MieterEcho
MieterEcho 308/Februar 2005
RECHT UND RECHTSPRECHUNG
Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung
Die Mieter haben Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung der Wohnung, wenn sich nach der Begründung des Mietverhältnisses ihre wirtschaftlichen, persönlichen und familiären Verhältnisse ändern und sie aus diesem Grund untervermieten müssen.
Steht den Mietern ein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung zu, ist der Vermieter nicht zur Kündigung der Wohnung berechtigt, wenn die Mieter im Anschluss an die Weigerung des Vermieters ohne Erlaubnis untervermieten.
AG Wedding, Urteil vom 29.10.2004 - 10 C 74/2004 -
Die Mieter hatten vom Rechtsvorgänger des Vermieters eine 115 qm große Wohnung gemietet und dort in nichtehelicher Lebensgemeinschaft zusammen mit einem gemeinsamen Kind gewohnt. Nachdem sich die Mieter getrennt hatten, zog einer der Mieter zu seiner neuen Lebensgefährtin, mit der er ebenfalls ein gemeinsames Kind hat, in eine andere Wohnung. Nach seinem Auszug baten die Mieter den Vermieter, ihnen die Untervermietung des durch den Auszug freiwerdenden Zimmers zu gestatten und wiesen darauf hin, dass sie aus finanziellen Gründen auf die teilweise Untervermietung angewiesen seien. Der Vermieter erteilte die verlangte Untermieterlaubnis nicht. Nachdem die Mieter das Zimmer dem - bereits im Schreiben angekündigten - Untermieter überlassen hatten, kündigte der Vermieter, nachdem er die Mieter erfolglos mehrmals schriftlich zur Beendigung des Untermietverhältnisses aufgefordert hatte, die Wohnung wegen erheblicher Verletzung der vertraglichen Pflichten außerordentlich, hilfsweise ordentlich.
Mit der Klage verlangen die Mieter vom Vermieter die Gestattung der Untervermietung, mit der Widerklage begehrt der Vermieter die Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das Amtsgericht hat der Klage der Mieter stattgegeben und die Widerklage des Vermieters abgewiesen. In seiner Urteilsbegründung führt das Amtsgericht aus, dass den Mietern gemäß § 553 Absatz 1 Satz 1 BGB ein Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis für einen Teil der Wohnung zugestanden habe. Das Auseinanderbrechen der nichtehelichen Lebensgemeinschaft der Mieter und die daraus resultierende Finanzierungslücke für die Zahlungen des Mietzinses würden ein berechtigtes Interesse im Sinne der oben genannten Vorschrift begründen. Berechtigte Interessen des Vermieters, die einer teilweisen Untervermietung der Wohnung entgegen stünden, waren nicht vorgetragen. Insbesondere war die 115 qm große Wohnung mit insgesamt zwei Erwachsenen und einem Kind nicht überbelegt.
Dem Anspruch der Mieter stand auch nicht die vom Vermieter behauptete Beendigung des Mietverhältnisses im Anschluss an die Kündigung entgegen. Das Amtsgericht vertrat die Ansicht, dass sowohl die außerordentliche als auch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung unwirksam sei. Eine auf unbefugte Gebrauchsüberlassung gestützte Kündigung sei unwirksam, wenn der Vermieter seine Zustimmung nur aus wichtigem Grund hätte versagen können und solche Gründe nicht vorliegen würden. Die Mieter waren daher nach Ansicht des Amtsgerichts berechtigt, noch im Räumungsprozess einzuwenden, dass ihnen ein Anspruch auf Erteilung einer Untermieterlaubnis zugestanden hätte.
Auch die Entscheidung des Bayerischen Oberlandesgerichts (ZMR 1995, 301) änderte nach Ansicht des Amtsgerichts nichts an der hier vertretenen Rechtsauffassung. Selbst unter Berücksichtigung der dort vertretenen Ansicht, dass in der nicht genehmigten Gebrauchsüberlassung an einen Dritten jederzeit und unabhängig von einem eventuell bestehenden Anspruch des Mieters auf Zustimmung eine Vertragsverletzung gesehen werden könne, müsse der Vermieter in einem Räumungsprozess dennoch vortragen, worauf die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses gestützt werden solle. Der Mieter könne daher in diesem Räumungsprozess einwenden, dass ihm ein Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis zugestanden habe. Auf die im Prozess ebenfalls angesprochene Frage, ob und mit welchem Aufwand die Mieter in der Lage gewesen wären, sich eine angemessene Ersatzwohnung zu beschaffen, kam es nach Ansicht des Amtsgerichts nicht an. Da das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung nicht beendet wurde, war darüber hinaus auch der mit der Widerklage geltend gemachte Räumungsanspruch unbegründet.
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Petra Hannemann
Anmerkung:
Die Rechtsprechung zu dieser Fallkonstellation ist nicht einheitlich. Zur Vermeidung von erheblichen Rechtsnachteilen (insbesondere einer fristlosen, hilfsweise ordentlichen Kündigung im Anschluss an eine nicht genehmigte Untervermietung) raten wir eindringlich, sich vor der Untervermietung in einer unserer Beratungsstellen anwaltlich beraten zu lassen.