MieterEcho
MieterEcho 318/Oktober 2006
RECHT UND RECHTSPRECHUNG
Rechtzeitigkeit einer Betriebskostenabrechnung
Betriebskosten müssen innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB formell ordnungsgemäß gegenüber dem Mieter abgerechnet werden, um einen Nachzahlungsanspruch des Vermieters auszulösen. Dies ist nicht der Fall, wenn die Abrechnung falsche Flächengrößen und eine falsche Verteilung einzelner Kostenarten enthält.
AG Neukölln, Urteil vom 22.06.2006 - 8 C 34/06 -
Die Vermieterin hatte einen Mahnbescheid und anschließend einen Vollstreckungsbescheid gegen den Mieter erwirkt. Bestandteil der Forderungen des Vollstreckungsbescheids war - unter anderem - ein Anspruch auf Zahlung von rückständiger Miete. Der Mieter hatte gegen den Vollstreckungsbescheid Einspruch eingelegt und mit einer Gegenforderung aufgerechnet, die sich aus der Zahlung (des Mieters) auf eine unwirksame Betriebskostenabrechnung ergeben sollte.
Gegenstand des Rechtsstreits war, nachdem der Mieter den Widerspruch entsprechend beschränkt hatte, nur noch die Frage, ob die Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2001 unwirksam und der Mieter berechtigt war, die hierauf erfolgten Zahlungen zurückzuverlangen (bzw. zur Aufrechnung zu stellen). Das Amtsgericht hat den Vollstreckungsbescheid - soweit mit der Gegenforderung aufgerechnet wurde - aufgehoben und die Klage abgewiesen.
Es wies in seinem Urteil darauf hin, dass nach der Vorschrift des § 558 Absatz 3 BGB der Vermieter jährlich über die Vorauszahlungen der Betriebskosten abzurechnen habe. Die Abrechnung sei dem Mieter spätestens mit Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums (im vorliegenden Fall übereinstimmend mit dem Kalenderjahr) mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist sei der Vermieter grundsätzlich von der Geltendmachung von Nachforderungen ausgeschlossen.
Die von der Vermieterin im Jahr 2002 rechtzeitig dem Mieter mitgeteilte Abrechnung war nach Ansicht des Amtsgerichts formell unwirksam. Zu einer formell ordnungsgemäßem Betriebskostenabrechnung gehöre eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen (des Mieters). Im vorliegenden Fall war der Abrechnung eine falsche Flächengröße (für die Gesamtfläche) zugrunde gelegt, mit der Folge dass der sich daraus ergebende Verteilungsschlüssel und der danach zu errechnende Anteil des Mieters fehlerhaft war. Dieser formelle Mangel führte zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus dem Jahr 2002. Die im Jahr 2003 übermittelte Betriebskostenabrechnung (für das Kalenderjahr 2001) war nicht mehr rechtzeitig und konnte keine Zahlungsansprüche des Vermieters auslösen.
Der Mieter hatte somit ohne Rechtsgrund auf die Betriebskostenabrechnung aus dem Jahr 2003 gezahlt. Nach Ansicht des Amtsgerichts stand dem Gegenanspruch des Mieters - und damit der Aufrechnung - nicht die Kenntnis des Mieters entgegen, dass die Betriebskostenabrechnung erst im Jahr 2003 erfolgte. Die Vorschrift des § 814 BGB, nach der eine Rückforderung ausgeschlossen ist, wenn dem Leistenden bekannt ist, dass er den Leistungsgegenstand nicht schuldet, war nach Ansicht des Amtsgerichts nicht einschlägig. Es gebe keine Anhaltspunkte dafür, dass dem Mieter bekannt gewesen sei, dass er auf die im Jahr 2003 zugestellte Betriebskostenabrechnung nicht zahlen müsse. Die Klage wurde somit - unter Aufhebung des Vollstreckungsbescheids - abgewiesen.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Berndt Hintzelmann