Mietrechtliche Tipps von A bis Z Mietrechtliche Tipps von A bis Z Das Stichwortverzeichnis der mietrechtlichen "Tipps von A bis Z", welches auf der Homepage der Berliner MieterGemeinschaft www.bmgev.de nachzulesen ist, wird zur Zeit überarbeitet und ergänzt.
Dieses Verzeichnis wird im MieterEcho mit Ausnahme der in den Infoschriften erfassten Stichwörter abschnittsweise veröffentlicht. Ergänzungen, Verbesserungen und Anregungen nehmen wir dankend entgegen.
Instandhaltung
Instandhaltung und Instandsetzung sind Pflicht des Vermieters. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) hält in § 535 ausdrücklich fest: "Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustande zu erhalten."
Diese gesetzliche Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht kann nicht durch eine mietvertragliche Vereinbarung ausgeschlossen werden. Eine Ausnahme bilden nur die engbegrenzten Klauseln über Bagatellreparaturen.
Die Mieter/innen haben einen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihre Wohnung (und das Haus) laufend instand hält und, sobald nötig, instand setzt - also auftretende Mängel beseitigt.
Ausgeschlossen ist das Recht auf Mängelbehebung nur, wenn Mieter/innen den Mangel selbst verschuldet haben. Aber ein Verschulden der Mieter/innen muss der Vermieter in jedem Fall erst nachweisen! Ein mietvertraglicher Ausschluss der Beweispflicht ist unwirksam. Bei feuchten Wänden und Schimmelbildung z.B. flüchten sich die Vermieter gern in die Behauptung, die Mieter/innen hätten den Mangel durch unzureichendes Lüften oder Heizen und somit durch vertragswidriges Verhalten selbst verschuldet.
Die in § 535 BGB verankerte Instandhaltungspflicht des Vermieters umfasst grundsätzlich die Beseitigung aller Fehler und Schäden, die den Gebrauch der Mietsache beeinträchtigen oder unmöglich machen.
Dies beschränkt sich nicht nur auf die Wohnung der Mieter/innen, denn auch die mitvermieteten Teile des Hauses wie Keller, Boden, Fahrstuhl und Hof müssen in betriebssicherem und benutzbarem Zustand sein und entsprechend gepflegt werden. Außerdem muss der Zugang zu den gemieteten Räumen ohne Komplikationen und Gefahren möglich sein (gute Beleuchtung, sichere Geländer und Stufen im Treppenhaus, schließende und verschließbare Türen).
Zu den Mängeln in der Wohnung gehören z.B. undichte oder klemmende Fenster und Türen, feuchte Decken und Wände, unvorschriftsmäßige Elektroleitungen, verstopfte Abflüsse, undichte Wasserrohre und -hähne, morsche Dielen und Türschwellen, defekte Türklinken und -schlösser, defekter Ofen oder Küchenherd, unzureichende Heizung, unzureichender Schallschutz sowie sonstige Baumängel.
Zu den Mängeln einer Wohnung zählt aber auch das Fehlen vertraglich zugesicherter Eigenschaften z.B. das Fehlen eines Kellers, obwohl ein solcher im Mietvertrag zugesagt war.
Die Mieter sind grundsätzlich zur Duldung von Instandsetzungen verpflichtet. Dabei ist der ursprüngliche Zustand wieder herzustellen. Die Mieter/innen müssen den Austausch eines defekten Gasherds durch einen Elektroherd nicht hinnehmen (LG Berlin GE 97, 185). Eventuell erforderliche Schönheitsreparaturen oder Reinigungsarbeiten nach Beendigung der Arbeiten hat der Vermieter durchzuführen.
Die Kosten der Instandsetzungsmaßnahmen können selbstverständlich nicht auf die Miete umgelegt werden. Mitunter wird gerade das dadurch versucht, dass die Instandhaltungen mit Wohnwertverbesserungen verknüpft und folglich als Modernisierungsmaßnahmen ausgegeben werden. Wenn es sich dabei tatsächlich um Modernisierungsmaßnahmen handelt, z.B. Austausch maroder Einfach- gegen Doppelfenster, müssen die eingesparten Instandhaltungskosten von den Ausgaben für die Modernisierungsmaßnahme abgezogen werden.
Jahressperrfrist
Der Vermieter kann eine Mieterhöhung nach § 558 BGB erst dann verlangen, wenn die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit fünfzehn Monaten unverändert geblieben ist.
Das Mieterhöhungsverlangen darf frühestens nach Ablauf eines Jahrs seit der letzten Mieterhöhung zugehen.
Beispiel: Die Miete wurde das letzte Mal zum 01.12.2002 gemäß § 558 BGB erhöht. Ein neues Mieterhöhungsverlangen darf den Mieter/innen frühestens am 01.12.2003 zugehen. Mieterhöhungen, die unter Verletzung der Sperrfrist erfolgen, sind unwirksam. Mieter/innen sollten darauf nicht reagieren und Geld sparen, solange der Vermieter die Unwirksamkeit nicht bemerkt. Erst umso später kann er das erforderliche neue Mieterhöhungsverlangen mit den entsprechend einzuhaltenden neuen Fristen zusenden.
Mieterhöhungen auf Grund von Modernisierung (§ 559 BGB) oder wegen gestiegener Betriebskosten (§ 560 BGB) bleiben bei der Berechnung der Sperrfrist unberücksichtigt.
Wenn Mieter/innen kürzer als ein Jahr in einer Wohnung wohnen, darf der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB erst nach Ablauf eines Jahrs seit Beginn des Mietverhältnisses zustellen.
Ist die Jahressperrfrist eingehalten worden, so ist die neue Miete - vorausgesetzt, das Erhöhungsverlangen ist ansonsten wirksam - ab dem dritten Kalendermonat zu zahlen, der auf den Monat des Zugangs des Erhöhungsverlangens folgt. Beispiel: Ist das Miet-erhöhungsverlangen unter Einhaltung der Sperrfrist am 10.09.2003 zugegangen, ist die neue Miete am 01.12.2003 fällig, (also nach Ablauf der Überlegungsfrist = Rest des Zugangsmonats plus zwei Monate).
Kaltverdunstungsvorgabe
Die so genannten Verdunstungsröhrchen muten im Zeitalter der elektronischen Datenverarbeitung irgendwie mittelalterlich an. Dennoch sind sie massenhaft verbreitet und ihre Zulässigkeit wurde auch gerichtlich bestätigt (BGH WM 86, 214). Vielleicht sind die geringen Kosten der Grund: ca. 5 Euro/ Stück inkl. des Austausches durch die einmal jährlich emsig von Heizkörper zu Heizkörper huschenden und Röhrchen knipsenden Monteure.
Man traut ihnen dennoch nicht und tatsächlich gibt es einer Reihe von Fehlerquellen. Denn die meisten der Verdunster liefern immer nur Vergleichswerte und sie verdunsten auch von alleine ohne Heizung. Weil auch die Hersteller das wissen, werden die Röhrchen überfüllt. Diese Menge ist Kaltverdunstungsvorgabe. Siehe dazu LG Hamburg WM 84, 136.
Kampfhunde
Die Reputation der gefährlichen Kampfhunde hat in den letzten Jahren erheblich gelitten. Daher neigen die Gerichte durchgängig dazu, die Vermieter zu einem Verbot der Haltung von Kampfhunden zu berechtigen. Ein solches Verbot kann der Vermieter mit der Rasse der Hunde rechtfertigen, auch eine in Unkenntnis erteilte Erlaubnis kann zurückgezogen werden (LG München I 13 T 14638/93). Das Verbot der Haltung eines American-Staffordshire-Terrier akzeptierte ein Amtsgericht in Frankfurt, auch wenn bisher noch keine konkrete Gefährdung von diesem Hund ausgegangen war. Für das Gericht reichte es aus, dass diese Tiere zu den potenziell gefährlichsten Kampfhunden gehören (AG Frankfurt 33 C 77/00-67).
Katzen
Die Gerichte sind überwiegend der Ansicht, dass die Haltung von Katzen nicht der Genehmigung des Vermieters bedarf (AG Bonn, WM 94, 323; AG Berlin-Schöneberg, NM 90, 192). Es wird angenommen, dass es durch eine Katze nur zu geringfügigen Belästigungen der Nachbarn kommen kann. Auch müssen die Nachbar/innen die Anwesenheit von Katzen auf ihren Grundstücken akzeptieren. Hamburger Richter sehen Katzen in einem Mietshaus als zur "freien Lebensgestaltung" von Mieter/innen gehörend, ein Verbot durch den Eigentümer sei nicht gerechtfertigt, denn Katzen verursachten keinen störenden Lärm, die Kratzspuren auf den Tapeten könnten wieder beseitigt werden und auch ein eventueller Geruch sei nicht dauernd. Dem Vermieter entstünde also kein bleibender Schaden (AG Hamburg, 40 a C 402/95).
Kappungsgrenze
Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete regelt der § 558 BGB. Dabei "darf sich die Miete", so Absatz 3, "innerhalb von drei Jahren (...) nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze)".
Mieterhöhungen wegen Modernisierungen
(§ 559 BGB) sowie Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten (§ 560 BGB) bleiben allerdings unberücksichtigt.
Um die Kappungsgrenze zu berechnen, wird die Ausgangsmiete zu Grunde gelegt. Das ist die Miete, die drei Jahren vor dem Zeitpunkt an dem die aktuell ausgesprochene Mieterhöhung wirksam werden soll, gezahlt wurde.
Beispiel: Die erhöhte Miete wird ab 01.01.2004 gefordert. Die Ausgangsmiete ist dann die am 01.01.2001 gezahlte Miete.
Gleichgültig ist, ob es sich dabei um eine Nettokaltmiete, bei der im gesonderten Umlageverfahren die anfallenden Betriebs-kosten mit monatlichen Vorauszahlungen erhoben werden, oder eine Bruttokaltmiete in der die Betriebskosten bereits enthalten sind, handelt.
Betrug z.B. am 01.01.2001 die Miete 300 Euro und wird ab 01.01.2004 eine Miete von 380 Euro gefordert, dann ist die Mieterhöhung zu hoch, denn die am 01.01.2001 gezahlte Ausgangsmiete dürfte nur um 20%. d.h. um 60 Euro auf 360 Euro erhöht werden.
Vollkommen bedeutungslos für die Ermittlung der Kappungsgrenze wären eventuell in dem Zeitraum der letzten drei Jahre vor der aktuellen Mieterhöhung wirksam gewordene weitere Mieterhöhungen. Ebenfalls ohne Einfluss ist ein Mietspiegelwert, der über der erhöhten Miete liegt. Dieser Wert könnte bei dem obigen Beispiel bei 400 Euro liegen, dennoch wären nicht die geforderten 380 Euro Miete zu zahlen, sondern nur die gekappten 360 Euro. Wenn allerdings der Mietspiegel für die Wohnung einen Wert von 340 Euro ausweisen würde, könnte die Miete auch nur bis zu diesem Betrag erhöht werden.
Verlangt der Vermieter mehr als die ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete bzw. als die Kappungsgrenze, ist das Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam, sondern es wird auf die jeweils zulässige Höhe begrenzt. Hier ist schriftlich zum Ablauf der Überlegungsfrist eine Teilzustimmung zu erklären. Wie auch immer: Mitglieder der Berliner MieterGemeinschaft sollten sich zuvor beraten lassen!
Ist erkennbar, dass der Mieterhöhung nicht zugestimmt werden muss, ist es ohne Belang, wie dies zum Ausdruck gebracht wird - ob einfach durch die Nichtzahlung des Erhöhungsbetrags oder durch ein förmliches Schreiben an den Vermieter.
Kaution (Mietsicherheit)
Nicht selten verlangt der Vermieter bei Mietvertragsabschluss eine Mietsicherheit (Kaution).Die typische Mietsicherheitsleistung ist die Barkaution. Diese darf das Dreifache der bei Beginn des Mietverhältnisses zulässigen Monatsmiete (ohne Heiz- und Warmwasserkosten sowie gesondert abzurechnende Nebenkosten) betragen.
Der Vermieter muss die Mietsicherheit von seinem eigenen Vermögen gesondert halten und mindestens zu einem Satz verzinsen lassen, der dem für Sparanlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist entspricht. Die Zinsen erhöhen die Kautionssumme. Nach einem Vermieterwechsel schuldet Ihnen der neue Vermieter die Mietsicherheit - unabhängig davon, ob er sie vom vorherigen Vermieter erhalten hat oder nicht. Allerdings ist der vorherige Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet, wenn der Erwerber beim Auszug der Mieter/innen nicht zahlungsfähig ist (§ 566 a BGB).
Die Kaution kann in drei Monatsraten bezahlt werden, sagt § 551 BGB Abs. 2. S. 1:
"Ist als Sicherheitsleistung eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt."
Doch was geschieht, wenn Mieter/innen zwar den Mietvertrag geschlossen und die Wohnung bezogen haben, aber die Kautionszahlungen nicht oder nicht vollständig leisten können? Zwar kann dann der Vermieter auf Erfüllung klagen, d.h. die Kautionszahlungen gerichtlich einfordern, aber ein Recht zur fristlosen Kündigung steht dem Vermieter noch längst nicht zu, da allein die Nichtzahlung der Kaution für den Vermieter nicht zu einer Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses führt.