MieterEcho
MieterEcho 315/April 2006
RECHT UND RECHTSPRECHUNG
Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung
Der Anspruch des Wohnungsmieters auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung setzt nicht voraus, dass der Mieter in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt hat.
BGH, Urteil vom 23.11.2005 - VIII ZR 4/05 -
Die Mieter bewohnen eine 114 qm große Dreieinhalbzimmerwohnung mit Kammer und Bad in Berlin. Beide Mieter halten sich nur zeitweilig in der Wohnung auf, weil sie aus beruflichen Gründen auswärts tätig sind. Die Mieter baten den Vermieter um Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung von zwei Zimmern und begründeten dies mit den zusätzlichen Kosten einer doppelten Haushaltsführung. Der Vermieter verweigerte die Zustimmung.
Die Mieter klagten auf Zustimmung zur Untervermietung zweier Zimmer. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hat die Klage der Mieter auf Erlaubniserteilung abgewiesen, das Landgericht Berlin hat die Berufung der Mieter zurückgewiesen. Auf die von den Mietern eingelegte Revision hob der Bundesgerichtshof das Urteil auf und verwies den Rechtsstreit zurück an das Landgericht Berlin.
Das Landgericht hatte einen Anspruch der Mieter auf teilweise Untervermietung deswegen verneint, weil sich deren Lebensmittelpunkt nicht mehr in Berlin befinde. Es vertrat die Auffassung, dass ein berechtigtes Interesse des Mieters nur dann anzunehmen sei, wenn seine angegebenen Gründe (Reduzierung der Kosten und Vermeidung längeren Leerstands wegen nur teilweiser Nutzung) nur für eine Wohnung zutreffen würden. Als Abgrenzungsmerkmal sei insoweit der Lebensschwerpunkt sachgerecht. Der Mieter könne sich daher nicht darauf berufen, dass er in der heutigen Zeit (berufsbedingt) mehrere Wohnungen vorhalten müsse. Diesem Umstand habe der Gesetzgeber bereits im Rahmen der geänderten Kündigungsregelungen Rechnung getragen.
Gegen diese rechtlichen Ausführungen des Landgerichts Berlins wendet sich der Bundesgerichtshof in seinem Urteil. Nach Maßgabe der Vorschrift des § 553 Absatz 1 Satz 1 BGB stehe dem Mieter ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils des Wohnraums zu, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entstehe (und in der Person des Untermieters kein wichtiger Grund zur Versagung vorliege). An einem berechtigten Interesse des Mieters fehle es nicht bereits deshalb, weil dieser in der Wohnung nicht mehr seinen Lebensmittelpunkt habe.
Berechtigt im Sinne dieser Vorschrift sei jedes höchstpersönliche Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht. Im vorliegenden Fall hatte einer der Mieter berufsbedingt eine andere Wohnung angemietet, um sich von zusätzlichen Reisekosten zu entlasten. Die vom Landgericht vorgenommene systematische Begrenzung des Anwendungsbereichs kann nach Ansicht des Bundesgerichtshofs weder mit der Systematik noch mit dem Regelungszweck der Vorschrift des § 553 BGB begründet werden. Insbesondere sei die Vorschrift nicht Ausdruck eines gesetzlich generell gewollten Verbots der Untervermietung. Der Gesetzgeber habe es vielmehr ermöglichen wollen, dass der Mieter ein Mietverhältnis auch dann aufrechterhalten könne, wenn er die Wohnung nur noch teilweise nutzen wolle oder könne.
Auch die Ausführungen des Landgerichts, dass nach dem Zweck der Regelung das gemeinsame Wohnen (mit dem Untermieter) im Vordergrund stehen müsse, hielten einer rechtlichen Überprüfung durch den Bundesgerichtshof nicht stand. Zwar enthalte der Regierungsentwurf zum Mietrechtsreformgesetz als Regelfall auch die Aufnahme eines Lebenspartners zum Zweck der Bildung oder Fortführung eines gemeinsamen Haushalts, daraus folge jedoch nicht im Umkehrschluss, dass ein berechtigtes Interesse nur dann vorliegen würde, wenn der Mieter beabsichtige, mit dem Untermieter zusammenzuleben.
Insbesondere wegen der zunehmenden Bedeutung von Mobilität und Flexibilität in der heutigen Gesellschaft sei es erforderlich, dass ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung auch und gerade zur Vermeidung der Kosten einer doppelten Haushaltsführung begründet werden könne. Der Rechtsstreit wurde daher zur erneuten Entscheidung unter Beachtung der aufgestellten Grundsätze des Bundesgerichtshofs an das Landgericht Berlin zurückverwiesen.