MieterEcho 318/Oktober 2006: Kosten für den Betrieb des Aufzugs für Erdgeschossmieter/innen

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MieterEcho 318/Oktober 2006

Quadrat MIETRECHT AKTUELL

Kosten für den Betrieb des Aufzugs für Erdgeschossmieter/innen

Kommentar zum BGH-Urteil vom 20.09.2006 - VIII ZR 103/06 -

 

Nicht jeder vor Gericht ausgetragene Konflikt zwischen Mieter/innen und Vermieter gelangt zum Bundesgerichtshof (BGH). Und das ist gut so, zumindest für die Mieter/innen. Am 20.09.2006 aber hatte der BGH erneut Gelegenheit, neben seiner Vermieterfreundlichkeit auch die Phantasie seiner Begründungen unter Beweis zu stellen.

Ein Ehepaar bewohnt eine Erdgeschosswohnung in einer Seniorenanlage. In dem Haus gibt es zwar einen Aufzug, aber keinen damit erreichbaren Keller und auch kein Dachgeschoss. In dem Formularmietvertrag* befindet sich eine Klausel, nach der u.a. die Kosten für den Aufzug im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung umzulegen sind. Das Ehepaar verweigerte die Zahlung von 141,37 Euro und wurde verklagt. Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen, aber die Berufungsinstanz, d.h. das Landgericht, entschied zugunsten des Vermieters und lies die Revision zu.

Der VIII. Zivilsenat des BGH hat entschieden, dass eine solche Vereinbarung auch formularvertraglich mit einem Erdgeschossmieter geschlossen werden kann. Die Beteiligung an den Aufzugskosten benachteilige die Erdgeschossmieter/innen unabhängig von dem konkreten Nutzen, den der Aufzug bietet, nicht unangemessen. "Betriebskosten, die nicht von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen - neben den Aufzugskosten etwa die Kosten der Beleuchtung und Reinigung allgemein zugänglicher Bereiche oder Kosten der Gartenpflege -, werden häufig von den einzelnen Mietern in unterschiedlichem Umfang verursacht oder es werden die damit verbundenen Vorteile von ihnen in unterschiedlichem Maße genutzt."

Diese Argumentation ist schon höchst bedenklich, denn sie gestattet, die Kosten für alle möglichen Einrichtungen auf die Mieter/innen abzuwälzen, unabhängig davon, ob sie überhaupt genutzt werden können. Die weitere Begründung treibt die Sache auf die Spitze, indem sie auf die Muhe abstellt, die dem Vermieter durch den Verzicht auf den in der Sache nicht gerechtfertigten Kosten erwachsen könne. "Eine nach der konkreten Verursachung oder tatsächlichen Nutzung differenzierende Umlage dieser Kosten auf die Mieter wäre vielfach nicht praktikabel und hatte eine erhebliche Unübersichtlichkeit und möglicherweise auch laufende Veränderungen in der Abrechnung zur Folge. Grunde der Praktikabilität für den Vermieter und der Nachvollziehbarkeit und Überprüfbarkeit der Abrechnung für den Mieter sprechen deshalb für eine Abrechnung nach einem einheitlichen, generalisierenden Maßstab, auch wenn gewisse Ungenauigkeiten bei der Verteilung der Betriebskosten dann unvermeidlich sind."

In der von Apellas erworbenen Hüttenwegsiedlung (MieterEcho Nr. 310 berichtete) werden die drei- bis viergeschossigen Blöcke um exklusive Obergeschosse erweitert. Selbstverständlich erfüllt der Investor den zukünftigen Eigentümern der edlen Appartements den Anspruch auf einen Aufzug gerne. Die werden zwar die einzigen sein, die solche nachträglich eingebauten und jeweils nur auf den Zwischengeschossen haltenden Aufzüge wirklich sinnvoll nutzen können, doch sie werden zukünftig nicht die einzigen sein, die dafür die Kosten zu tragen haben. Selbst Mieter/innen im Erdgeschoss werden sich an den Kosten beteiligen müssen, wenn derartige Klauseln in ihren Mietvertragen verankert werden.

"Eine solche generalisierende Betrachtungsweise", meint der BGH lapidar, "entspricht zudem der Intention des Gesetzgebers, der mit der Regelung des § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB die Umlage von Betriebskosten leichter handhabbar machen wollte."

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