MieterEcho
MieterEcho 318/Oktober 2006
RECHT UND RECHTSPRECHUNG
Formelle Unwirksamkeit einer Heizkostenabrechnung
Eine Heizkostenabrechnung ist unwirksam, wenn sie nicht an alle Mieter gerichtet ist.
Ein Mangel der Mietsache führt zu einer Verminderung der Bruttowarmmiete. Dies kann zur Folge haben, dass die sich aus einer Heizkostenabrechnung jährlichen Kosten des Mieters entsprechend der Minderungsquote reduzieren.
LG Berlin, Urteil vom 07.07.2006 - 63 S 342/05 -
Der Vermieter machte gegen die Mieter Ansprüche aus Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2001 bis 2004 geltend. Die Mieter hatten dagegen eingewandt, dass zum einen aufgrund der undichten Fenster ein Mehrverbrauch an Heizkosten erforderlich geworden war und zum anderen die Abrechnung nicht an alle Mieter des Mietvertrags gerichtet gewesen sei. Das Amtsgericht Schöneberg hatte die Mieter zur Zahlung verurteilt. Auf die Berufung der Mieter hob das Landgericht Berlin das Urteil auf und wies die Klage ab.
Das Landgericht gelangte in seinem Urteil zu der Ansicht, dass die Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2002 bis 2004 bereits aus formellen Gründen unwirksam gewesen seien. Bei einer Mietermehrheit müsse die Abrechnung gegenüber allen Mietern erklärt werden und deshalb auch an alle gerichtet sein. Im vorliegenden Fall war - mit Zustimmung des Vermieters - ein Mieter aus dem Mietverhältnis ausgeschieden und ein anderer neu aufgenommen worden. Aus diesem Grund hätte der Vermieter nach Ansicht des Landgerichts die Heizkostenabrechnung auch gegenüber dem neuen Mieter erklären müssen.
Soweit der Vermieter - formell richtig - Heizkosten für das Kalenderjahr 2001 geltend machte, war zugunsten der Mieter der unstreitige Mangel (undichte Fenster) zu berücksichtigen. Das Landgericht ging davon aus, dass aufgrund dieses Mangels die Miete um 5% zu mindern gewesen war. In seiner Entscheidung verwies das Landgericht auf das Urteil des Bundesgerichtshofs (vom 06.04. 2005 - XII ZR 225/03), nach der bei einem Mangel die Bruttowarmmiete zu mindern sei, weil sich die Leistungsverpflichtung des Vermieters als komplexe Leistung darstelle.
Das Landgericht folgerte daraus, dass sich für den Fall einer berechtigten Mietminderung auch der vom Mieter geschuldete Nebenkostenanteil entsprechend reduziere. Folglich sei sowohl die jeweilige Jahresgrundmiete (Nettokaltmiete oder Teilinklusivmiete) als auch der sich für diesen Zeitraum aus der Abrechnung ergebende Anteil der Nebenkosten um die Minderungsquote zu verringern. Dieser - um die Minderungsquote verringerte - Anteil des Mieters an den abzurechnenden Gesamtkosten müsse anschließend den Vorauszahlungen des Mieters gegenübergestellt werden. Im vorliegenden Fall ergab sich unter Berücksichtigung dieser Minderung, dass der Vermieter eine Nachzahlung auf die Heizkosten nicht mehr verlangen konnte. Die Klage wurde daher auch insoweit abgewiesen.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Markus Willkomm