MieterEcho
MieterEcho 311/August 2005
RECHT UND RECHTSPRECHUNG
Mieterhöhung und qualifizierter Mietspiegel
Soweit sich aus dem Sachvortrag der Parteien nicht ergibt, dass es sich bei der Wohnung um eine so genannte "Ausreißerwohnung" handelt, für die der Mietspiegel keine Anwendung findet, kommt dem qualifizierten Berliner Mietspiegel 2003 gemäß § 558 a Absatz 3 BGB eine Vermutungswirkung für die ortsübliche Vergleichsmiete zu.
Eine in zweigeschossiger Bauweise ausgeführte Wohnanlage mit Reihenhäusern und Mehrfamilienhäusern führt nicht automatisch dazu, dass die Wohnung nicht vom Mietspiegel erfasst wird.
Das wohnwerterhöhende Merkmal eines Stellplatzes ohne Entgelt liegt nur vor, wenn dieser Stellplatz (Parkplatz) der gemieteten Wohnung zugeordnet ist.
AG Schöneberg, Urteil vom 17.11.2004 - 5 a C 200/03 - (nicht rechtskräftig)
Mieter und Vermieter stritten um die Wirksamkeit einer Mieterhöhung. Nachdem der Mieter die geforderte Zustimmung nicht erteilt hatte, klagte der Vermieter auf Zustimmung.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es gelangte zu der Feststellung, dass das Mieterhöhungsverlangen formell ordnungsgemäß gewesen sei und die Klagefrist gewahrt wurde, ein Anspruch des Vermieters auf Zustimmung jedoch nicht bestehe, weil der Mieter bereits eine höhere als die ortsübliche Vergleichsmiete zahle.
In seinen Urteilsgründen führte das Amtsgericht aus, dass zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete der qualifizierte Berliner Mietspiegel 2003 mit Stichtag 01.03.2002 heranzuziehen sei. Diesem Mietspiegel komme gemäß § 558 a Absatz 3 BGB eine Vermutungswirkung für die ortsübliche Vergleichsmiete zu. Nach dem Vorbringen der Parteien habe es keine Anhaltspunkte dafür gegeben, dass es sich um eine so genannte "Ausreißerwohnung" handeln würde, auf die der Mietspiegel nicht anzuwenden sei. Der bloße Umstand, dass die als Baudenkmal eingetragene Wohnanlage in zweigeschossiger Bauweise ausgeführt sei und sowohl aus Reihenhäusern als auch aus Mehrfamilienhäusern mit Mietergärten bestehe, führe nicht dazu, dass sie wie eine Anlage mit Einfamilienhäusern zu bewerten sei. Auch im Übrigen weise die Wohnung keinerlei Merkmale auf, die vom Mietspiegel nicht erfasst würden.
Bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete verwendete das Amtsgericht die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel 2003. In diesem Zusammenhang vertrat es die Ansicht, dass das wohnwerterhöhende Merkmal "Stellplatz ohne Entgelt" nicht vorliegen würde. Die vorhandenen Stellplätze gehörten lediglich zu der gesamten Wohnanlage und seien nicht den einzelnen Wohnungen zugeordnet.
Da die auf diese Weise errechnete ortsübliche Vergleichsmiete geringer war als die vom Mieter bereits gezahlte Miete, wurde die Klage abgewiesen.
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Doris Grunow-Strempel