MieterEcho 314/Februar 2006: Infoschrift Eigentümerwechsel

MieterEcho

MieterEcho 314/Februar 2006

 INFOSCHRIFT

Eigentümerwechsel

Tipps für Mieter/innen, deren Haus (oder Wohnung) verkauft wird - und was vorsorglich beachtet werden sollte

Plötzlich gehört die von Ihnen bewohnte Wohnung einem anderen Eigentümer und Sie haben einen neuen Mietvertragspartner. Bei einem Eigentümerwechsel gilt "Kauf bricht nicht Miete" für alle Veräußerungsfälle ( 566 BGB).
Meistens bedeutet ein Eigentümerwechsel für die Mieter/innen nichts Gutes: Der Erwerber muss den Kaufpreis wieder herauswirtschaften. Er wird also in aller Regel versuchen, seine Einnahmen schnell zu steigern, z. B. durch Mieterhöhungen, Modernisierung, Umwandlung in Eigentumswohnungen, Mietervertreibung oder Zweckentfremdung. Dass Mieter/innen "verkauft" worden sind, erfahren diese oft erst durch einen Brief oder gar nur durch einen Aushang im Hausflur: Der neue Eigentümer verlangt, dass sie die Miete künftig auf sein Konto überweisen. Und da fangen die Probleme auch schon an ...

An wen die Miete zahlen?

Ein neuer Eigentümer hat es meist eilig, die Miete zu kassieren, zumal, wenn er einen möglicherweise spekulativ überhöhten Kaufpreis gezahlt und hohe Kredite aufgenommen hat. So versucht mancher Erwerber, schon als Eigentümer aufzutreten, noch bevor der Kauf rechtswirksam geworden ist. Sollte es dann aber zwischen altem und neuem Eigentümer Streit geben, kann es leichtgläubigen Mieter/innen passieren, dass sie ihre Miete zweimal zahlen müssen.

Unser Rat: Nicht jede bloße Kenntnis vom Eigentümerwechsel bedeutet, dass Sie die Miete an den Erwerber zahlen müssen. Teilt Ihnen der vorherige Eigentümer mit, dass er das Haus verkauft hat und fordert Sie auf, an den neuen Eigentümer zu zahlen, ist dies ausreichend und Sie sollten der Aufforderung unbedingt folgen. Zahlen Sie trotzdem weiter an den alten Eigentümer, kann das dazu führen, dass Sie dem neuen Eigentümer trotzdem zur Mietzahlung verpflichtet sind, denn nach Mitteilung vom Eigentumsübergang werden Sie von der Mietzahlung an den Erwerber nur für den laufenden Monat befreit; Ausnahme: Sie erhalten erst nach dem 15. des Monats Kenntnis. Selbst wenn der Eigentümerwechsel dann später scheitern sollte, ist der alte Vermieter an seine Mitteilung gebunden ( 566 e BGB).

Teilt Ihnen der Erwerber mit, dass nunmehr er der Eigentümer und Ihr neuer Vermieter ist und verlangt die Mietzahlung an sich, muss er seine Berechtigung nachweisen: Bei Kauf durch einen Grundbuchauszug (Eigentümer wird er erst mit Eintragung ins Grundbuch), bei Zwangsversteigerung durch den Zuschlagbeschluss und bei Erbschaft durch einen Erbschein.

Aber: Der Verkäufer kann seine Ansprüche auf die Mieteinnahmen auch an den Erwerber abtreten oder diesen bevollmächtigen, seine Rechte aus dem Mietvertrag bereits vor dem Eigentumsübergang wahrzunehmen. Auch das ist Ihnen gegenüber nachzuweisen. Mit voreiligen Mietzahlungen an den neuen Eigentümer sollten Sie vorsichtig sein, damit Sie nicht an den Falschen zahlen. Wenn Sie unsicher sind, lassen Sie sich beraten.

Fehlen die erforderlichen Nachweise (und haben Sie nach einem Verkauf bei Einsichtnahme ins Grundbuch festgestellt, dass der neue Eigentümer noch nicht eingetragen ist), zahlen Sie Ihre Miete vorerst weiter an den alten Eigentümer. Ist dies nicht möglich, können Sie die Miete zunächst auch auf einem gesonderten Konto abrufbereit "parken" oder in besonders unklaren Fällen (auch wenn z. B. mehrere vorgebliche Vermieter die Miete von Ihnen fordern) bei der Hinterlegungsstelle des zuständigen Gerichts - in Berlin beim Amtsgericht Tiergarten - hinterlegen. Dies kommt der Erfüllung Ihrer Mietzahlungspflicht gleich (schuldhafter Zahlungsverzug ist ein Kündigungsgrund). In diesem Fall sollten Sie sich vorher unbedingt anwaltlich beraten lassen.

Volle Vermieterrechte erst nach Grundbucheintragung

Solange der Käufer nicht im Grundbuch eingetragen ist, hat er im Haus nichts zu sagen. Er darf weder die Wohnungen betreten noch Schlösser auswechseln oder gar Bau- bzw. Abrissarbeiten beginnen (nur wenn er nachweislich im Auftrag Ihres Vermieters handelt, kann er schon vor erfolgter Grundbucheintragung tätig werden). Achtung: Die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags oder die so genannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch macht noch nicht die Übertragung des Eigentums aus. Vom Kaufvertrag bis zur rechtswirksamen Eintragung im Grundbuch können drei bis neun Monate vergehen. Wann genau diese erfolgt, ist für Sie sehr wichtig, denn wenn der neue Eigentümer Ihnen vor seiner Eintragung z. B. eine Mieterhöhungserklärung oder Modernisierungsankündigung schickt, so ist diese rechtlich unwirksam, wenn er dazu nicht vom Verkäufer bevollmächtigt wurde.

Aber: Beachten Sie die oben genannte Ausnahme für Erben oder Erwerber im Rahmen der Zwangsversteigerung.

Wenn die Person, die sich als neuer Eigentümer oder Verwalter ausgibt, sich nicht legitimiert und im Haus unbefugt tätig wird oder gar Mieter/innen bedroht, sollten Sie die Polizei rufen. Unsere Empfehlung: Setzen Sie sich mit Ihren Mitmieter/innen zusammen - gemeinsam wird es Ihnen leichter gelingen, den neuen Eigentümer - wenn nötig - in seine gesetzlichen Schranken zu weisen.

Einsicht ins Grundbuch nehmen

Zu Ihrer eigenen Sicherheit ist es ratsam und mitunter unabdingbar, dass Sie selbst oder einer Ihrer Nachbar/innen Einsicht ins Grundbuch nehmen. Sie sind als Mieter/innen dazu jederzeit berechtigt und müssen nur Personalausweis und Mietvertrag vorlegen.

Die Adresse und Öffnungszeiten Ihres Grundbuchamts können Sie bei Ihrem zuständigen Amtsgericht erfragen (oder im Internet unter http://www.berlin.de/senjust).

Hüten Sie Ihren Mietvertrag!

Nicht nur wenn Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkauft wird, sollten Sie Ihren Mietvertrag wie Ihren Augapfel hüten! Geben Sie ihn niemals aus der Hand, sondern machen Sie sich eine Kopie und verwahren Sie das Original an einem sicheren Ort, denn der neue Eigentümer übernimmt Ihnen gegenüber alle Rechte und Pflichten des alten Eigentümers ( 566 Abs.1 BGB). Deshalb bleibt auch Ihr alter Mietvertrag - so wie er ist - gültig, so oft auch die Vermieter oder Verwalter wechseln. Sie müssen jedoch damit rechnen, dass der neue Eigentümer versucht, Ihnen einen neuen Vertrag aufzuschwatzen. Doch jeder neue Vertrag kann Ihnen rechtliche Nachteile bringen. Wenn Sie, aus welchen Gründen auch immer, zu irgendeiner Änderung oder Erweiterung Ihres Mietvertrags oder gar zu einem Neuabschluss aufgefordert werden, sollten Sie sich deshalb unbedingt wegen der Vor- und Nachteile in einer unserer Beratungsstellen beraten lassen.

Sollten Sie keinen schriftlichen Mietvertrag haben - auch ein mündlich geschlossener bleibt gültig.

Mietverhältnis ordnen

Wichtig ist, dass Sie alle Ihre Rechte auch dem neuen Eigentümer gegenüber beweisen können. Sie müssen damit rechnen, dass er Ihr Mietverhältnis überprüft (auch durch eine Wohnungsbesichtigung) und Schwachstellen auszunutzen versucht. Sie sollten deshalb alle Ihre Mietunterlagen und Ihr Mietverhältnis schnellstens in Ordnung bringen:

Bei allen wichtigen Schreiben an den Vermieter müssen Sie den Zugang beweisen können:

Haben Sie mit dem alten Eigentümer mündliche Vereinbarungen getroffen, so sollten Sie sich diese möglichst schriftlich von ihm bestätigen lassen oder zusammen mit Zeugen in einem Protokoll Zeit, Ort und Inhalt der Absprache festhalten.

Verkauf ist kein Kündigungsgrund

Weder nach dem Verkauf noch nach der Versteigerung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung, noch nach einer Erbschaft hat der Erwerber das Recht, das Mietverhältnis einfach zu kündigen.

Nach einer Zwangsversteigerung verkürzen sich lediglich alle Kündigungsfristen auf die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten; der Erwerber bleibt aber an die gesetzlichen Kündigungsgründe gebunden und Ihnen bleiben alle Möglichkeiten des Widerspruchs ( 57 a Zwangsversteigerungsgesetz).

Auch bei einer Kündigung wegen (angeblichen) Eigenbedarfs des neuen Eigentümers sollten Sie nicht kopflos werden: Lassen Sie sich umgehend beraten, welche Schritte Sie dagegen unternehmen können. Allgemeine Informationen zum Thema "Kündigung durch den Vermieter" finden Sie in unserer Infoschrift "Kündigung".

Der neue Eigentümer hat kein Sonderrecht zur Mieterhöhung. Doch Sie müssen damit rechnen, dass er nach Möglichkeiten und Vorwänden für Mieterhöhungen sucht bzw. dass er vom alten Eigentümer nicht ausgeschöpfte oder versäumte Mieterhöhungen nachzuholen versucht. Wappnen Sie sich und gehen Sie zur Beratung!

Kaution bleibt sicher

Wenn Sie für Ihre Wohnung beim alten Vermieter eine Kaution gezahlt haben, so ist der neue Eigentümer verpflichtet, Ihnen diese bei Ihrem Auszug zurückzuzahlen - selbst dann, wenn er sie vom Voreigentümer nicht erhalten hat ( 566 a BGB). Kann der Erwerber nicht zahlen, ist der alte Vermieter zur Rückgewähr verpflichtet. Ausnahme: Bei Mietverträgen, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden, ist der neue Vermieter zur Rückgewähr nur verpflichtet, wenn er die Kaution vom vorherigen Vermieter erhalten hat. Sie sollten dann Ihren alten Vermieter auffordern, dem neuen Eigentümer die Kaution auszuhändigen.

Betriebs- und Heizkostenabrechnung

Bei Vermieterwechsel hat der Vorvermieter für die Zeiträume abzurechnen, die bis zum Eigentumsübergang beendet sind. Tritt der neue Eigentümer während der Abrechnungsperiode in das Mietverhältnis ein, muss er über den gesamten Zeitraum abrechnen und bei der Abrechnung auch alle gezahlten Vorschüsse berücksichtigen.

Instandsetzung und Mängelbeseitigung

Da der neue Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag eintritt, hat er auch bereits bestehende Mängel zu beseitigen. Auch Mietminderungsansprüche können Sie dem neuen Eigentümer gegenüber geltend machen. Haben Sie jedoch gegenüber dem alten Vermieter Ansprüche auf Verwendungsersatz (z. B. aus genehmigter Mietermodernisierung), müssen Sie diese gegenüber dem alten Vermieter geltend machen. Achtung: Hier gilt die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten seit Grundbucheintragung. Auch bereits entstandene Schadensersatzansprüche müssen Sie gegenüber Ihrem alten Vermieter durchsetzen. Sie sollten sich also rechtzeitig beraten lassen.

Keller und Dachboden

Wenn der neue Eigentümer auf Modernisierung oder Umwandlung spekuliert, so wird er zuerst versuchen, im Keller und im Dachgeschoss "freie Bahn" zu schaffen.

Der Vermieter hat allerdings die Möglichkeit, nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume (z. B. Abstellräume, Keller oder Dachboden) zu kündigen, wenn er diese zu Wohnungen ausbauen oder Wohnraum mit Nebenräumen ausstatten will (Teilkündigung - 573 b BGB). Er muss dabei jedoch die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten beachten. Bei einer solchen Teilkündigung haben Sie das Recht Widerspruch einzulegen und Sie können eine Mietsenkung durchsetzen.

Lassen Sie sich also nicht überrumpeln, sondern verteidigen Sie Ihr Recht - notfalls auch vor Gericht!

Keine Verhandlungen an der Haustür

Ein Verkauf ist meistens der Startschuss für einschneidende Veränderungen im Haus: Der neue Eigentümer versucht, in seinem Sinne Ordnung zu schaffen. Mancher versucht es auch mit Überredung und Überrumpelung an der Haustür - z. B. wenn er Ihre Unterschrift für eine Mieterhöhung oder für Baumaßnahmen haben will.

Unterschreiben Sie nichts "zwischen Tür und Angel"! Nichts ist so eilig, als dass nicht genug Zeit für Sie wäre, sich erst beraten zu lassen. Dulden Sie deshalb keine Überraschungsbesuche oder lästige Telefonanrufe! Sie können sich einfach vor Belästigung und Überrumpelung schützen, indem Sie Ihrem Vermieter mündlich oder schriftlich erklären: "Wenn Sie etwas von mir wollen, teilen Sie mir das bitte schriftlich mit". Näheres entnehmen Sie bitte unserer Infoschrift "Zutritt".

Terror gegen Mieter/innen

Manchmal kommt es leider vor, dass neue Eigentümer das Ziel haben, Mieter/innen zu vertreiben oder einzuschüchtern und deshalb auch vor gewaltsamen Übergriffen gegen Mieter/innen und deren Eigentum nicht zurückschrecken. Wann immer Ihr Vermieter Sie bedroht, Ihr Hausrecht nicht respektiert oder sich gar wissentlich an Ihrem Eigentum vergreift - egal, ob es sich in Ihrer Wohnung, Ihrem Keller, auf Ihrem Dachboden, im Hausflur oder auf dem Hof befindet -, haben Sie das Recht, die Polizei zu rufen und Anzeige zu erstatten. Dies gilt auch, wenn der Vermieter ohne Genehmigung Umbau- oder Abrissarbeiten oder offensichtliche Zerstörungen durchführt. Wichtig ist, dass Sie sich rechtzeitig an die Berliner MieterGemeinschaft e. V. wenden: Wir werden Ihnen im Fall offensichtlicher Schikanen und Gewalttätigkeiten im möglichen Umfang rechtliche und praktische Hilfe geben und nötigenfalls auch die Öffentlichkeit zum Schutz der betroffenen Mieter/innen mobilisieren.

Der Aushang folgender Warnung kann helfen, einen neuen Eigentümer und dessen Helfer abzuschrecken und in die Schranken zu weisen:

Musteraushang

Warnung!

Wir machen unseren Vermieter, dessen Mitarbeiter und von ihm beauftragte Handwerker darauf aufmerksam, dass wir den Zutritt zu unserer Wohnung, zu unserem Dachboden und unserem Keller nur nach schriftlicher, begründeter Anmeldung gestatten. Sollten unsere Räume ohne unsere Zustimmung betreten werden, so werden wir unverzüglich Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs ( 123 StGB) bzw. wegen Sachbeschädigung und Diebstahls erstatten. Unsere Anzeige wird sich ggf. sowohl gegen den richten, der unsere Räume selbst betreten oder dabei geholfen hat ( 25, 26 StGB) als auch gegen den Vermieter/ Hausverwalter/Bauleiter usw., der dazu angestiftet hat ( 26 StGB).
Hans Standfest


Rechtsschutz sichern

Wenn Ihr Haus verkauft wird, haben Sie allen Grund zur Vorsorge. Deshalb sollten Sie und Ihre Nachbarn sich spätestens jetzt die Rückendeckung der MieterGemeinschaft sichern, einschließlich Rechtsberatung und Prozesskostenversicherung für mietrechtliche Streitigkeiten. Denn haben erst einmal die Auseinandersetzungen mit dem neuen Eigentümer begonnen, z.B. nach einer Modernisierungsankündigung, ist es für die genannte Prozesskostenversicherung zu spät. Jede Versicherung gilt nur für Streitfälle, die nach ihrem Abschluss eintreten (d.h. Streitfälle in der Zukunft) und sie gilt zudem erst nach einer Wartezeit, die bei uns einen Monat (bei anderen drei Monate) nach Eintritt/Abschluss beträgt.

Die hier dargestellten Informationen finden Sie auch als PDF bei unseren Infoschriften.

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