MieterEcho 319/Dezember 2006: Freiwillige Verträge statt Mietobergrenzen

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MieterEcho 319/Dezember 2006

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Freiwillige Verträge statt Mietobergrenzen

Die Mietobergrenzen wurden mit der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts (Az: BVerwG 4 C 9.04) am 24.05.2006 für unzulässig erklärt. Das Bundesverwaltungsgericht gab damit der Klage einer Eigentümerin recht, die sich gegen die mietbegrenzenden Auflagen der Sanierungsgenehmigung richtete.

Schon das vorherige Urteil des Oberverwaltungsgerichts (OVG) gab der Klägerin recht und veranlasste die Berliner Bezirke, weitgehend auf die Anwendung der Mietobergrenzen zu verzichten. In den Pankower Sanierungsgebieten wurden stattdessen im Rahmen von städtebaulichen Verträgen sogenannte Schwellenwerte für einen Teil der Wohnungen vereinbart.

Die Urteilsbegründung des Bundesverwaltungsgerichts erklärt das Instrument der pauschalen Mietobergrenze für systemwidrig: "Die Befugnis, das private Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter zu gestalten, steht der Gemeinde, soweit es um die Höhe der Miete geht, weder bei der Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung ( 140 Nr. 3 BauGB) noch bei der Aufstellung und Fortschreibung des Sozialplans ( 140 Nr. 6, 180 BauGB) zu." Stattdessen gelte auch in den Sanierungsgebieten das allgemeine Mietrecht und die darin festgelegten Umlagemöglichkeiten für Eigentümer. Das Bezirksamt in Pankow hat das Urteil dahingehend interpretiert, in künftigen Sanierungsgenehmigungen gänzlich auf eine Festlegung der Miethöhe zu verzichten. Die Genehmigungsverfahren sollen sich ausschließlich auf den Umfang und die Art der zulässigen Modernisierungsarbeiten beschränken. Daneben setzt der Bezirk auf "freiwillige Verträge" mit den Investoren im Sanierungsgebiet. Theo Winters vom Sanierungsbeauftragten S.T.E.R.N. GmbH geht davon aus, dass "das Interesse vieler Investoren am Abschluss solcher auch für sie vorteilhaften Verträge ungebrochen" sei. Durch den Abschluss eines städtebaulichen Vertrags werden Eigentümern von Sanierungsgebäuden nämlich die (kostenlose) bezirkliche Mieterberatung inklusive Sozialplanverfahren angeboten. Insbesondere die Betreuung und Umsetzung sanierungsbetroffener Mieter/innen durch die bezirkliche Mieterberatung würde einen "zügigen und störungsfreien Sanierungsablauf gewährleisten und damit auch dem Eigentümerinteresse entsprechen" (Theo Winters in der Zeitschrift VorOrt, 2006/10). Ob der zügige und störungsfreie Sanierungsablauf auf der Basis freiwilliger Verträge zwischen Eigentümern und Bezirk auch im Interesse der Mieterschaft in den noch unsanierten Häusern ist, bleibt abzuwarten.

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