Mietrechtliche Tipps von A bis Z Mietrechtliche Tipps von A bis ZDas Stichwortverzeichnis der mietrechtlichen "Tipps von A bis Z", welches auf der Homepage der Berliner MieterGemeinschaft www.bmgev.de nachzulesen ist, wird ständig überarbeitet und ergänzt. Dieses Verzeichnis wird im MieterEcho mit Ausnahme der in den Infoschriften erfassten Stichwörter abschnittsweise veröffentlicht. Ergänzungen, Verbesserungen und Anregungen nehmen wir dankend entgegen.
Lebenspartner/inLebenspartner/innen sind zwar nicht mit Ehepartner/innen und Familienangehörigen gleichzusetzen, ihre Stellung ist aber nach der am 01.09.2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreform und durch das neue Lebenspartnerschaftsgesetz wesentlich verbessert worden.
Dennoch hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 05.11.2003 (VIII ZR 371/02) den Grundsatz ausgesprochen, "dass der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt ist, den Gebrauch der Mietsache, z.B. einer gemieteten Wohnung einem Dritten zu überlassen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 BGB). Für den Bereich des Wohnungsmietrechts ist als 'Dritter' im Sinn dieser Vorschrift - anders als Familienangehörige oder Besucher des Mieters - auch der Lebensgefährte anzusehen. (...) Den berechtigten Belangen des Mieters trägt das Gesetz allerdings dadurch Rechnung, dass es in § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB dem Mieter ausdrücklich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis des Vermieters zur Aufnahme eines Dritten in die gemietete Wohnung einräumt, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat." (Pressemitteilung Nr. 131/2003 BGH)
Der Wunsch, eine nichteheliche Gemeinschaft zu begründen, ist zweifellos ein solches "berechtigtes Interesse." Der Gang ist also folgender: Die Mieter/innen haben den Vermieter zu informieren. Sollte der Vermieter etwas dagegen einzuwenden haben, ist eine Genehmigung notfalls auf gerichtlichem Weg herbeizuführen.
Magic Dust (auch Fogging oder Schwarze Wohnung)Ein Phänomen tritt seit einiger Zeit häufiger in Erscheinung: Man heizt - und fast über Nacht entstehen schwarze, klebrige, rußähnliche Flecken in der Wohnung, die sich nur sehr schwer entfernen lassen: Magic Dust, Fogging oder auch Schwarze Wohnung genannt. Oft werden die dunklen Stellen an der Wand, aber auch auf Möbeln, zuerst für Schimmelpilz gehalten. Beim Beseitigen wird dann festgestellt, dass sich die Ablagerungen - anders als Schimmel - nicht wegwischen lassen und nach dem Überstreichen wieder erscheinen.
Der Schaden Magic Dust ist bisher kaum bekannt: Das Umweltbundesamt untersucht das Phänomen, das verstärkt seit Inkrafttreten der Wärmeschutzverordnung 1995 in Kraft trat. Experten fürchten, die seit dem 01.02.2002 geltende Energieeinsparverordnung (EnEV), könnte die Problemfälle noch vermehren.
Die Analyse von Schadensfällen zeigt, dass hauptsächlich Farben, Kleber und Kunststoffböden am Magic Dust beteiligt sind. Denn meist tritt das Phänomen in der ersten Heizperiode nach der Sanierung von Altbauten oder nach dem Bezug von Neubauten auf. Es entsteht durch einen Chemikalienmix: Manche Produkte, die beim Ausbau einer Wohnung verwendet werden, dünsten schwerflüchtige organische Verbindungen, meist Weichmacher (Phthalate), aus. Diese Stoffe können noch Monate nach der Renovierung in die Raumluft abgegeben werden. Sie sind geruchlos und in den bisher gemessenen Konzentrationen in betroffenen Wohnungen auch nicht gesundheitsschädlich. Diese Weichmacher verbinden sich mit dem stets in der Luft vorhandenen Schwebstaub. Welche Faktoren nun dazu führen, dass hieraus die schwarzen schmierigen Ablagerungen entstehen, ist zur Zeit noch nicht geklärt. Häufige Begleitumstände sind bauliche Mängel, wie etwa kalte Wandbereiche oder Wärmebrücken, ungünstige strömungstechnische Einflüsse vor Wandflächen und ein erhöhtes elektrostatisches Potenzial in der Raumluft. Hinzu kommen unzureichendes Lüften, ungünstiges (periodisches) Heizen, das verstärkte Abbrennen von rußenden Kerzen oder Öllämpchen und eine erhöhte Staubkonzentration in der Luft. Zur Entstehung des Magic Dust-Effekts müssen mehrere, aber nicht alle Bedingungen gleichzeitig vorliegen.
Unzweifelhaft wird die Wohnqualität durch dieses Phänomen herabgesetzt. Strittig ist bei gerichtlichen Auseinandersetzungen der Verursacher und daher ist die Beweislastverteilung von großer Bedeutung (vgl. AG Schwäbisch Gmünd WuM 2001, 544; AG Hamburg GE 2002, 55; LG Ellwangen GE 2002, 53; AG Pinneberg ZMR 2002, 359). Analog zu der Rechtsprechung zu Feuchtigkeitsschäden hat sich zunächst einmal der Vermieter zu entlasten, d.h. er hat darzulegen, dass die Schäden nicht durch einen Baumangel verursacht sind. Doch beim Magic Dust sind die Verhältnisse komplexer, denn nicht immer ist klar, welche Materialien die Ausdünstungen und damit die Ablagerungen verursacht haben, so dass das prozessuale Problem des "non liquet" d.h. wem letztlich der Mangel zugerechnet werden muss, entsteht.
Das Landgericht Berlin hat, diese Frage klärend, Mieter/innen die Berechtigung zur Mietminderung zugesprochen, auch wenn die Ursache für die Schwarzfärbung nicht feststeht (LG Berlin, 20.6.2003 - 63 S 282/02, GE 2003, 1019).
Das Umweltbundesamt empfiehlt den von Magic Dust betroffenen Mieter/innen zunächst Kontakt mit den örtlichen Gesundheits- und Umweltämtern aufzunehmen. Adressen von Umweltanalyselabors oder Sachverständigen kann man auch über die örtlichen Industrie- und Handwerkskammern erhalten.
Helfende Auskünfte gibt es zudem bei den Verbraucherzentralen oder direkt beim Bundesumweltamt, Fachgebiet II 2.3, Innenraumhygiene, PF 33 00 22, 14191 Berlin, www.umweltbundesamt.de
MaklerViele Wohnungen sind nur über einen Makler, auch Wohnungsvermittler genannt, zu erhalten, der dafür ein/e Erfolgshonorar/Provision verlangt. Die Beauftragung eines Maklers ist sicherlich der teuerste Weg, um an eine Wohnung zu kommen. Wohnungssuchende Mieter/innen sollten wenigstens ihre Rechte und Pflichten aus dem Maklervertrag kennen, die im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermittG) geregelt sind:
Der Makler kann von Wohnungssuchenden nur dann eine Vermittlungsgebühr/Provision verlangen,
In jedem Fall muss ein Mietvertrag durch die Vermittlung oder den Nachweis des Maklers zu Stande kommen (§ 2 Abs. 1 WoVermittG). Der Mietvertrag darf auch nicht wieder aufgelöst werden, weil bei Vertragsabschluss falsche Angaben gemacht wurden.
Der Makler darf keine Provision verlangen, wenn
Die Höhe der Maklerprovision darf maximal zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer (z. Zt.16%) betragen. Basis für die Berechnung der Vermittlungsprovision ist die Kaltmiete. Wird über die Betriebskosten/Nebenkosten gesondert abgerechnet, so werden sie bei der Berechnung der für die Provision maßgeblichen Monatsmiete nicht berücksichtigt (§ 3 Abs. 2 WoVermittG). Vorschüsse dürfen vom Makler weder vereinbart noch gefordert oder angenommen werden (§ 2 Abs. 4 WoVermittG). Die Provision ist erst zu zahlen, wenn mit seiner Hilfe ein Mietvertrag abgeschlossen wird. Es kann jedoch zwischen den Wohnungssuchenden und dem Makler vereinbart werden, dass bei Nichtzustandekommen eines Mietvertrags die in Erfüllung des Auftrags nachweisbar entstandenen Auslagen zu erstatten sind.
Verstößt der Makler gegen eine dieser gesetzlichen Regelungen, so können die Wohnungssuchenden ihr Geld zurückfordern. Der Rückforderungsanspruch verjährt gemäß § 5 WoVermittG vier Jahre nach Zahlung. Der Verstoß gegen eine Vorschrift des WoVermittG oder die Unwirksamkeit des Maklervertrags führt nicht zur Unwirksamkeit des Mietvertrags.
MietaufhebungsvertragFür einen Mietaufhebungsvertrag mag jede Vertragspartei ihre Gründe haben, nur eben keine Gründe, die für eine problemlose ordentliche oder außerordentliche Kündigung zum gewünschten Zeitpunkt taugen. So stellt sich ein Mietaufhebungsvertrag immer als ein Entgegenkommen einer Seite dar.
Dies sollten vor allem die Mieter/innen, denen ein Mietaufhebungsvertrag von ihrem Vermieter nahegelegt wird, in Rechnung stellen. Häufig erscheinen die angebotenen Abfindungen verlockend, gleichen aber bei genauerer Betrachtung die Nachteile längst nicht aus. Zu den Nachteilen gehören nicht nur die Kosten des Umzugs, die Maklerprovision für eine andere Wohnung, eine eventuell höhere Miete und dergleichen, sondern auch der Wechsel einer vertrauten Umgebung, vielleicht auch ein längerer Weg zum Arbeitsplatz u.ä. Dagegen sind 10.000 oder 20.000 Euro nur ein bescheidenes Entgelt und sehr oft ist es das auch verglichen mit dem möglichen Profit des Vermieters an der aufgegebenen Wohnung.
Ein Mietaufhebungsvertrag, der im Ergebnis eines Besuchs des Vermieters geschlossen wurde, kann unter Umständen nach den Vorschriften des Haustürwiderrufsgesetz (HTWG) rückgängig gemacht werden (LG Heidelberg WM 93, 397, AG Stuttgart WM 96, 467). Hat der Vermieter schriftlich auf das Widerrufsrecht hingewiesen, kann die Zustimmung innerhalb einer Woche widerrufen werden. Hat er nicht oder nur mündlich unterrichtet, liegt ein Verstoß gegen das HTWG vor, und der Widerruf kann jederzeit erklärt werden.
Ein Mietaufhebungsvertrag kann mündlich geschlossen werden, doch ist der Vertragsschluss mitunter nicht nachweisbar (LG Aachen WM 93, 734; a.A. AG Köln WM 93, 119). Der Mietaufhebungsvertrag kann auch durch konkludentes, d.h. schlüssiges Verhalten zu Stande kommen, jedoch sind hieran strenge Anforderungen zu stellen. Es kann beispielsweise nicht als Angebot zu einem Mietaufhebungsvertrag gewertet werden, wenn ein Vermieter in einem Streit äußert, ihm sei der Auszug der Mieter/innen recht. Wenn die Mieter/innen dann tatsächlich ausziehen, ist der Mietaufhebungsvertrag nicht zu Stande gekommen, das alte Mietverhältnis besteht fort, es sei denn der Vermieter wertet den Auszug seinerseits als Vertragsangebot der Mieter/innen und nimmt es stillschweigend an.
Auch eine unwirksame Kündigung kann nur dann als Angebot zu einem Mietaufhebungsvertrag gesehen werden, wenn der Kündigende sein Einverständnis mit dieser Interpretation zum Ausdruck gebracht hat (BGH, NJW 1981 S. 43).
Ziehen Mieter/innnen aus, so liegt in der Entgegennahme der Schlüssel oder in der Verwahrung der zurückgelassenen Gegenstände durch den Vermieter noch keine stillschweigende Annahme des Mietaufhebungsvertrags.
Auch die mündliche Erklärung des Vermieters, er sei mit der Aufhebung des Mietvertrags einverstanden, wenn die Mieter/innen Nachmieter/innen stelle, muss nicht unbedingt als bindendes Angebot gewertet werden. Der Vermieter ist hier nach wie vor frei, ob und unter welchen Bedingungen er die Mieter/innen aus dem Vertrag entlässt.
In der Regel aber sind sich die Parteien einig und dann empfiehlt sich der schriftliche Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags. Die Mieter/innen sollten sich nicht unter Druck setzen lassen und den Endtermin des Mietverhältnisses so wählen, dass sie das neue Mietverhältnis unmittelbar und ohne doppelte Miete zu bezahlen eingehen können.
Folgender Wortlaut ist ausreichend:
Die unterzeichnenden Parteien erklären, dass das Mietverhältnis zwischen dem
Vermieter: ..........
(Vor-, Nachname des Vermieters)
und dem
Mieter: ..........
(Vor-, Nachname des Mieters/der Mieterin)
über die Wohnung ..........
(Straße, Hausnummer, Etage, PLZ, Ort, Wohnungsnummer)
zum ..........
(Termin)
einvernehmlich beendet wird.
Ort, Datum ..........