhanden ist.
Weitere Urteile zu "Betriebskosten" finden Sie auf den Seiten 27 bis 30 in diesem Heft (online: Urteile unter Recht und Rechtsprechung). Allgemeine Hinweise zum Thema finden Sie in unserer Infoschrift Betriebskostenabrechnung. Diese erhalten Sie in der Geschäftsstelle, in den Beratungsstellen oder im Internet unter www.bmgev.de/mietrecht/files/Betriebskostenabrechnung-2006.pdf.
Klaus Poschmann ist Rechtsanwalt und berät in mehreren Beratungsstellen der Berliner MieterGemeinschaft.
Abkürzungen:
AG = Amtsgericht
LG = Landgericht
GE = Das Grundeigentum (Zeitschrift)
MM = MieterMagazin (Zeitschrift)