MieterEcho
MieterEcho 320/Februar 2007
RECHT UND RECHTSPRECHUNG
Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung
Eine Nebenkostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der nach Positionen gegliederten Ausgaben enthält und für diese Positionen den Anteil des Mieters sowie seine Vorauszahlungen berücksichtigt.
Der Mieter kann die Übersendung von den der Abrechnung zugrunde liegenden Unterlagen nicht verlangen und aus der fehlenden Übersendung kein Zurückweisungsrecht ableiten.
Eine fehlerhafte Heizkostenabrechnung ist nicht teilbar. Der Mieter ist daher nicht verpflichtet, den mangelhaft berechneten Teilbetrag aus der Gesamtabrechnung herauszurechnen und den Restbetrag zu zahlen.
AG Bernau, Urteil vom 23.08.2005 - 14 C 460/03 -
Mieter und Vermieterin stritten um die Berechtigung der Nachforderung aus zwei Nebenkostenabrechnungen aus den Jahren 1999 und 2000. In beiden Nebenkostenabrechnungen war sowohl über die kalten Betriebskosten als auch über die Heiz-, Warmwasser- und Kaltwasserkosten abgerechnet worden. Die Mieter hatten gegenüber den Abrechnungen über die Betriebskosten eingewandt, dass diese nicht ausreichend erläutert gewesen wären, weil ein Grund für die Kostensteigerung einzelner Positionen gegenüber dem Vorjahr nicht angegeben worden sei. Darüber hinaus vertraten sie die Auffassung, dass ihnen insoweit ein Zurückbehaltungsrecht zustehe, weil die Vermieterin nicht die notwendigen Unterlagen - durch Übersendung von Belegkopien - zur Verfügung gestellt hätte.
Schließlich sei die Abrechnung der Kosten für Heizung, Warmwasser und Kaltwasser aus dem Jahr 1999 auch inhaltlich fehlerhaft. Aus der Abrechnung ergebe sich, dass mehr Wärme verbraucht als überhaupt geliefert worden sei und der darin angegebenene Wirkungsgrad der Heizanlage von 106,5% sei technisch unmöglich. Auch seien die Wasserkosten falsch berechnet worden und die Abrechnung nicht nachvollziehbar.
Das Gericht hat über die letzte Behauptung (fehlerhafte Heizkosten-, Kaltwasser- und Warmwasserabrechnung) ein Sachverständigengutachten angefordert. Der Gutachter gelangte zu dem Ergebnis, dass diese Abrechnung für das Jahr 2000 ordnungsgemäß war. Die Abrechnung der Heiz-, Kaltwasser- und Warmwasserkosten für 1999 sei aus mehreren Gründen fehlerhaft. So hätten die Heizkosten nicht 48.551,97 DM sondern nur 43.736,31 DM betragen. Der in der Heizkostenabrechnung für die Berechnung herangezogene Wirkungsgrad von 106,5% sei für die vorhandene Heizungsanlage ebenfalls unzutreffend. Schließlich wären ausweislich der Ableseprotokolle nicht 7,5 MWh, sondern 5,5 MWh Heizenergie verbraucht worden, sodass allein bei den Heizkosten anstelle der zulasten der Mieter berechneten 2050,71 DM lediglich 1652,70 DM berechtigt gewesen wären. Bei der Abrechnung der Wasserkosten waren selbst für den Sachverständigen zweimalige Nachberechnungen notwendig, um die anteiligen Kosten der Mieter herauszurechnen. Das macht nach Feststellung des Gerichts deutlich, dass die vorgelegte Abrechnung für die Mieter nicht nachvollziehbar und - wie vom Gutachter nachgewiesen - auch fehlerhaft war.
Das Gericht gelangte in seinem Urteil zu der Feststellung, dass die Nebenkostenabrechnungen (die Heizkosten- und Betriebskostenabrechnungen für die Kalenderjahre 1999 und 2000) formell nicht zu beanstanden waren. Entgegen der Ansicht der Mieter sei es nicht erforderlich, dass zu den einzelnen Kostenpositionen noch eine Erläuterung zur Erhöhung der jeweiligen Kosten gegenüber dem Vorjahr beigefügt werde. Nach den Grundsätzen der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genüge es, wenn die Abrechnung eine geordnete Zusammenstellung der Ausgaben in Form einer zweckmäßigen und übersichtlichen Aufgliederung in einzelne Abrechnungspositionen enthalte. Die sich daraus ergebenen Kosten und die Vorauszahlungen des Mieters müssten gegenüber gestellt und der sich daraus ergebende Abrechnungsbetrag ermittelt werden. Maßgeblich sei insoweit das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters.
Im vorliegenden Fall gelangte das Amtsgericht zu der Feststellung, dass die streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnung für 2000 diese Voraussetzungen erfüllen würde. Die Vermieterin habe unter Ausweisung der jeweiligen Gesamtkosten und des von ihr herangezogenen Verteilerschlüssels (zur Bestimmung des Anteils der Mieter) den Anteil der Mieter errechnet und den Nachzahlungsbetrag unter Abzug der Vorauszahlungen ermittelt.
Auch der Einwand der Mieter, sie hätten keine Belegkopien erhalten, ließ das Amtsgericht nicht gelten. Ein Vermieter sei lediglich verpflichtet, die Einsicht in die Unterlagen zu gewähren, nicht jedoch die Unterlagen zu kopieren und zu übermitteln.
Da die Abrechnung der Nebenkosten (Betriebskosten, Heiz- und Wasserkosten) für das Jahr 2000 nach Auffassung des Gerichts ordnungsgemäß und prüfbar war, wurden die Mieter verurteilt, die Nachzahlung aus dieser Abrechnung zu leisten.
Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 1999 war nach Ansicht des Amtsgerichts in Gänze unwirksam. Der vom Gericht beauftragte Sachverständige hatte in seinem Gutachten festgestellt, dass die zusammen mit der Betriebskostenabrechnung erfolgte Heizkostenabrechnung in mehrfacher Hinsicht sowohl in technischer als auch rechnerischer Hinsicht unwirksam war. Die sich daraus ergebenden Berechnungsfehler hätten nicht nur dazu zugeführt, dass die Heizkosten der Mieter um mehr als 500 DM überhöht waren, sondern dass die gesamte Heizkostenabrechnung nicht mehr nachvollziehbar und damit unwirksam war.
Der die Heizkosten betreffende Teil sei somit nicht ordnungsgemäß berechnet worden und damit nicht fällig. Die Unwirksamkeit der Heizkostenabrechnung führte nach Ansicht des Amtsgerichts zur Unwirksamkeit der gesamten Abrechnung über die Nebenkosten aus dem Jahr 1999. Die Nebenkostenabrechnung setze sich aus der Abrechnung über die Betriebskosten und der Abrechnung über die Heizkosten zusammen und sei als solche nicht teilbar. Der Mieter sei nicht verpflichtet, den mangelhaft berechneten Teilbetrag aus der Gesamtabrechnung herauszurechnenden und den Restbetrag als fällige Forderung an den Vermieter zu zahlen. Im Übrigen würde unter Berücksichtigung der gesamten Vorauszahlungen und der Gesamtkosten abzüglich der fehlerhaften berechneten Heiz- und Wasserkosten die Vorauszahlung der Mieter die Gesamtkosten für die verbleibenden Positionen übersteigen.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Mirko Walther