MieterEcho 319/Dezember 2006: Urteil: Anforderungen an eine Mieterhöhung wegen Modernisierung

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MieterEcho 319/Dezember 2006

Quadrat RECHT UND RECHTSPRECHUNG

Anforderungen an eine Mieterhöhung wegen Modernisierung

Eine Mieterhöhungserklärung wegen Modernisierung ist nur wirksam, wenn in ihr die tatsächlich entstandenen Kosten berechnet und entsprechend erläutert werden. Die fehlerhafte Darstellung der für die Kostenberechnung wesentlichen Angaben führt zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung.

AG Mitte, Teilurteil vom 11.07.2006 - 9 C 698/05 -

Die Vermieterin hatte Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Nach Abschluss der Modernisierung erklärte sie eine Mieterhöhung unter Bezugnahme auf 559 BGB. Die Mieter zahlten die verlangte höhere Miete nicht. Die Vermieterin forderte die Mieter auf, den Betrag zu zahlen. Die Mieter kamen den Zahlungsaufforderungen nicht nach. Daraufhin klagte die Vermieterin vor dem Amtsgericht Mitte auf Zahlung der nach ihrer Meinung bestehenden Mietdifferenz.

Das Amtsgericht hat die Zahlungsklage der Vermieterin abgewiesen. Ein Anspruch der Vermieterin auf die erhöhte Miete hätte nur im Anschluss an eine wirksame Mieterhöhung nach Maßgabe des 559 b BGB bestanden. Nach dem Inhalt dieser Vorschrift schuldet der Mieter mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung die erhöhte Miete, wenn und soweit in der Erklärung die tatsächlich durch die Modernisierung entstandenen Kosten berechnet und entsprechend erläutert sind. Sind die Angaben im Mieterhöhungsverlangen in wesentlichen Punkten unrichtig, führt dies nach Ansicht des Amtsgerichts zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung insgesamt.

Im vorliegenden Fall wurden zum einen die Baunebenkosten pauschal mit 15% dargestellt, während sie tatsächlich nur in Höhe von 13,46% entstanden waren. Zum anderen wich die im Mieterhöhungsverlangen angegebene Gesamtwohnfläche erheblich und ohne jegliche Erläuterung von der Gesamtflächenangabe in der Modernisierungsankündigung ab. Diese Abweichung hätte sich rechnerisch zulasten der Mieter ausgewirkt.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Dr. Peter Werchan

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