MieterEcho
MieterEcho 314/Februar 2006
BETRIEBSKOSTEN
Die HOWOGE führt Wärme-Contracting ein
Information über die "Überleitung der Wärmeversorgung auf die HOWOGE Wärme GmbH"
Rudolf Seyffert
Anfang Mai 2005 wurde den Mieter/innen der Gebäude Anton-Saefkow-Platz 3 und 4 von der HOWOGE Immobilienmanagement GmbH die Gründung der HOWOGE Wärme GmbH angekündigt.
Durch die HOWOGE Wärme GmbH als Wärmelieferer wollte die HOWOGE dem sich stetig abzeichnenden Anstieg der Wärmeversorgungspreise gegensteuern. Es sollte die das Haus versorgende Hausanschluss-Station verändert, die gesamte Regeltechnik erneuert und ein neuer Anlagentyp installiert werden. Ergebnis aller Maßnahmen, so die Ankündigung, würde ein neuartiges Energiespeichermanagement sein, das auf eine Einsparung von Energie gerichtet sei. Diese Leistung sollte unter Verzicht auf eine ggf. zustehende Umlage infolge der im Ergebnis verbesserten Wohnqualität erbracht werden. Das Schreiben endete:
"Wir gehen davon aus, dass Sie dieser Verfahrensweise zustimmen, so uns nicht innerhalb einer Frist von einem Monat ein durch Sie schriftlich einzureichender Widerspruch zugegangen ist."
Zu dieser Ankündigung sind einige rechtliche Anmerkungen zu machen:
Will der Vermieter von Wohnraum während eines laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten übertragen ("Wärme-Contracting"), bedarf es einer Zustimmung der Mieter/innen, wenn eine ausdrückliche Regelung hierfür im Mietvertrag fehlt und den Mieter/innen dadurch zusätzliche Kosten auferlegt werden sollen.
Stillschweigen kann nur bei Kaufleuten untereinander als Zustimmung gewertet werden. Da es sich um eine mietvertragliche Änderung handelt, muss diese ordnungsgemäß zwischen der HOWOGE und den Mieter/innen schriftlich vereinbart werden (s. Urteil des BGH vom 06.04.2005, - VIII ZR 54/04 -), die Termingestaltung zwischen Zustellungstermin und angekündigten Beginn der Arbeiten verringert den Überlegungszeitraum der Mieter/innen in unzulässiger Weise.
Zwar können Vermieter frei entscheiden, ob sie ihre Heizanlagen oder Teile davon an Dritte übertragen, sind aber verpflichtet, "wirtschaftlich" zu handeln, d.h. die Kosten für Mieter/innen angemessen zu halten.
Zur technischen Abwickung lässt sich Folgendes ergänzen:
Die Ausgliederung der Wärmeversorgung kann zu einer wesentlichen Kostenersparnis führen. Der neue Wärmeversorger wird mit der BEWAG günstigere Tarife vereinbaren und die Anschlussleistung für die einzelnen Objekte verringern. Durch den Einbau von Wärmespeichern können die durch die Verringerung der Anschlussleistung bei großer Kälte oder hohem Verbrauch möglicherweise entstehenden Versorgungslücken überbrückt werden, ohne von der BEWAG eine zusätzliche Lieferung (die nur zu höheren Tarifen zu bekommen wäre) anzufordern. Ein Teil der erreichten Einsparungen muss aber an die Mieter/innen weitergegeben werden, da auch die HOWOGE als Großabnehmer mit der BEWAG Tarife unter den Normaltarifen erzielen könnte und für die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung verantwortlich ist.
In einem Widerspruch zu den angekündigten Maßnahmen wurde Folgendes ausgeführt:
"Nicht erklärbar ist, warum dazu die Hausanschlussstation verändert werden muss. Die Erneuerung der Regelungstechnik ist sicherlich auch ohne die Gründung der HOWOGE Wärme GmbH zu erreichen, um eine Einsparung von Wärmeenergie zu erreichen. Aus den vorgenannten Erläuterungen widersprechen wir den von Ihnen beabsichtigten Einsatz der HOWOGE Wärme GmbH als Zwischenhändler für die Wärmeversorgung der Häuser Anton-Saefkow-Platz 3/4. Es fehlt außerdem der Nachweis, dass der Eigentümer, die Wohnungsbaugesellschaft Lichtenberg mbH die HOWOGE bevollmächtigt hat, diese Verlagerung vorzunehmen. Sollten Sie uns aber schriftlich mit Ihrer Unterschrift garantieren, dass durch den Einsatz der HOWOGE Wärme GmbH die Heizkosten nur in der bisherigen Größenordnung an die Mieter weitergegeben werden, würde sich unser Standpunkt ändern."
Da es zu zahlreichen ähnlichen schriftlichen Widersprüchen kam, hat die HOWOGE Immobilienmanagement GmbH zu einem klärenden Gespräche eingeladen.
Im Ergebnis dieser sehr kritischen Aussprache erhielten dann alle Mietparteien Ende Juni 2005, auch die Gewerbemieter, folgende schriftliche Garantie:
"Aufgrund zahlreicher sehr konstruktiver Gespräche u.a. mit den Mietern des Hauses Anton-Saefkow-Platz 3/4 möchten wir Ihnen auf diesem Wege noch einmal zusichern, dass Ihnen durch die Übertragung der Heizungsversorgung auf die HOWOGE Wärme GmbH keine höheren Betriebskosten entstehen werden. Dies gilt insoweit als die Energiepreise konstant bleiben. Erhöhen oder senken sich diese, werden die Erhöhungen oder Senkungen an Sie weitergegeben. Die Betriebskosten werden weiterhin - wie bisher - verbrauchsabhängig durch Ihren Vermieter abgerechnet."
Da HOWOGE jedoch nicht Eigentümer des Hauses Anton-Saefkow-Platz 3/4 ist, wurde auf der Mieterberatung eine handschriftlich unterschriebene Verwaltungsvollmacht der Wohnungsbaugesellschaft Lichtenberg mbH für die HOWOGE verlangt. Diese handschriftliche Verwaltungsvollmacht der Wohnungsbaugesellschaft Lichtenberg mbH für die HOWOGE und eine weitere handschriftliche Verwaltungsvollmacht der HOWOGE für die HOWOGE Immobilienmanagement GmbH wurde dem Schreiben beigefügt.
Damit ist die Garantieerklärung der HOWOGE Immobilienmanagement GmbH zum geplanten Wärme-Contracting gerichtsverwertbar. Die Mieter sind somit von der Sorge einer Kostensteigerung der Wärmeversorgung durch die geplante HOWOGE Wärme GmbH befreit.