MieterEcho

MieterEcho 311/August 2005

 Mietrechliche Tipps von A bis Z

Von "Vorkaufsrecht" bis "Zwangsversteigerung"

Das Stichwortverzeichnis der mietrechtlichen "Tipps von A bis Z", welches auf der Homepage der Berliner MieterGemeinschaft www.bmgev.de nachzulesen ist, wird ständig überarbeitet und ergänzt. Dieses Verzeichnis wird im MieterEcho mit Ausnahme der in den Infoschriften erfassten Stichwörter abschnittsweise veröffentlicht. Ergänzungen, Verbesserungen und Anregungen nehmen wir dankend entgegen.

V

Vorkaufsrecht

Bei Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung und deren Verkauf an Dritte haben Mieter/innen ein gesetzlich vorgeschriebenes Vorkaufsrecht. Wird eine vermietete d.h. nicht selbst genutzte Eigentumswohnung später erneut verkauft, muss den Mieter/innen kein erneutes Vorkaufsrecht eingeräumt werden.

Vorkaufsrecht bedeutet: Die Mieter/innen können einen Kaufvertrag zu den gleichen Bedingungen wie mit einem Dritten abschließen bzw. an dessen Stelle in den Kaufvertrag treten.

Das Vorkaufsrecht hat nichts mit der häufig geübten Praxis von Umwandlern zu tun, den Mieter/innen ein erstes - in der Regel als besonders günstig angepriesenes - Angebot zu machen. Es setzt einen bereits geschlossenen Vertrag mit einem Käufer voraus. Die Mieter/innen haben dann das Recht, innerhalb von zwei bzw. sechs Monaten (bei öffentlich geförderten Wohnungen) zu den im Kaufvertrag vorformulierten Bedingungen die Wohnung selbst zu kaufen.

Das Vorkaufsrecht wird durch eine schriftliche Erklärung gegenüber dem Vermieter ausgeübt, einer notariellen Beurkundung bedarf es nicht.

Wenn allerdings der Käufer bereits im Grundbuch eingetragen wurde, kann die Eigentumsübertragung nicht rückgängig gemacht werden. Gegebenenfalls können die enttäuschten Mieter/innen Schadensersatz fordern.

Ein Vorkaufsrecht entsteht nur nach Umwandlung und Verkauf von Wohnungen, nicht bei Verkauf eines Hauses.

W

Warmwasser

Warmwasser hat - anders als die Heizung - im Sommer wie im Winter, Tag und Nacht zur Verfügung zu stehen. Geschieht dies über längere Zeit nicht, liegt ein Mangel und damit ein Grund zur Mietminderung vor. Das LG Hamburg sagt, 40 bis 43 Grad C seien gerade noch ausreichend. Dieser Auffassung hat sich auch das LG Berlin angeschlossen (LG Berlin GE 98, 905).

Erreicht das Wasser noch nicht einmal diese Temperaturen, seien 7,5 % Mietminderung durchaus vertretbar, meint das AG Köln (WM 96, 701).

Das AG Schöneberg (MM 96, 401) ist der Ansicht, dass 45 Grad C warmes Wasser spätestens nach 10 Sekunden oder höchstens nach 5 Liter Wasserverbrauch aus dem Hahn sprudeln muss. 40 Grad C warmes Wasser nach 5 Minuten wird für eine Zumutung gehalten, die zu 10% Mietminderung berechtigt.

Wassermengenregler

Seit dem 13.09.2001 können die Kosten für das Warten von Wassermengenreglern umgelegt werden. Diese Geräte werden an den Armaturen des Waschbeckens und der Dusche angeschraubt. Man sagt ihnen nach, dass sie zu einer erheblichen Einsparung des Wasserverbrauchs beitragen. Ihre Wartungskosten sollen also durch die eingesparten Wasserkosten mehr als ausgeglichen werden.

Wirtschaftseinheit

Grundsätzlich sind die Betriebskosten jeweils für das einzelne Haus zu ermitteln und umzulegen. Im sozialen Wohnungsbau kann aber eine Wirtschaftlichkeitsberechnung nach Wirtschaftseinheiten vorgenommen werden. Analog dazu können auch im freifinanzierten Wohnungsbau - sofern mietvertragliche Regelungen dem nicht entgegenstehen - Wirtschaftseinheiten die Grundlage für die Berechnung der Betriebskosten bilden, wenn

• die Gebäude einheitlich verwaltet werden,
• in unmittelbarem örtlichen Zusammenhang stehen und
• keine wesentlichen Unterschiede im Wohnwert bestehen.

Außerdem müssen bautechnischer Stand, Bauwesen, Ausstattung und Nutzungsart gleich sein und die Wohnungen vergleichbaren Zuschnitt haben.

Wirtschaftlichkeitsgebot

"Über die Vorauszahlungen der Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten", schreibt § 556 Absatz 3 BGB vor. Seit der Mietrechtsreform ist damit der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit auch für preisfreien Wohnraum im Gesetz verankert. Für preisgebundenen, sozialen Wohnungsbau galt schon immer, dass nur solche Kosten umgelegt werden dürfen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind (§ 20 Absatz 1 Satz 2 NMV, § 24 Absatz 2 Satz 1 II. BV).

Das Wirtschaftlichkeitsgebot und die Höhe der Kosten stehen in lockerer Beziehung. Die Verpflichtung zu wirtschaftlichem Handeln bedeutet nicht, dass immer das billigste Angebot gewählt werden muss, denn nicht immer ist das Billigste auch das Preiswerteste und damit das Wirtschaftlichste. Es können Gesichtspunkte wie Zuverlässigkeit, Strapazierfähigkeit oder besondere örtliche Verhältnisse die Entscheidung beeinflussen.

Bei der Beurteilung hat der Vermieter ein Auswahlermessen.

Überhöhte Preise hat der Vermieter zu vermeiden. Problematisch könnte die Entscheidung sein, ab wann eine Überhöhung vorliegt. Ob eine Überhöhung von 20% noch hingenommen werden muss, ist strittig. Wenn aber Angebote um 100% differieren, hat der Vermieter überzeugend darzulegen, warum er sich für das teurere Angebot entschieden hat. Gelingt ihm das nicht, kann er nur die Kosten für das preiswertere Angebot als Betriebskosten umlegen (LG Berlin 25.03.2003 - 64 S 283/02).

Erläuternde Urteile:

"1. Der Vermieter ist nicht berechtigt, überteuerte Aufwendungen in die Betriebskostenabrechnung einzustellen.
2. Der Vermieter trägt die Beweislast dafür, dass er wirtschaftlich gehandelt hat.
3. Dieser Beweislast ist nicht Genüge getan, wenn der Vermieter keine Gründe dafür angibt, warum die Versicherungskosten von 1400 DM im Jahr 1995 auf 9632 DM im Jahr 1999 gestiegen sind."
(AG Mitte, Urteil vom 16.01.2002 114 C 7/01, ZMR 2002, 740)

"Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für die Erforderlichkeit und Angemessenheit der jeweiligen Maßnahmen, die Nebenkosten verursachen. Er hat den Mieter von denjenigen Mehrkosten freizuhalten, die auf der Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes beruhen."
AG Neukölln, Urteil vom 25.02.2003 - 11 C 447/02 0 -

Wohngemeinschaften

Wenn mehrere Personen eine Wohnung als Wohngemeinschaft (WG) anmieten wollen, gibt es verschiedene Möglichkeiten der Vertragsgestaltung:

• Ein WG-Mitglied wird Hauptmieter/in und lässt sich eine generelle Untermieterlaubnis erteilen. Die Untermieter/innen können dann ohne jeweils neue Genehmigung ausgetauscht werden, dem Vermieter müssen lediglich die neuen Namen mitgeteilt werden.
• Alle WG-Mitglieder werden Hauptmieter/innen, können dann aber auch nur alle gemeinsam den Vertrag auflösen.
• Im Mietvertrag wird ausdrücklich festgehalten, dass es sich um eine WG handelt. In diesem Fall werden alle WG-Mitglieder Hauptmieter/innen und können beliebig ausgetauscht werden.

Da WGs ihrer Art nach auf eine gewisse Fluktuation angelegt sind, gilt im Zweifel, dass das Auswechseln von Mitgliedern der WG Vertragsinhalt geworden ist (sog. Mietnachfolgeklausel), sofern dadurch die Gesamtzahl der Bewohner/innen nicht überschritten wird und gegen die jeweils neuen Mitglieder keine sachlich begründeten Einwände bestehen.

Vom Vorliegen einer solchen Mietnachfolgeklausel kann auch ausgegangen werden, wenn der Vermieter jahrelang dem Wechsel innerhalb der WG zugestimmt hat.

Wohnungsabnahmeprotokoll

Insbesondere von Großvermietern wird häufig anlässlich der Rückgabe der Wohnung ein Wohnungsabnahmeprotokoll erstellt, in dem der Zustand der Wohnung festgehalten wird. Wird den Mieter/innen in diesem Protokoll bestätigt, dass sie die Wohnung in vertragsgemäßen Zustand zurückgegeben haben, ist dies von Vorteil und hat streitvermeidenden Charakter. Ist der Vermieter nicht zu einer gemeinsamen Wohnungsbegehung und anschließendem Wohnungsabnahmeprotokoll bereit, können die Mieter/innen ihn nicht dazu zwingen. In diesem Fall empfiehlt sich, zur eigenen Beweissicherung die Wohnung eingehend mit Zeugen zu besichtigen und ein eigenes Protokoll zu erstellen. Auch Fotos können hierbei hilfreich sein.

Mieter/innen sollten sich jedoch davor hüten, vorschnell das Protokoll des Vermieters zu unterschreiben. Wenn sie sich im Wohnungsübergabeprotokoll verpflichten bestimmte Arbeiten durchzuführen, ist dies bindend, auch wenn sie mietvertraglich zur Ausführung dieser Arbeiten nicht verpflichtet wären.

Wohnungseigentum

Die deutsche Rechtsordnung, wie sie seit 1900 im BGB festgeschrieben ist, bindet die Gebäude als wesentliche Bestandteile, an die Grundstücke (§ 94 BGB). An wesentlichen Bestandteilen kann kein gesondertes Eigentum begründet werden.

Erst 1951 durchbrach das Wohneigentumsgesetz (WEG) diesen Grundsatz und schuf durch rechtssystematisch komplizierte Konstruktionen die Möglichkeit des Sondereigentums:

(WEG § 1):

• "(2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
• (3) Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört. (...)
• (5) Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen eines Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen."

Das klingt nicht nur kompliziert, sondern ist es auch. Wenn man noch dazu bedenkt, dass sich auch das Wohneigentum als Sondereigentum in engerem Sinne im Prinzip nur auf die Zwischenwände und die Tapeten an den Wänden erstreckt und dass die Gesamtheit der Eigentümer über fast jede Veränderung entscheiden muss, fragt man sich leicht nach dem Sinn des Ganzen. Und die Frage gewinnt an Umfang, zieht man die sozialklimatischen Verhältnisse in den in Sondereigentum aufgeteilten Häusern ins Kalkül. Die Tatsache, dass nur für die aufgeteilten Häuser per Gesetz eine Hausordnung vorgeschrieben ist, gibt deutliche Hinweise. Doch eine Antwort ist nicht Sache der Mieter/innen. Die - und daran tun sie recht - interessiert nur das Verhältnis zu "ihren" Wohnungseigentümern, denen zwar die Wohnungen gehören, die sie aber nicht selbst bewohnen. Von allen Wohnungseigentümern sind das mehr als die Hälfte. Nur jeweils zwischen den Mieter/innen und den Wohnungseigentümern bestehen die mietrechtlichen Beziehungen. Sie richten sich ausschließlich nach Gesetz und Mietvertrag und unterscheiden sich in keiner Weise von denen in reinen Miethäusern. Die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft binden grundsätzlich nur die Eigentümer und haben keine unmittelbar zwingende Wirkung für die Mieterschaft. Insbesondere ersetzen solche Beschlüsse niemals eine ordnungsgemäße Abrechnung über die Betriebskosten. Andererseits können die Mieter/innen von dem Eigentümer verlangen, dass er notwendige Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft einfordert und gegebenenfalls auch gerichtlich einklagt. Dennoch sind diese Mietverhältnisse faktisch dadurch benachteiligt, dass die Mieter wesentlich stärker durch Kündigung wegen Eigenbedarfs bedroht sind als die Mieter in einem reinen Mietshaus.

Man sollte daher überlegen, ob man eine solche Wohnung mietet. Es empfiehlt sich auf jeden Fall, aus diesem Grund einen Mietnachlass in Erwägung zu bringen.

Wohnungsvermittler (Makler)

Viele Wohnungen sind nur über einen Makler, auch Wohnungsvermittler genannt, zu erhalten, der dafür ein/e Erfolgshonorar/Provision verlangt. Die Beauftragung eines Maklers ist sicherlich der teuerste Weg, um an eine Wohnung zu kommen. Wohnungssuchende Mieter/innen sollten wenigstens ihre Rechte und Pflichten aus dem Maklervertrag kennen, die im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermittG) geregelt sind:

Der Makler kann von Wohnungssuchenden nur dann eine Vermittlungsgebühr/Provision verlangen, wenn

• er den Wohnungssuchenden eine Wohnung nachgewiesen hat, indem er ihnen also eine nicht bekannte entsprechende Adresse besorgt oder eine Wohnung vermittelt hat, d.h. er hat ihnen zum Beispiel die Wohnräume gezeigt oder mit dem Vermieter entsprechend verhandelt;
• zwischen den Wohnungssuchenden und dem Makler Einigkeit besteht, dass bei erfolgreicher Wohnungsvermittlung eine Provision gezahlt wird.

In jedem Fall muss ein Mietvertrag durch die Vermittlung oder den Nachweis des Maklers zu Stande kommen (§ 2 Abs. 1 WoVermittG). Der Mietvertrag darf auch nicht wieder aufgelöst werden, weil bei Vertragsabschluss falsche Angaben gemacht wurden.

Der Makler darf keine Provision verlangen, wenn

• das Mietverhältnis über dieselbe Wohnung lediglich fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird (§ 2 Abs. 2.1 WoVermittG);
• er selbst Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnung ist (§ 2 Abs. 2.2 WoVermittG);
• er rechtlich oder wirtschaftlich an der Gesellschaft, die Eigentümerin der Wohnung ist, beteiligt ist (§ 2 Abs. 2.3 WoVermittG);
• es sich bei der Wohnung um eine öffentlich geförderte oder andere preisgebundene Wohnung handelt (§ 2 Abs. 3 WoVermittG).

Die Höhe der Maklerprovision darf maximal zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer (z. Zt. 16%) betragen. Basis für die Berechnung der Vermittlungsprovision ist die Kaltmiete. Wird über die Betriebskosten/Nebenkosten gesondert abgerechnet, so werden sie bei der Berechnung der für die Provision maßgeblichen Monatsmiete nicht berücksichtigt (§ 3 Abs. 2 WoVermittG). Vorschüsse dürfen vom Makler weder vereinbart noch gefordert oder angenommen werden (§ 2 Abs. 4 WoVermittG).

Die Provision ist erst zu zahlen, wenn mit seiner Hilfe ein Mietvertrag abgeschlossen wird. Es kann jedoch zwischen den Wohnungssuchenden und dem Makler vereinbart werden, dass bei Nichtzustandekommen eines Mietvertrags die in Erfüllung des Auftrags nachweisbar entstandenen Auslagen zu erstatten sind.

Verstößt der Makler gegen eine dieser gesetzlichen Regelungen, so können die Wohnungssuchenden ihr Geld zurückfordern. Der Rückforderungsanspruch verjährt gemäß § 5 WoVermittG vier Jahre nach Zahlung. Der Verstoß gegen eine Vorschrift des WoVermittG oder die Unwirksamkeit des Maklervertrags führt nicht zur Unwirksamkeit des Mietvertrags.

Z

Zeitmietvertrag

Ist man das Mietverhältnis für eine bestimmte Zeit eingegangen, spricht man von einem befristeten Mietvertrag oder Zeitmietvertrag.

Ein Zeitmietvertrag endet mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Während der Laufzeit kann er weder vom Vermieter noch von den Mieter/innen durch ordentliche Kündigung beendet werden. Eine Kündigung ist nur als außerordentliche fristlose Kündigung möglich und setzt voraus, dass eine der Vertragsparteien eine schwere Vertragsverletzung begangen hat. Der Zeitmietvertrag ist nur wirksam, wenn der Vermieter den Mieter/innen beim Vertragsabschluss den Grund für die Befristung des Vertrags schriftlich mitteilt.

Als Gründe werden vom Gesetzgeber anerkannt (§ 575 BGB):

Der Vermieter will nach Ablauf der Mietzeit

• 1) die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder für zu seinem Haushalt gehörende Personen (Eigenbedarf) nutzen oder
• 2) die Räume in zulässiger Weise beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden oder
• 3) die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten.

Frühestens vier Monate vor Fristablauf können die Mieter/innen vom Vermieter verlangen, ihnen binnen eines Monats mitzuteilen, ob der Befristungsgrund noch besteht.

Ist das geschehen, müssen die Mieter/innen die Wohnung verlassen und haben keinen Kündigungsschutz. Wenn die vom Vermieter beabsichtigte Verwendung der Räume sich verzögert oder wenn der Vermieter den Mieter/innen erst verspätet schriftlich mitteilt, dass seine Verwendungsabsicht noch besteht, können die Mieter/innen die Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden (neu befristeten) Zeitraum verlangen. Entfällt der Befristungsgrund, können die Mieter/innen die Verlängerung des Mietvertrags auf unbestimmte Zeit verlangen.

Da der Zeitmietvertrag einerseits keinen Kündigungsschutz bietet und die Mieter/innen andererseits langfristig binden kann, sollten Mieter/innen einen solchen Vertrag nicht leichtfertig abschließen.

Zugesicherte Eigenschaften

Das Fehlen zugesicherter Eigenschaften berechtigt zur Mietminderung. Doch nicht alles, was im Vorfeld des Vertragsschlusses be- oder versprochen wurde, kann als zugesichert gelten. Es muss erkennbar sein, dass die Zusicherung Vertragsbestandteil geworden ist - auch wenn sie nicht explizit im Vertrag auftaucht - und der Vermieter auch eine Garantie zu übernehmen bereit ist.

Wurde z.B. der Austausch eines Teppichbodens zugesichert, aber später nicht vorgenommen, so ist ein Grund für Mietminderung gegeben. Sollten neue Fenster mit Isolierverglasung eingebaut werden, dann spielt es keine Rolle, dass die alten womöglich noch voll funktionsfähig sind. Wenn der Austausch unterbleibt, kann die Miete gemindert werden.

Zwangsversteigerung

Die Zahl der Zwangsversteigerungen von Grundstücken, Eigenheimen und Eigentumswohnungen hat sich in den letzten Jahren kontinuierlich erhöht. Mieter/innen wären nicht unmittelbar von dieser Eigentümerproblematik betroffen, würde nicht das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) im § 57 a dem Ersteher ein außerordentliches Kündigungsrecht einräumen.

Die Vorschrift lautet: "Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist." Die gesetzliche Frist beträgt drei Monate und daraus ergibt sich, dass beispielsweise eine im Dezember erworbene Wohnung bis zum 4. Januar per 31. März gekündigt werden kann. Allerdings muss der Ersteher ein berechtigtes Interesse in seinem Kündigungsschreiben angeben und nachweisen können (BGH WM 82, 178). Wird der erste Termin nicht wahrgenommen, so ist das außerordentliche Kündigungsrecht erloschen.

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