MieterEcho 311/August 2005: Das Mietspiegel-Glossar

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MieterEcho 311/August 2005

 TITEL

Das Mietspiegel-Glossar

Von "Betriebskostenpauschale" bis "Weißer Kreis"
Betriebskostenpauschale

Wert für die Umrechnung von Bruttokaltmiete in Nettokaltmiete und umgekehrt. Bis 1996 wurden im Mietspiegel Westberlins Bruttokaltmieten ausgewiesen. Durch Abzug der Betriebskostenpauschale von den Mietwerten konnte die ortsübliche Vergleichsmiete für Nettokaltmieten ermittelt werden. Seit 1998 werden Nettokaltmieten ausgewiesen und durch Addition der Betriebskostenpauschale kann die ortsübliche Vergleichsmiete für Bruttokaltmieten ermittelt werden.

Bruttokaltmiete

Die kalten Betriebskosten (ohne Heizung und Warmwasser) sind in der Miete enthalten. Nicht enthalten sind Untermiet- oder Teilgewerbezuschlag sowie andere (besonderen Leistungen geschuldete) Zuschläge zur Miete.

Extremwertbereinigung

Verfahren zur Herausfilterung von Gefälligkeits- und Wuchermieten aus den Erhebungsdaten für die einzelnen Mietspiegelfelder. In der Vergangenheit wurden beim Berliner Mietspiegel zunächst 10% und später 5% Extremwerte oben und unten gekappt. Für die qualifizierten Mietspiegel 2003 und 2005 wurde ein wissenschaftlich entwickeltes Verfahren des 95%-Vertrauensintervalls angewandt.

Kappungsgrenze
Begrenzung der Mieterhöhung in Prozent, die vom Erhöhungszeitpunkt zurückgerechnet wird (derzeit 20%; bei einer Mieterhöhung zum 01.10.2005 ist die Miete am 01.10.2002 maßgeblich).
"Lücke-Gesetz" / "Lücke-Plan"

Durch das "Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht" von 1960 (nach seinem Initiator Bundesbauminister Paul Lücke/CDU oft "Lücke-Plan" oder "Lücke-Gesetz" genannt) wurde die Mietpreisbindung für Altbauwohnungen schrittweise abgeschafft.

Mietpreisbindung

Politisch festgesetzte preisrechtlich zulässige Miete, die nicht überschritten werden darf. Mieterhöhungen werden nur durch Gesetz oder Verordnung zulässig. Miethöhe und Mietenentwicklung unterliegen der politischen Verantwortung.

Mietspiegel

Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der Gemeinde oder den Interessenverbänden von Mieter/innen und Vermietern erstellt wird. Nicht jede gezahlte Miete ist ortsüblich (z.B. Gefälligkeitsmiete oder Wuchermiete), durch Extremwertbereinigung und Spannenbildung werden die unüblichen Mieten herausgefiltert.

Median / Mittelwert

In den Mietspiegeln bis 1992 wurde pro Mietspiegelfeld der Median ausgewiesen. Der Median ist bei 100 Mietwerten der 50. Wert bzw. die eine Hälfte der Werte liegt über und die andere Hälfte unter dem Median. Von der Vermieterseite wurde die Ausweisung des arithmetischen Mittels gefordert, da dieser Wert die Dynamik der Mietenentwicklung stärker abbildet. Das arithmetische Mittel wird aus der Summe aller Mietwerte geteilt durch ihre Anzahl gebildet. Als Kompromiss wurde ab 1994 der Berliner Mittelwert als Mittelwert aus Median und arithmetischem Mittel entwickelt.

Nettokaltmiete

Miete ohne alle Nebenkosten für Heizung, Warmwasser, kalte Betriebskosten und ohne Zuschläge für Untermiete, Teilgewerbe oder besondere Leistungen.

Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung

Hiermit wird die Miete für eine konkrete Wohnung innerhalb eines Mietspiegelfelds ermittelt. Es gibt wohnwerterhöhende und wohnwertmindernde Merkmale für Bad/WC, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld.

Ortsübliche Vergleichsmiete

Übliche Entgelte, die in einer Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage innerhalb der letzten vier Jahre vereinbart oder von Betriebskostenveränderungen abgesehen, verändert worden sind. Dies entspricht der Definition des 558 Absatz 2 BGB. In der ortsüblichen Vergleichsmiete sind nicht enthalten: die unveränderten Mieten aus bestehenden Mieterverhältnissen sowie die Mieten der preisgebundenen Wohnungen (Sozialwohnungen oder Wohnungen mit öffentlich geförderter Modernisierung mit Mietbegrenzung). Mieterorganisationen fordern seit langem, dass auch unveränderte Bestandsmieten zur Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete beitragen sollen. Hierdurch würde die Mietendynamik abgemildert. Diese Forderung blieb auch bei der Mietrechtsreform 2001 durch Rot-Grün unberücksichtigt.

Qualifizierter Mietspiegel

Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die nach wissenschaftlichen Kriterien erstellt wird und von der Gemeinde oder den Interessenverbänden von Mietern und Vermietern als solche anerkannt wird.

Sondermerkmale

Ausstattungsmerkmale einer Wohnung, bei deren Vorliegen die ortsübliche Vergleichsmiete von den übrigen Wohnungen positiv oder negativ abweicht. Diese Abweichungen sind empirisch ermittelt.

Spannenbildung

In den Hinweisen der Bundesregierung zur Erstellung von Mietspiegeln wird neben der Extremwertbereinigung die Bildung von Spannen für jedes Mietspiegelfeld als weiteres Mittel zur Herausfilterung von nicht üblichen Entgelten empfohlen. Bis 2000 wurde im Mietspiegel Westberlins die 2/3-Spanne abgebildet. Dabei wurde von den erhobenen unteren und oberen Werten eines Mietspiegelfelds jeweils 1/6 der Werte abgeschnitten. 1997 wurde für den ersten Mietspiegel Ostberlins die 4/5-Spanne angewandt, dabei werden von den unteren und oberen Werten jeweils 1/10 der Werte entfernt. 1999 und 2000 wurde für die östlichen Bezirke Berlins die 3/4-Spanne ausgewiesen, dabei wird jeweils unten und oben 1/8 aller Werte gekappt.

"Weißer Kreis"

Nach dem so genannten "Lücke Gesetz" wurde in den Städten der BRD in den 1960er Jahren die Mietpreisbindung systematisch abgeschafft - zuletzt 1975 in Hamburg und München. Wenn die Wohnungen einer Stadt nach Aufhebung der Mietpreisbindung preisfrei wurden, wurde dies als "Weißer Kreis" bezeichnet. Westberlin war auf Grund der Mauer bis 1987 die letzte Stadt deren Mietentwicklung von politischen Entscheidungen abhängig war. In Wahljahren wurde fast nie eine Mieterhöhung beschlossen - nach gewonnenen Wahlen allerdings umso mehr.

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