MieterEcho
MieterEcho 316/Juni 2006
RECHT UND RECHTSPRECHUNG
BGH-Urteile kurz gefasst
Aktuelle mietrechtliche Entscheidungen des Bundesgerichtshofs
Entscheidungen des BGH haben eine rechtsprägende Wirkung auf die unteren Instanzen. Aufgrund der großen Anzahl von BGH-Entscheidungen werden ergänzend zu den nachfolgenden ausführlichen Darstellungen die wichtigsten Urteile aus den vergangenen Monaten kurz zusammengefasst.
Aber Achtung: Mietrechtliche Streitfälle sollten immer im Einzelfall in einer Beratungsstelle anwaltlich geprüft werden.
Kaution
Die Mietkaution sichert u. a. noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.
BGH, Urteil vom 18.01.2006 - VIII ZR 71/05 -
Modernisierungsmieterhöhung
Ersetzt der Vermieter vorhandene Isolierglasfenster durch neue Fenster, kann er die Miete aufgrund dieser Maßnahme nach § 559 Abs. 1 BGB nur dann erhöhen, wenn er in der Erläuterung der Mieterhöhung nach § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB nicht nur die Beschaffenheit der neuen Fenster (etwa durch Angabe des Wärmedurchgangskoeffizienten) beschreibt, sondern auch den Zustand der alten Fenster so genau angibt, dass der Mieter einen entsprechenden Vergleich anstellen und den vom Vermieter in der Mieterhöhungserklärung aufgezeigten Energiespareffekt beurteilen kann. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter keine weiteren Erkenntnisse über die Qualität der alten Fenster hat.
BGH, Urteil vom 25.01.2006 - VIII ZR 47/05 -
Kündigungsausschluss
Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag formularmäßig vereinbarten Kündigungsverzichts den in § 557 a Abs. 3 BGB genannten Zeitraum von vier Jahren, so ist die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die zu der Vorgängerbestimmung - § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG - entwickelte Rechtsprechung, nach der ein solcher Kündigungsverzicht nur insoweit unwirksam ist, als er den Zeitraum von vier Jahren übersteigt, lässt sich auf § 557 a BGB nicht übertragen.
BGH, Urteil vom 25.01.2006 - VIII ZR 3/05 -
Mängelbeseitigung (Fogging)
Die Voraussetzungen für den von einem Mieter wegen des so genannten Foggings gegen den Vermieter geltend gemachten Schadensersatzanspruch aus § 536 a Abs. 1 Alt. 2 BGB einschließlich des Verschuldens des Vermieters sind vom Mieter darzulegen und zu beweisen. Insoweit gilt nur dann etwas anderes, wenn feststeht, dass die Schadensursache im Herrschafts- und Einflussbereich des Vermieters liegt; in diesem Fall muss sich der Vermieter hinsichtlich des Verschuldens entlasten.
BGH, Beschluss vom 25.01.2006 - VIII ZR 223/04 -
Betriebskosten (Wärmecontracting)
Eine Vereinbarung im Mietvertrag, wonach der Mieter die Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung zu tragen hat, erlaubt dem Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten überträgt (Wärmecontracting), dann nicht die Umlegung der Wärmelieferungskosten auf den Mieter, wenn die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung der Zweiten Berechnungsverordnung (hier: Fassung vom 05.04.1984) eine Umlegung der Kosten der Wärmelieferung im Nahbereich nicht vorsah.
BGH, Urteil vom 22.02.2006 - VIII ZR 362/04 -
Wohnfläche
Entsprach es bei Abschluss des Mietvertrags der übereinstimmenden Vorstellung der Vertragsparteien, dass in der mit einer bestimmten Quadratmeterzahl angegebenen Wohnfläche die Dachterrasse der vermieteten Penthousewohnung zu einem nicht näher bestimmten, nicht unerheblichen Anteil enthalten ist, so kann der Mieter nicht im Nachhinein geltend machen, die vereinbarte Wohnfläche sei um mehr als 10% unterschritten, weil die Terrassenfläche nach gesetzlichen Bestimmungen nur mit einem Bruchteil von weniger als der Hälfte - des gesetzlichen Maximalwerts - als Wohnfläche anzurechnen sei.
BGH, Urteil vom 22.02.2006 - VIII ZR 219/04 -
Kündigungsfrist
Eine vertragliche Vereinbarung im Sinne des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB (alte Fassung) über die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen (§ 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB alte Fassung) liegt nicht vor, wenn eine Formularklausel, die in einem vor dem 01.09.2001 abgeschlossenen Wohnraummietvertrag enthalten ist, auf die "gesetzlichen Kündigungsfristen" und auf eine formularmäßige Fußnote verweist, in der den dort aufgeführten Kündigungsfristen der Zusatz vorangestellt ist: "Die gesetzlich vorgesehenen Kündigungsfristen für Wohnraum betragen z. Zt. (…)".
BGH, Urteil vom 15.03.2006 - VIII ZR 134/05 -
Wohnungsrückgabe
Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt nach § 548 Abs. 1 Satz 2, § 200 Satz 1 BGB mit dem Zeitpunkt, an dem er die Mietsache zurückerhält. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag erst später endet.
BGH, Urteil vom 15.03.2006 - VIII ZR 123/05 -
Mobilfunkantenne
Dem Mieter von Wohnraum steht kein Anspruch gegen den Vermieter auf Unterlassung des Betriebs einer Mobilfunksendeanlage zu, wenn die Anlage die in der 26. Bundesimmissionsschutzverordnung festgelegten Grenzwerte für elektro-magnetische Felder nicht überschreitet.