Die Mietrechtsreform Die Mietrechtsreform Eve Raatschen von Mieter helfen Mietern, Hamburger Mieterverein e.V.
Die Berliner MieterGemeinschaft gehört nicht dem Deutschen Mieterbund (DMB) an. Sie ist Mitglied der Bundesarbeitsgemeinschaft der Alternativen Mietervereine (siehe Kasten). Diese Bundesarbeitsgemeinschaft existiert seit ca. 20 Jahren und veranstaltet mindestens zweimal jährlich umfangreiche Arbeitstreffen. Auf dem diesjährigen Herbsttreffen wurden die praktischen Erfahrungen mit der Mietrechtsreform diskutiert und daraus resultierend ein Schreiben an die wohnungspolitischen Sprecher der im Bundestag vertretenen Parteien verfasst, das wir im Folgenden dokumentieren:
die Bundesarbeitsgemeinschaft alternativer Mietervereine vertritt die Interessen von ca. 150.000 Mitgliedshaushalten. Schwerpunktthema unserer diesjährigen Jahrestagung am 19. und 20.09.2003 waren unsere Erfahrungen mit den praktischen Auswirkungen der Mietrechtsreform. Dies möchten wir zum Anlass nehmen, Sie auf einige Punkte hinzuweisen, bei denen in der gerichtlichen Praxis erhebliche Unsicherheiten bestehen, die unseres Erachtens auf die unklaren Regelungen des Reformgesetzes zurückzuführen sind. Auch gibt es einige Punkte, in denen eine ausdrückliche Regelung versäumt wurde, aber wünschenswert ist.
Im Folgenden möchten wir Sie auf die wesentlichen Punkte unserer Diskussion hinweisen:
Grundsätzlich ist in § 573 c die dreimonatige Kündigungsfrist für Mieter und Mieterinnen normiert worden. In der dazu erlassenen Übergangsregelung heißt es, § 573 c Absatz 4 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) sei nicht anzuwenden, wenn die Kündigungsfristen vor dem 01.09.2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nach langen Streitigkeiten bei den Instanzgerichten mit Urteil vom 18.06.2003 (VIII ZR 240, /02) entschieden, dass eine vertragliche Vereinbarung im Sinn dieser Übergangsregelung auch dann vorliegt, wenn in einem Vertragsformular durch Formularklauseln die bisherige gesetzliche Regelung mit den langen Kündigungsfristen für Mieter lediglich wiederholt werden. Diese Rechtssprechung mag zwar juristisch überzeugen, stimmt jedoch nicht mit dem Willen des Gesetzgebers überein. In der Begründung zur Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses (Bundestagsdrucksache 14/5663, S. 180) heißt es, Kündigungsfristen in Altverträgen sollten nur dann weitergelten, wenn die Parteien deren Geltung ausdrücklich vereinbart hätten, nicht jedoch bei Verweisung oder bloßer Wiederholung des Gesetzestexts.
Beweggrund für die Einführung der kurzen Kündigungsfrist war die aktuell gewünschte Mobilität von Mietern. Da die Rechtsprechung des BGH nunmehr zementiert hat, dass für die meisten Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden, die kurze dreimonatige Kündigungsfrist zu Gunsten der Mieter nicht gilt, wird der gewünschte Zweck erst in ferner Zukunft erreicht werden. Daher möchten wir Sie dringend bitten, sich dafür einzusetzen, durch gesetzliche Neuregelungen zu garantieren, dass der § 573 c BGB auch für Altverträge Anwendung findet. Um auch dem Grundsatz der Vertragsfreiheit Rechnung zu tragen, sollte eine Ausnahme nur für individuell ausgehandelte längere Kündigungsfristen gemacht werden. Konkret schlagen wir folgende Veränderung des Artikels 229 § 3 Absatz 10 EGBGB vor:
"§ 573 c Absatz 4 des BGB ist nicht anzuwenden, wenn die Kündigungsfristen vor dem 01.09.2001 zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind (§ 305 Absatz1 Satz 3 BGB)."
Heftig umstritten in juristischer Literatur und Rechtsprechung ist derzeit die Frage, ob nach dem 01.09.2001 die wirksame Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses (z.B.: "eine Kündigung ist ausgeschlossen vor dem 01.08.2005") auch mit den neuen Regelungen der §§ 573 c bzw. 575 BGB zu vereinbaren ist. Das Landgericht Krefeld hat mit Urteil vom 26.02.2003 im Hinblick auf die klare Regelung des § 573 c Absatz 4 BGB entschieden, dass die Vereinbarung eines befristeten Ausschlusses des ordentlichen Kündigungsrechts des Wohnungsmieters nach dem 01.09.2003 unwirksam sei (Urteil vom 26.02.2003, 2 S 98/02, WM 2003, S. 212). Gegen dieses Urteil wurde Revision zum BGH eingelegt. Anderslautende amtsgerichtliche Entscheidungen, die den Kündigungsausschluss wohl für wirksam halten, gibt es bereits.
Eine gesetzliche Regelung im Mietrechtsreformgesetz gibt es hierzu nicht. Angesichts der klaren Absicht der Mietrechtsreformgesetzgeber, klare verständliche Regelungen zu treffen, halten wir diesen Zustand für unhaltbar. Wenn schon die Verlängerung der Kündigungsfrist nach § 573 c Absatz 4 BGB nicht zulässig sein soll, so kann es unseres Erachtens im Sinn des bereits geschilderten Gesetzeszwecks nicht zulässig sein, eine Kündigungsmöglichkeit vollkommen auszuschließen. In diesem Sinne hat auch das Landgericht Krefeld entschieden.
Wir möchten Sie daher bitten, die Klarstellung dieser Frage nicht dem Bundesgerichtshof zu überlassen, sondern den § 573 c Absatz 4 BGB um folgende Darstellung zu ergänzen:
"Unwirksam ist auch eine befristete Abbedingung des Kündigungsrechts des Mieters."
Die Neuregelung des § 566 a BGB, die dem Mieter ermöglicht, die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses von seinem aktuellen Vermieter zurück zu verlangen, haben wir sehr begrüßt. Der Mieter hat keinen Einfluss darauf, ob das Mietobjekt nach seinem
Einzug verkauft wird und ob dabei die von ihm zu Mietbeginn treuhänderisch dem Vermieter übergebene Kaution auch weitergegeben wird. Nach Jahren noch den alten Vermieter ausfindig zu machen, um von diesem die Kaution zurück zu erhalten, ist oft in der Praxis nicht möglich. Der Erwerber hat es sehr wohl in der Hand, sich um den Erhalt der Kautionszahlung von seinem Verkäufer zu kümmern bzw. den Verkauf davon abhängig zu machen.
Eine Übergangsregelung, die klarstellt, ob diese Neuerung auch für vor dem 01.09.2001 vollzogene Eigentümerwechsel gilt, fehlt im Gesetz. Die Rechtsprechung scheint sich bisher darauf zu verständigen, dass § 566 a BGB nur auf solche Fälle Anwendung findet, in denen der Erwerb der Mietsache nach dem 01.09.2001 stattgefunden hat (so LG Aachen, Urteil vom 28.11.2002, 2 S 216/02, NZM 2003, S. 234).
In diesem Zusammenhang möchten wir Sie bitten, in den Artikel 229 § 3 EGBGB eine zusätzliche Regelung aufzunehmen, z.B. als Ziffer 11 mit dem Inhalt:
"§ 566 a des BGB ist auch anzuwenden, wenn der Verkauf der Mieträume vor dem 01.09. 2001 durchgeführt wurde."Wir haben seinerzeit begrüßt, dass die so genannte Schonfrist, innerhalb derer eine öffentliche Stelle die Nachzahlungen leisten kann, wenn der Mieter eine Kündigung auf Grund von Zahlungsrückstände erhalten hat, von einem auf zwei Monate verlängert wurde. Diese Regelung wurde mit dem Ziel eingeführt, den Behörden längere Zeit zur Überprüfung dieser Fälle zu geben, um so Wohnungsverlust auf Grund von Zahlungsschwierigkeiten zu verhindern.
In der Praxis zeigt sich jedoch, dass das Gegenteil der Fall ist. Bislang entsprach der Rechtspraxis der meisten Gerichte, während des Laufs der Schonfrist kein Versäumnisurteil auf Räumung zu erlassen. Durch die Verlängerung der Schonfristmöglichkeit werden viele Vermieter ungeduldig, weil sie meinen, länger auf die Ihnen zustehende Räumung der Wohnung warten zu müssen. Viele Gerichte geben dem Drängen der Vermieter nach.
So hat z.B. das Landgericht Hamburg in Abänderung seiner bisherigen Rechtsprechung mit Beschluss vom 05.03.2003 (Geschäftsnummer 811 b C 1/03) entschieden, dass ein Versäumnisurteil während des Laufs einer Schonfrist entgegen der materiell rechtlichen Möglichkeit, die zu Grunde liegende Kündigung nachträglich für unwirksam werden zu lassen, bejaht. Der Mieter wurde auf die Möglichkeit eines Einspruchs nach
§ 838 ZPO2 und einer Vollstreckungsabwehrklage nach § 767 ZPO verwiesen.
Diese Möglichkeiten sind rein theoretischer Natur. Bei den Mieterinnen und Mietern, die eine fristlose Kündigung auf Grund von Zahlungsrückständen erhalten und sich der Hilfe der Behörden zur Deckung ihrer Rückstände bedienen, handelt es sich unserer Erfahrung nach oft um Menschen, die im Umgang mit Behörden und Gerichten unerfahren und in der Regel hilflos sind. Kaum einer wird praktisch in der Lage sein, innerhalb der dafür vorgesehenen Fristen einen Einspruch gegen ein Versäumnisurteil einzureichen, ganz zu schweigen von einer Vollstreckungsgegenklage. Die abstrakte Möglichkeit, einen Rechtsanwalt zu beauftragen, ist auf Grund der damit verbundenen Kosten (zumindest vorläufiger Kosten in Form von Vorschüssen) nicht hilfreich.
Die Intention des Gesetzgebers, Obdachlosigkeit zu vermeiden, wird so ins Gegenteil verkehrt. Um dieses Ziel doch noch zu erreichen, wäre es dringend erforderlich, eine gesetzliche Regelung zu schaffen, die ein Versäumnisurteil während des Laufs der Schonfrist nach § 569 BGB für unzulässig erklärt.
Unseres Erachtens müsste sich eine solche Regelung in der ZPO wiederfinden. Von einem konkreten Vorschlag haben wir abgesehen, um Ihnen die Möglichkeit zu geben, dieses Thema genauestens zu überprüfen.
Wir möchten dringend darum bitten, eine solche Regelung zu schaffen, da die Zahl der Räumungen solcher Mieterinnen und Mieter, die nicht in der Lage sind, die entsprechenden Rechtsmittel einzureichen, obwohl eine Schonfristzahlung bzw. Erklärung möglich wäre, zunehmen wird. Dies kann nicht im Sinne des Gesetzgebers sein.
Mit zahlreichen komplizierten Regelungen können Mieterinnen und Mietern derzeit zur Renovierung der Wohnung verpflichtet werden. Es entsteht Streit über den Umfang und die Qualität der Arbeiten. Häufig führt dies dazu, dass die Kautionen nicht ausgezahlt werden. Es gibt eine Fülle von Gerichtsurteilen, die die einzelnen Fragen im Zusammenhang mit der Zulässigkeit von Regelungen zu Schönheitsreparaturen beschäftigen. Den Überblick darüber kann nur noch der behalten, der ein Experte auf diesem Gebiet ist.
Erst kürzlich hat sich auch der BGH dieses Themas wieder angenommen und die Kombination verschiedener Schönheitsreparaturklauseln für unwirksam erklärt. Im Vorfeld der Mietrechtsreform wurden von vielen Experten gesetzliche Regelungen zu diesem Thema gefordert, um endlich Rechtsklarheit zu schaffen und die Fülle von Prozessen, die es zu diesen Fragen gibt, zu minimieren bzw. auszuschließen.
Wir möchten dringend darum bitten, endlich zu diesem Thema eine gesetzliche Regelung zu schaffen. Wir schlagen folgende Regelung vor:
§ 535 Absatz 2 BGB
"Der Vermieter kann sich von seiner Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen durch Vereinbarung befreien. Eine Vereinbarung, durch die die Verpflichtung auf den Mieter abgewälzt wird, ist unwirksam."
Der bisherige Absatz 2 des § 535 BGB kann dann zum Absatz 3 werden. Nur durch eine solche praxisnahe Regelung werden die teilweise langwierigen Rechtsstreitigkeiten mit umfangreichen Beweisaufnahmen vermieden, die derzeit immer mehr zunehmen.
Die von uns vorgeschlagene Lösung ist denkbar einfach und führt dazu, dass die Anmietung einer nicht renovierten Wohnung zum gesetzlichen Leitbild wird. So bleibt es jedem Mieter überlassen, bei Einzug die Wohnung nach seinen eigenen Vorstellungen zu gestalten, eine Verpflichtung, die er in der Regel sorgfältiger ausführen wird als die ungeliebte Auszugsrenovierung. Die Befürchtung der Vermieter, die Wohnungen werden bei einer solchen Regelung zerstört und beschädigt, halten wir für nicht stichhaltig.
Beschädigungen der Mietsache fallen schon jetzt nicht unter den Begriff Schönheitsreparaturen. Selbstverständlich haftet der Mieter wie bislang auch mit einer solchen Regelung für von ihm vorgenommene Beschädigungen.
§ 569 Absatz 3 Nr. 3 BGB regelt die Unzulässigkeit einer Kündigung auf Grund von Zahlungsrückständen, die durch eine vom Mieter nicht akzeptierte Mieterhöhung entstanden sind. Diese Regelung gab es auch bisher und wurde geschaffen, um jedem Mieter die Möglichkeit zu geben, ohne Angst vor Kündigung eine Mieterhöhung abzulehnen und ggf. gerichtlich überprüfen zu lassen. Eine Kündigung auf Grund nicht gezahlter Mieterhöhung sollte es nicht (mehr) geben. Diese Regelung gilt nicht im sozialen Wohnungsbau.
Ein Sozialmieter, der eine Mieterhöhung des Vermieters für unzulässig hält und diese nicht zahlt, setzt sich stets dem Risiko aus, dass sein Vermieter eine fristlose Kündigung ausspricht, wenn die Mietdifferenz zwei Monatsmieten erreicht. Viele Mieter werden aus dieser Angst heraus eine möglicherweise unberechtigte Mieterhöhung akzeptieren und so ihres Rechts zur Überprüfung dieser Mieterhöhung beraubt.
Die Mietrechtsreform hätte die Gelegenheit geboten, diese Ungleichbehandlung von Mietern von öffentlich geförderter, im Vergleich zu Mietern frei finanzierter Wohnungen endlich auszumerzen. Eine analoge Anwendung, die von einigen Gerichten in der Vergangenheit durchgeführt wurde, würde daran scheitern, dass diese bekannte Regelungslücke ausdrücklich durch das Reformgesetz nicht geschlossen wurde.
Wir möchten Sie daher ausdrücklich bitten, in § 569 Absatz 3 Nr. 3 des BGB folgende Ergänzung aufzunehmen:
"Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 oder dem § 10 WoBindG verurteilt worden (...)"
Diese Forderungen stellen die Essenz dessen dar, was wir als Mindestnachbesserung zur Mietrechtsreform erwarten. Die Praxis hat gezeigt, dass mangelnde Klarheit zu Streitigkeiten innerhalb der Rechtsprechung führt bzw. bestehende Streitigkeiten durch fehlende Regelungen weiter fortgesetzt werden. Wir würden uns wünschen, dass unsere Vorschläge aufgenommen und in das Gesetzgebungsverfahren übernommen werden.
Wir bitten um Mitteilung, inwiefern Sie unsere Vorschläge aufgreifen und in welcher Weise Sie sich für deren Durchsetzung einsetzen werden.
Wir bitten um Stellungnahmen zu Händen der Unterzeichnenden.
Mit freundlichen Grüßen
Eve Raatschen
Mieter helfen Mietern
Hamburger Mieterverein e.V.
1 Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (Anm. d. Red.)
2 Zivilprozessordnung (Anm. d. Red.)
Berliner MieterGemeinschaft,
Mieter helfen Mietern Frankfurt,
Mieter helfen Mietern Hamburg,
Mieter helfen Mietern Nürnberg,
Mietergemeinschaft Essen,
MieterInnenschutzverein Münster,
MieterInnenverein Witten,
Mieterladen Hannover,
Mieterselbsthilfe Aachen,
Mieterverein Bochum, Hattingen und Umgegend,
Mieterverein Dortmund und Umgegend
BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
BGB § 573c Fristen der ordentlichen Kündigung
(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.
(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
BGB § 566a Mietsicherheit
Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet.
BGB § 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
1. Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.
2. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
3. Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.