MieterEcho 319/Dezember 2006: Urteil: Begrenzung der Kosten in einer mietvertraglichen Kleinreparaturklausel

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MieterEcho 319/Dezember 2006

Quadrat RECHT UND RECHTSPRECHUNG

Begrenzung der Kosten in einer mietvertraglichen Kleinreparaturklausel

Eine zwischen Mieter und Vermieter vereinbarte Kleinreparaturklausel ist unwirksam, wenn sich aus ihr nicht eindeutig ergibt, dass der Mieter nur dann zur Zahlung verpflichtet ist, wenn der Gesamtbetrag der Kosten für die einzelne Kleinreparatur die vereinbarte betragsmäßige Begrenzung nicht übersteigt.

Im Jahr 1999 war eine betragsmäßige Begrenzung auf 200 DM für den Einzelfall unangemessen und führte zur Unwirksamkeit der Kleinreparaturklausel. Das Gleiche gilt für eine jährliche Begrenzung auf 10% der Jahresmiete.

AG Lichtenberg, Urteil vom 27.09.2006 - 3 C 273/06 -

Mieterin und Vermieterin stritten sich um die Erstattungsfähigkeit für diverse Reparaturarbeiten, die die Vermieterin in der Mietwohnung durchgeführt hatte. In dem im März 1999 geschlossenen Mietvertrag heißt es:

"Die Kosten für kleine Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten trägt der Mieter gemäß 6, Ziffer 6 der AVB. Die Kostentragungspflicht des Mieters ist im Einzelfall auf DM 200,00 begrenzt und beträgt jährlich maximal 10 Prozent der Nettokaltmiete."

Die Vermieterin ließ Reparatur- und Reinigungsarbeiten in der Wohnung ausführen und verlangte von der Mieterin die Erstattung der Kosten in Höhe von 328,34 Euro. Die Mieterin zahlte nicht.

Die Vermieterin klagte daraufhin wegen der Kostenerstattung. Das Amtsgericht hat die Klage der Vermieterin abgewiesen.

Hierbei kam es nach Ansicht des Amtsgerichts nicht darauf an, ob auch das Reinigen der Heizkörper unter Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten fallen könnte. In jedem Fall sei die Vereinbarung im Mietvertrag unwirksam. Dies habe zur Folge, dass sämtliche Kosten für Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten ausschließlich von der Vermieterin zu tragen seien.

Das Amtsgericht wies darauf hin, dass in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Klauseln nur wirksam sind, wenn sie den Vertragspartner nicht unangemessen benachteiligen. Mit der Überbürdung der Kosten für kleine Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen werde dem Mieter ein Teil der Hauptpflichten des Vermieters auferlegt, sodass diese sogenannte Kleinreparaturklausel nur unter bestimmten Einschränkungen und Voraussetzungen zulässig sei.

Hierzu gehöre insbesondere auch, dass der Mieter nur für solche Reparaturen zahlen müsse, die betragsmäßig unter festgelegten Kosten blieben. Eine Verpflichtung des Mieters, für jede Reparatur anteilig bis zum festgelegten Betrag zu zahlen, stellt eine unzumutbare Belastung dar und ist unwirksam. Die im Mietvertrag vereinbarte Klausel sei mehrdeutig, weil nach ihrem Inhalt die Inanspruchnahme des Mieters auch bei Reparaturen mit einem Kostenaufwand von mehr als 200 DM nicht ausgeschlossen sei. Diese Mehrdeutigkeit müsse zulasten der Vermieterin ausgelegt werden, sodass die Klausel insgesamt unwirksam sei.

Im Übrigen hielt das Amtsgericht die Klausel auch deshalb für unwirksam, weil zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses im Jahr 1999 die vereinbarte Begrenzung der Kostentragungspflicht für die Einzelreparatur auf 200 DM und auf 10% der Jahreskaltmiete eine unzumutbare Benachteiligung des Mieters darstellte.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Henrik Solf

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