MieterEcho
MieterEcho 319/Dezember 2006
WOHNUNGSMARKT
Gesetzentwurf zur Einführung von REITs verabschiedet
Real Estate Investment Trusts, Abk. REITs (gesprochen: "Riets"), sind ein börsennotiertes Immobilienanlageprodukt. Die Anleger werden an den laufenden Einnahmen und der Wertsteigerung einer Immobilie beteiligt. REITs sind von der Körperschafts- und Gewerbesteuer befreit. Die Gewinne werden zu einem sehr hohen Prozentsatz ausgeschüttet und direkt beim Anleger versteuert.
Die Ursprünge liegen in den USA in den 1960er Jahren. Weltweit gibt es REITs in mittlerweile 20 Staaten. Die Debatte über die Einführung von REITs in der BRD (auch German-REIT oder kurz G-REIT genannt) begann noch unter der rot-grünen Koalition. Strittig war lange, ob und unter welchen Bedingungen REITs in Deutschland zugelassen werden können. Als problematisch wurde vor allem die Besteuerung ausländischer Anleger aufgrund des Doppelbesteuerungsabkommens angesehen sowie mögliche negative Auswirkungen auf die Stadtentwicklung und den Mietwohnungsmarkt. Nach langen Diskussionen wurde am 02.11.2006 der Gesetzentwurf verabschiedet. Einige Eckpunkte sind:
- Der deutsche REIT ist als in Deutschland ansässige Aktiengesellschaft ("REIT-AG") ausgestaltet, die zwingend an der Börse notiert sein muss. Der Mindeststreubesitz beträgt 15 %.
- Vom ausschüttungsfähigen Gewinn der REIT-AG müssen mindestens 90% als Dividende ausgeschüttet werden.
- Mindestens 75% des Vermögens der REIT-AG muss in Immobilien angelegt sein.
- Die REIT-AG ist von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit, vorausgesetzt der REIT beschränkt sich auf seine Haupttätigkeit (Erwerb, Bewirtschaftung und Verkauf von Immobilien). Die Besteuerung der Erträge des REIT erfolgt nach Ausschüttung direkt beim Anleger als Dividende.
- An einer REIT-AG darf sich jeder Aktionär nur mit weniger als 10% direkt beteiligen (Höchstbeteiligungsklausel).
Strittig war auch, ob REITs für Wohnungen zugelassen werden sollen. Beschlossen wurde nun, dass nur nach dem 01.01.2007 errichtete Neubauten, die mindestens zur Hälfte gewerblich genutzt werden, durch eine REIT-AG erworben werden können. Zukünftig werden also auch Wohnungen in einen REIT einfließen. Alle vor dem 01.01.2007 erbauten Wohnimmobilien hingegen genießen Bestandsschutz und werden ausgeklammert.
Dass nur der Rumpf-REIT zugelassen wird, ist aus der Wohnungsmieterperspektive zunächst zu begrüßen. Jedoch ist der Ruf der Anlegerseite nach Einbeziehung von Wohnimmobilien noch nicht verstummt. Bei der gesetzlich vorgesehenen Ausschüttung von 90% des Gewinns als Dividende, ist außerdem zu befürchten, dass die Gebäude nicht mehr ausreichend instand gehalten und gesetzt werden. Auch ist von REITs allgemein eine starke Renditeorientierung anzunehmen, welche Druck auf die Mieten ausüben wird.
Das REIT-Gesetz soll am 01.01.2007 in Kraft treten.