MieterEcho
MieterEcho 311/August 2005
RECHT UND RECHTSPRECHUNG
Mieterhöhung und Verzug
Wird der Mieter verurteilt, einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zuzustimmen, wird seine Verpflichtung zur Zahlung der erhöhten Miete für die Zeit ab dem Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens erst mit Rechtskraft des Zustimmungsurteils fällig. Ein Verzug mit den Erhöhungsbeträgen kann daher nicht rückwirkend eintreten, sondern erst nach Rechtskraft des Zustimmungsurteils begründet werden.
BGH, Urteil vom 04.05.2005 - VIII ZR 94/04 -
Vermieter und Mieter stritten zunächst um die Frage der Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens. Der Mieter hatte diesem Mieterhöhungsverlangen nicht zugestimmt und wurde im Anschluss an eine Klage des Vermieters vom Amtsgericht zur Zustimmung verurteilt. Daraufhin zahlte er - rückwirkend - die ab dem Zeitpunkt der Zustimmung geschuldeten Mieten.
Der Vermieter machte Verzugszinsen ab dem Zeitpunkt geltend, ab dem der Mieter der erhöhten Miete hätte zustimmen müssen, zu welcher er - rückwirkend - verurteilt worden war.
Das Amtsgericht hat die Klage des Vermieters auf Zahlung der Verzugszinsen abgewiesen. Auf die Berufung des Vermieters hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts aufgehoben und den Mieter zur Zahlung der beantragten Verzugszinsen verurteilt. Gegen das Urteil des Landgerichts hat der Mieter Revision beim Bundesgerichtshof eingelegt.
Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung des Landgerichts aufgehoben und die Klage des Vermieters abgewiesen. Er wies in seinem Urteil darauf hin, dass dem Vermieter ein Anspruch auf Verzugszinsen (wegen der nicht gezahlten Erhöhungsbeträge) nur zustehen würde, wenn sich der Mieter mit der Zahlung des erhöhten Mietzinses in Verzug befunden hätte. Folglich sei vorliegend die Frage zu beantworten, wann ein Mieter in Verzug gerät, wenn er zur Zustimmung zu einer in der Vergangenheit liegenden Mieterhöhung verurteilt wurde.
Die Frage werde in der Rechtsprechung und im Schrifttum unterschiedlich beurteilt. Die überwiegende Ansicht (der sich der Bundesgerichtshof in diesem Urteil ausdrücklich anschloss) vertrete den Standpunkt, dass der Verzug erst im Anschluss an die Rechtskraft des Urteils begründet werden könne. Der Mieter schulde im Anschluss an den Ablauf der Überlegungsfrist die Zustimmung zur Anpassung der Miete, nicht jedoch die erhöhte Miete. Maßgeblich sei insoweit, dass die erhöhte Miete nicht bereits automatisch mit Zustellung des Mieterhöhungsverlangens geschuldet werde, sondern erst im Anschluss an die einvernehmliche Abänderung des Mietvertrags durch Zustimmung zur erhöhten Miete.
Da der Anspruch des Vermieters (auf Zahlung der erhöhten Miete) zwar rückwirkend, aber eben dennoch erst durch einen Änderungsvertrag begründet werde und dieser Änderungsvertrag mit Zustimmung bzw. mit der Verurteilung zur Zustimmung geschlossen werde, könne die Mietforderung (bezogen auf den Erhöhungsbetrag) erst mit Abschluss dieses Vertrags fällig werden. Aus diesem Grund sei auch ein Verzug erst nach Zustimmung (bzw. nach Verurteilung zur Zustimmung) möglich.
Um bei einer späteren Zustimmung (Vereinbarung zur Erhöhung der Miete) einen rückwirkenden Verzug zu begründen, hätte es nach Ansicht des Bundesgerichtshofs einer eindeutigen gesetzlichen Regelung bedurft. In den einschlägigen Vorschriften des § 558 b Absatz 1 BGB (früher § 2 Absatz 4 MHG) sei eine solche Regelung nicht enthalten und könne auch nicht durch Auslegung ermittelt werden. Diese lasse sich auch nicht mit dem gesetzgeberischen Ziel begründen, dass der im Nachhinein verurteilte Mieter inhaltlich demjenigen Mieter gleichgestellt werden solle, der innerhalb der Überlegungsfrist zustimme. Denn dieses Ziel sei in der Hauptsache dadurch erreicht, dass die Zustimmung (bzw. die Verurteilung zur Zustimmung) auch rückwirkend erfolge.
Lediglich hinsichtlich der Verzugszinsen ergäben sich Unterschiede. Während derjenige Mieter, der innerhalb der Überlegungsfrist zustimme, aber nicht zahle, gemäß § 288 BGB mit einer Geldschuld in Verzug gerate, befände sich ein Mieter, der im Nachhinein zur Zustimmung verurteilt werde, lediglich im Verzug mit der geschuldeten Zustimmung, aber nicht mit der Zahlung des Erhöhungsbetrags. Zwar sei der Vermieter berechtigt, etwaige Verzugsschäden wegen des Verzugs des Mieters mit der Zustimmung geltend zu machen, diese müssten jedoch konkret belegt und könnten nicht pauschal aus der Vorschrift des § 288 BGB abgeleitet werden, weil ein Verzug mit der Zustimmungserklärung keinen Verzug mit einer Geldschuld im Sinne von § 288 BGB darstellt.
Da im vorliegenden Fall der Vermieter keine konkreten Verzugsschäden wegen des Verzugs des Mieters mit der Zustimmung dargelegt hatte, wurde die Klage abgewiesen.
Veröffentlicht in Das Grundeigentum 2005, 730 ff.
Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 311