MieterEcho
MieterEcho 313/Dezember 2005: Inhalt
RECHT UND RECHTSPRECHUNG
Keine formelle Unwirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung bei fehlerhaften Angaben zur Gewerbemietfläche im Vorwegabzug
Eine unrichtige Flächenangabe (fehlerhafte und widersprüchliche Angaben zur Gewerbemietfläche) in der Betriebskostenabrechnung macht diese nicht formell unwirksam.
Der Vermieter ist berechtigt, die unrichtigen und widersprüchlichen Flächenangaben auch nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zu berichtigen.
LG Berlin, Urteil vom 04.03.2005 - 64 S 484/04 -
Der Vermieter verlangte von den Mietern die Nachzahlung aus Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 1997 bis 2002. In dem zur vermieteten Wohnung gehörenden Gebäude befinden sich auch Räume, die an Gewerbemieter vermietet sind. Sämtliche Betriebskostenabrechnungen enden mit einem Nachzahlungsbetrag zulasten der Mieter. In den Betriebskostenabrechnungen hat der Vermieter unterschiedliche Angaben zur Gewerbefläche (und daraus resultierend zur Gesamtnutzfläche) gemacht. Erst im Prozess vor dem Amtsgericht hat der Vermieter die Widersprüche beseitigt und unter Angabe der zutreffenden Gewerbefläche und der gesamten Nutzfläche die Abrechnung berichtigt.
Das Amtsgericht hat die Klage des Vermieters abgewiesen und dies unter anderem damit begründet, dass der notwendige Vorwegabzug für Gewerbeflächen nicht ausreichend erläutert sei. Darüber hinaus sei der Vermieter - bezogen auf die Abrechnungszeiträume ab dem 01.09.2001 - mit der Nachforderung von Betriebskosten nach Maßgabe der im Prozess nachgereichten Abrechnungen ausgeschlossen, da diese nicht innerhalb der Frist des § 556 Absatz 3 BGB erfolgt wären.
Auf die Berufung des Vermieters hin hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts aufgehoben und die Mieter zur (fast vollständigen) Zahlung verurteilt. Das Landgericht vertrat die Ansicht, dass die Flächenabweichungen zwischen den einzelnen Betriebskostenabrechnungen lediglich deren inhaltliche Richtigkeit, nicht jedoch deren formelle Wirksamkeit beträfen.
Soweit es sich um verbrauchsabhängige Betriebskosten handele, habe der Vermieter einen Vorwegabzug für das vorhandene Gewerbe durchgeführt und erläutert. Die unterschiedlichen Angaben zur Gewerbefläche würden sich daher - bezogen auf den verbrauchsunabhängigen Teil - nicht zulasten der Mieter auf das Ergebnis der Abrechnung auswirken.
Das Landgericht führte in seinen Urteilsgründen aus, dass auch die nicht verbrauchsabhängigen Betriebskosten formal ordnungsgemäß abgerechnet wurden. Der Umstand, dass die Gewerbefläche in den Abrechnungszeiträumen von 1997 bis 1999 abgenommen habe, mache eine solche Abrechnung nicht unwirksam. Zwar habe der Vermieter diese "Abnahme" nicht weiter erläutert und es sei auch nicht anzunehmen, dass die Gewerbefläche der Liegenschaft einfach verschwinde, jedoch müsse in solchen Fällen (zugunsten des Mieters) die höchste Gesamtfläche der Abrechnung zugrunde gelegt und anschließend neu berechnet werden.
Solange die Forderungen aus der nachgebesserten Betriebskostenabrechnung unter der ursprünglichen Forderung bliebe, sei nach Maßgabe der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs mit der ursprünglichen Betriebskostenabrechnung zugleich auch die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB gewahrt. Das Landgericht berechnete sodann unter Berücksichtigung der ursprünglichen Gesamtfläche den Nachzahlungsbetrag und verurteilte die Mieter in der berechneten Höhe zur Zahlung.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Wilhelm Lodde