MieterEcho
MieterEcho 320/Februar 2007
TITEL
WEG-Reform
Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes
Viele Mieter/innen tragen sich mit dem Gedanken, eine Eigentumswohnung zu erwerben. Beachten sollten sie jedoch unter anderem, dass das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) novelliert werden soll. Mit dem Inkrafttreten der Reform ist möglicherweise bereits zum 1. Juli diesen Jahres zu rechnen.
Im Gesetzentwurf werden u.a. drei Änderungen genannt: "Erstens: Zur Erleichterung der Willensbildung in der Eigentümergemeinschaft werden die gesetzlichen Beschlusskompetenzen dort, wo ein praktisches Bedürfnis besteht, vorsichtig erweitert. (...) Zweitens: Künftig werden auch Wohnungseigentumssachen im gerichtlichen Verfahren nach der Zivilprozessordnung behandelt. Drittens: Für Hausgeldforderungen wird ein begrenztes Vorrecht in der Zwangsversteigerung durch eine Änderung der dortigen Rangklassen geschaffen."
Was im ersten Punkt so harmlos daherkommt, ist die Fortführung bereits vom Bundesgerichtshof eingeleiteter Veränderungen und kann für die einzelnen Eigentümer/innen gravierende Folgen haben.
Ursprünglich war die Eigentümergemeinschaft ein Personenverband mit nur geringen Verbindlichkeiten gegenüber seinen Mitgliedern. Zwar mussten sich alle Eigentümer an der Verwaltung des Hauses beteiligen und eine Stimmenmehrheit, mit der eine ordnungsgemäße Verwaltung und Instandhaltung beschlossen wurde, auch dann akzeptieren, wenn sie selbst nicht zugestimmt hatten, aber weitergehende Verpflichtungen wurden per Gesetz nicht auferlegt. Wirklich wichtige Entscheidungen, nämlich z.B. über kostenträchtige bauliche Veränderungen, bedurften der Vereinbarung zwischen allen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft. Wenn eine solche Vereinbarung nicht zustande kam, gab es auch keine Verpflichtungen. So bestimmte § 22 WEG, dass "bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen", nicht beschlossen oder von den einzelnen Eigentümern verlangt werden können.
Wer eine preiswerte Wohnung in einem etwas schäbigen Haus erworben hatte, konnte bei der Kaufentscheidung daher sicher sein, nicht durch einen Beschluss seiner Miteigentümer/innen zu großen, ungeplanten Aufwendungen verpflichtet zu werden. Jedenfalls nicht mit Beträgen, die über die Kosten für Instandsetzungen hinausgehen.
In einer überraschenden Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 2. Juni 2005 (Aktenzeichen V ZB 32/05) wurde die Eigentümergemeinschaft als "eine Personenmehrheit, die durch Gesetz - WEG - zu einer Organisation zusammengefasst ist", definiert und dadurch rechtlich aufgewertet. Eine solche Personenmehrheit stellt eine Art juristische Person mit Handlungsfähigkeit nach außen dar.
Jetzt ist der Gesetzgeber der vom Bundesgerichtshof vorgegebenen Richtung gefolgt. Maßnahmen zur Modernisierung oder bauliche Veränderungen, für die bisher das Einstimmigkeitsprinzip galt, sollen durch die Reform auch mit qualifizierter Mehrheit beschlossen werden. Solche Maßnahmen können teuer werden - das wissen auch Mieter/innen. Doch im Unterschied zu Mieter/innen, die die Folgen der Modernisierung immer nur ratenweise in Form erhöhter Miete zu tragen haben, müssen sich die Eigentümer/innen unmittelbar an den Gesamtkosten beteiligen.
Wenn die Finanzkraft dazu nicht ausreicht, kann die Eigentümergemeinschaft von den säumigen Eigentümer/innen den Verkauf der Wohnung verlangen. Bisher musste die Wohnung freiwillig versteigert werden. Ein Ansinnen, das in der Regel nicht durchgesetzt wurde, denn meistens liefen nur Rückstände durch nicht geleistete Wohngeldzahlungen auf und außerdem hätten die Hypothekengläubiger den bevorzugten Zugriff auf den Erlös gehabt.
Die gesetzlichen Änderungen werden aber die Eigentümergemeinschaft berechtigen, die Zwangsversteigerung einzuleiten. Verbunden mit dieser Änderung wurde die Stellung der Eigentümergemeinschaft gegenüber Kreditinstituten und anderen Gläubigern gestärkt. Denn ihren Forderungen wird Vorrangigkeit zugestanden und damit sichergestellt, dass sich die Vollstreckung gegen einen Miteigentümer auch lohnt.
Es ist zu hoffen, dass sich insbesondere die so genannten Schwellenhaushalte, also die, die sich eigentlich eine Eigentumswohnung nicht leisten können, zukünftig bei der Kaufentscheidung wesentlich vorsichtiger sein werden.