MieterEcho
MieterEcho 322/Juni 2007
RECHT UND RECHTSPRECHUNG
Unwirksame Regelung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in einem Formularmietvertrag
Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltene Regelung, die dem Mieter von Wohnraum die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auferlegt und gleichzeitig bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der "bisherigen Ausführungsart" abweichen darf, ist unwirksam. Die Unwirksamkeit erfasst die gesamte Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auch dann, wenn die Vereinbarung zur Ausführungsart in einer anderen Klausel enthalten ist.
BGH, Urteil vom 28.03.2007 - VIII ZR 199/06 -
Die Vermieterin verlangte von den Mietern nach deren Auszug unter Fristsetzung die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Da die Mieter dieser Aufforderung nicht nachkamen, verlangte sie nach Ablauf der Frist Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen. In dem Mietvertrag war in § 2 Abs. 3 vereinbart: "Der Mieter hat außerdem nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen und der Hausordnung a) die Schönheitsreparaturen auszuführen (Nr. 5 und 12 AVB)"
Bestandteil des Mietvertrags waren auch die Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB) des Vermieters. Diese legten in Nr. 5 Abs. 2 Sätze 1 und 4 fest: "Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen."
Das Amtsgericht und das Landgericht Berlin haben die Klage der Vermieterin auf Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen abgewiesen. Die Revision der Vermieterin wurde vom Bundesgerichtshof zurückgewiesen. Der Bundesgerichtshof gelangte in seinem Urteil ebenso wie das Amtsgericht und das Landgericht zu dem Ergebnis, dass der Vermieterin ein Anspruch auf Schadensersatz nicht zustehe, weil die Verpflichtung der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht wirksam vereinbart worden sei. Die im Mietvertrag enthaltene formularvertragliche Regelung benachteilige die Mieter nach Treu und Glauben unangemessen und sei daher gemäß § 307 BGB unwirksam.
Vorsorglich stellte der Bundesgerichtshof klar, dass die mietvertragliche Klausel zur Übertragung der Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen für sich genommen rechtlich unbedenklich sei. Unwirksam sei jedoch eine Regelung, nach welcher der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen dürfe. Diese Klausel sei inhaltlich unklar und benachteilige den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen. Der genannten Klausel könne nicht eindeutig entnommen werden, was unter "Ausführungsart" konkret zu verstehen sei. Der Begriff könne sich sowohl auf die Grundausstattung als auch auf die Ausgestaltung im Einzelnen oder aber auch auf beides beziehen. Für den Mieter sei somit nicht zu erkennen, ob jegliche Veränderung der "Ausführungsart" die Zustimmung des Vermieters erfordere und wo die Grenze zwischen zustimmungspflichtigen und zustimmungsfreien Veränderungen liege. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs würde die strengste Auslegung der Klausel jegliche Abweichung von der bisherigen Ausführungsart (wie z. B. durch die Wahl eines abweichenden Farbtons oder einer anderen Tapete) von der vorherigen Zustimmung der Vermieterin abhängig machen und den Mieter auf diese Weise unangemessen in der Möglichkeit beschränken, sich die Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten. Für eine solch weitgehende Beschränkung sei ein berechtigtes Interesse der Vermieterin nicht zu erkennen.
Wegen der unangemessenen Einschränkung des Mieters in der Art und Weise der Ausführung von Schönheitsreparaturen war nach Ansicht des Bundesgerichtshofs die Übertragung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt unwirksam. Die bei - isolierter Betrachtung - unbedenkliche Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen werde durch die Festlegung auf die "bisherige Ausführungsart" konkretisiert und näher ausgestaltet. Die gedankliche Streichung dieser Klausel (betreffend die Ausführungsart) würde somit zu einer inhaltlichen Veränderung der vereinbarten Pflichten des Mieters im Hinblick auf die Vornahme von Schönheitsreparaturen führen. Eine solche Reduktion von unangemessenen formularvertraglichen Regelungen komme nicht in Betracht, die Vereinbarung sei vielmehr in ihrer Gesamtheit unwirksam, auch wenn die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen (dem Grunde nach) und die inhaltliche Ausgestaltung der Verpflichtung (Ausführungsart) in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind.