MieterEcho
MieterEcho 317/August 2006: Inhalt
RECHT UND RECHTSPRECHUNG
Mieterhöhung und öffentliche Förderung und deren Auswirkung auf die ortsübliche Vergleichsmiete
Wurde eine Wohnung mit öffentlichen Mitteln gefördert, ist bei einer anschließenden Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete die öffentliche Förderung auch dann anzugeben, wenn für die konkrete Wohnung keine laufenden Zuschüsse gewährt werden.
AG Mitte, Urteil vom 24.10.2005 - 20 C 217/05 -
Der Mieter bewohnt eine mit öffentlichen Mitteln sanierte Wohnung. Im Mietvertrag hieß es unter anderem: "Es handelt sich um eine öffentlich geförderte Wohnung, sodass ein entsprechender Wohnberechtigungsschein erforderlich ist."
Der Fördervertrag zwischen dem Land Berlin und der Vermieterin enthielt unter anderem folgende Regelung: "§ 7 a - Mieterhöhungen im Bindungszeitraum: (1) Im Bindungszeit der Förderung (§ 10) dürfen für geförderte Wohnungen über die erstmalige Mieterhöhung aus den geforderten Maßnahmen nach § 7 hinaus Mieterhöhungen nach dem MHG nur bis zu den Durchschnittswerten aus den nach Maßgabe des Baualters, der Ausstattung und der Wohnlage maßgeblichen Mittelwerten des Mietspiegels (Mittelwert der Mietspiegeltabelle ohne Berücksichtigung von Sondermerkmalen) für Wohnungen der Größe 40 bis 60 Quadratmeter und Wohnungen der Größe 60 bis 90 Quadratmeter verlangt werden."
Der Mieter hatte keinen Wohnberechtigungsschein beibringen können, sodass die Investitionsbank Berlin einen ansonsten fälligen mieterbezogenen Differenzbetrag nicht bezahlt hat. Mit einer Mieterhöhung verlangte die Vermieterin die Zustimmung zur Erhöhung der Miete zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, wobei sie den in § 7 a des Fördervertrags genannten Mittelwert (bezogen auf den Berliner Mietspiegel 2003) nicht überschritt. Irgendwelche Hinweise auf Fördermittel waren in der Mieterhöhung ebenso wenig enthalten, wie die sich daraus ergebenen Kürzungsbeträge. Nachdem der Mieter nicht zugestimmt hatte, erhob die Vermieterin Klage und beantragte, den Mieter zur Zustimmung zu verurteilen.
Das Amtsgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen. Es wies darauf hin, dass das Mieterhöhungsverlangen unwirksam gewesen sei und die Überlegungsfrist des § 558 b BGB nicht ausgelöst habe. Nach der Vorschrift der §§ 558 ff. BGB müsse der Vermieter ein Erhöhungsverlangen ausreichend begründen. Dazu gehöre auch, dass für den Fall der öffentlichen Förderung die einzusetzenden Kürzungsbeträge in das Mieterhöhungsverlangen aufgenommen werden müssten. Auf diese Weise solle dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen.
Im vorliegenden Fall hatte die Vermieterin den Erhalt von Drittmitteln gänzlich unerwähnt gelassen, obwohl sie unstreitig Baukosten- und Aufwendungszuschüsse zur Modernisierung des Gebäudes erhalten hatte. Nach Ansicht des Amtsgerichts kam es bei diesem Sachverhalt auch nicht darauf an, ob für die Wohnung des Mieters ein so genannter "mieterbezogener Differenzausgleich" gezahlt wurde. Wäre nämlich der Mieter unter die Sonderregelung für Mieter mit Wohnberechtigungsscheinen gefallen, hätte eine Mieterhöhung (wegen der maximalen Miete von vier Euro/qm) Jahren sowieso nicht erfolgen dürfen. Die öffentliche Förderung wirke sich jedoch so aus, dass bei einer Mieterhöhung die maßgeblichen Mittelwerte des Berliner Mietspiegels für Wohnungen nicht überschritten werden dürfe.
Aus diesem Grund hätte die Vermieterin im Zusammenhang mit der Mieterhöhung auf diese Regelung hinweisen müssen. Nur so wäre der Mieter in die Lage versetzt worden, nachzuvollziehen, ob die von der Vermieterin berechnete und verlangte Miete auch gerechtfertigt sei. Diese Überlegungen müssten umso mehr gelten, als nicht der im Mieterhöhungsverlangen noch angegebene Berliner Mietspiegel 2003, sondern der zwischenzeitlich veröffentlichte Berliner Mietspiegel 2005 Anwendung finde und die verlangte Miete den dort genannten Mittelwert bereits überschreite.
Da die Vermieterin das Mieterhöhungsverlangen nicht wirksam im Prozess nachgeholt hatte, wurde die Klage abgewiesen.
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Carola Handwerg