Mietrechtliche Tipps von A bis Z Mietrechtliche Tipps von A bis Z Mietrechtliche Tipps von A bis Z Das Stichwortverzeichnis "Mietrechtliche Tipps und Infos von A bis Z", welches auf der Homepage der Berliner MieterGemeinschaft www.bmgev.de nachzulesen ist, wird zur Zeit überarbeitet und ergänzt. Dieses Verzeichnis wird im MieterEcho mit Ausnahme der in den Infoblätter erfassten Stichwörter abschnittsweise veröffentlicht. Ergänzungen, Verbesserungen und Anregungen nehmen wir dankend entgegen.
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Viele Mieter/innen haben ein Auto, aber nur wenige dafür eine Garage. Wenn die Garage zusammen mit einer Wohnung vermietet worden ist, so kann sie auch nur zusammen mit der Wohnung gekündigt werden. Also nur dann, wenn ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Gesamt-Mietverhältnisses geltend gemacht werden kann. Auch eine Mietererhöhung ist nur nach den für Wohnraum geltenden Regelungen möglich. Wurde zunächst nur die Wohnung gemietet und später die Garage, so kommt es im Einzelfall darauf an, ob die Parteien ein einheitliches Vertragsverhältnis herbeiführen wollten oder nicht. Im Zweifel wird in der Regel zu Gunsten der Mieter/innen und zu Gunsten eines einheitlichen Mietverhältnisses über Wohnung und Garage entschieden.
Nicht gerade häufig, aber mitunter gibt es auch in Berlin Mehrfamilienhäuser, zu denen ein Garten gehört. Die Mieter/innen haben leider nicht automatisch Zugang dazu, sondern nur wenn der Garten zusammen mit der Wohnung vermietet worden ist oder wenn er allen Bewohner/innen zur Verfügung steht. Eine Klausel muss also im Mietvertrag die Gartenbenutzung erlauben, es sei denn, der Eigentümer hat die Gartennutzung durch die Mieter/innen über längere Zeit stillschweigend geduldet und damit praktisch eine Erweiterung des Mietvertrags akzeptiert. Bei einem Einfamilienhaus hingegen ist der Garten immer mitvermietet, wenn der Mietvertrag die Gartennutzung nicht ausdrücklich ausschließt. Die Rechtsprechung billigt Mieter/innen bei der Gestaltung des Gartens weitgehende Freiheiten zu. Hat der Vermieter es beispielsweise versäumt, im Vertrag konkrete Verbote oder Einschränkungen zu vereinbaren, dürfen Mieter/innen Spielgeräte wie Schaukeln, Klettergerüst oder Sandkasten aufstellen. Eine ausdrückliche Zustimmung des Eigentümers ist dazu nicht mehr nötig. Vorausgesetzt, die Spielgeräte werden nicht dauerhaft (z.B. durch Betonsockel) mit dem Boden verbunden und es gibt keine Nutzungskonkurrenz mit anderen Mieter/innen.
Blumen, Hecken oder Bäume dürfen von Mieter/innen gepflanzt werden. Die Kosten für die Gartenpflege kann der Eigentümer als Betriebskosten umlegen.
Mittlerweile gehören Gegensprechanlagen zum Standard. Bei kaum einer Modernisierung wird auf ihren Einbau verzichtet. Die Kosten ließen sich regelmäßig mit 11% jährlich auf die Miete umlegen, doch die Sache hat einen Haken: Nicht immer sind die Anlagen mithörsicher. Den Anschluss an eine derartige unsichere Anlage müssen Mieter/innen nicht dulden, denn dadurch werden grundrechtlich geschützte Persönlichkeitsrechte verletzt.
Wohnungen sollen Schutz und Sicherheit geben. Mitunter aber birgt die Wohnung selbst Gefahren. Selbstverständlich können Mieter/innen in solchen Fällen Abhilfe verlangen. Sie können die Miete kürzen, womöglich Schadensersatz verlangen und gegebenenfalls das Mietverhältnis fristlos kündigen. Eine Einrede des Vermieters, dass die Mieter/innen bei Abschluss des Mietvertrags die Gefährdung gekannt hätten, ist unerheblich.
Bei der Frage nach der gewerblichen Nutzung von Mietwohnungen durch Mieter/innen sollte man sich an der Trennung von beruflicher und privater Sphäre orientieren. Die Wohnung gehört dem privaten Bereich an, eine Aus- übung beruflicher Tätigkeit bedarf nur dann nicht der Zustimmung des Vermieters, wenn lediglich ein Teil der Wohnung als Arbeitszimmer genutzt wird. Natürlich kann ein Journalist in seiner Wohnung schreiben, ein Architekt Baupläne anfertigen und auch Goldschmiedearbeiten sind nicht zustimmungspflichtig, sondern nur darüber hinausgehende intensive Nutzungen der Wohnung zu beruflichen Zwecken. Allerdings ist der Vermieter zur Duldung einer beruflichen Tätigkeit in der Wohnung verpflichtet, wenn keine Schädigung der Wohnung oder der Zugänge und keine unzumutbare Belästigung der Mitmieter/innen zu befürchten sind (LG Hamburg WM 92, 241). Eine Heimarbeit z.B. als Versicherungsvertreter darf nicht verwehrt werden, und der Vermieter kann auch nicht den Nachweis der Gewerbeerlaubnis verlangen. Auch eine Hausschneiderei mit geringem Kundenbesuch ist zu dulden.
Der Betrieb eines Ingenieurbüros mit Laufkundschaft muss allerdings nicht mehr geduldet werden. Wenn eine Tagesmutter in einer 90 qm großen Wohnung neben ihrem eigenen Kind drei fremde Kinder betreut, mag das noch angehen, darüber hinaus könnte ihr die Zustimmung versagt werden. Auch wenn sich die Nachbarn nicht gestört fühlen, jedoch die Wohnung über Gebühr strapaziert wird, kann der Vermieter die Änderung des Mietvertrags und einen Zuschlag auf die Miete verlangen. Dieser orientiert sich an dem üblichen Gewerbemietniveau.
Weil Grillen im Sommer so beliebt ist, findet sich dafür immer wieder ein Plätzchen. Mitunter ist es der eigene Balkon. Grundsätzlich darf man das auch, doch gibt es so viele Einschränkungen, dass die Gelegenheiten selten werden können. Ein mietvertragliches Verbot des Grillens auf dem Balkon wurde vom Essener LG in einem Urteil aus dem Jahr 2001 (10 S 438/01) für rechtmäßig befunden.
Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen spielen häufig grilltechnische Einzelheiten eine Rolle. Ein Elektrogrill wird eher toleriert als ein Holzkohlegrill und in Alufolie gekleidetes Grillgut erscheint den Gerichten weniger anstößig. Das Amtsgericht Bonn meint, zwischen April und September darf man einmal im Monat auf Balkon oder Terrasse grillen. Die Nachbarn müssen aber 48 Stunden vorher gewarnt werden. (AG Bonn 6 C 545/96)
Nur dreimal im Jahr möchte das LG Stuttgart der Grillleidenschaft auf der Terrasse Raum zum Ausleben geben; es begründet aber sehr grillfreundlich: "Grillen stellt in einer multikulturellen Freizeitgesellschaft, die von einer zunehmenden Rückbesinnung auf die Natur geprägt ist, eine übliche und im Sommer gebräuchliche Art der Zubereitung von Speisen jeglicher Art, die heute nicht mehr auf die bloße Zubereitung von Fleisch beschränkt ist, dar." (LG Stuttgart 10 T 359/6). In Bayern ist mit fünfmal im Jahr genug gegrillt (BayObLG 2 Z BR 6/99). [Doch kann man davon satt werden?]
Das Grundbuch ist ein von demjenigen Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, geführtes öffentliches Verzeichnis. Sämtliche Grundstücke unterliegen dem Grundbuchzwang, d.h. für jedes muss ein Grundbuchblatt angelegt sein. Folgende Rechte werden in das Grundbuch eingetragen: das Eigentum, das Wohnungseigentum, das Pfandrecht, das Baurecht, Dienstbarkeiten und Reallasten (von beiden gibt es verschiedene Arten). Darüber hinaus kann durch Anmerkungen und Ersichtlichmachungen auf bestimmte rechtlich erhebliche Tatsachen hingewiesen werden, wie Vormerkungen, Auflassungen usw.
Die Bedeutung des Grundbuchs liegt vor allem darin, dass die genannten dinglichen Rechte nur durch Eintragung in das Grundbuch erworben werden können (so genannter Eintragungsgrundsatz) und dass alle grundsätzlich auf die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs vertrauen können (so genannter Vertrauensgrundsatz).
Gemäß § 12 der Grundbuchordnung (GBO) können alle, die ein berechtigtes Interesse darlegen, Einsicht in das Grundbuch nehmen. Es ist allgemein anerkannt, dass die Mieter/innen dieses berechtigte Interesse an der Einsichtnahme in das Grundbuch haben. Als Nachweis gilt die Vorlage des Mietvertrags.
Die Mieter/innen sind gut beraten, von diesem Einsichtsrecht auch Gebrauch zu machen. Insbesondere dann, wenn ein Eigentümerwechsel angekündigt oder behauptet wird. Das hat seinen guten Grund. Denn man kann nur dann rechtlich verbindlich handeln, wenn man als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist oder durch den Eigentümer bevollmächtigt wurde. Häufig aber werden beim Verkauf eines Hauses von dem Käufer ohne Vollmacht Mietererhöhungen vorgenommen oder Modernisierungen angekündigt, noch bevor die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch vollzogen wurde. Derartige Maßnahmen sind unwirksam. Ihre finanziellen Auswirkungen sollten sich Mieter/innen ersparen.
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Das Hausrecht in der Wohnung liegt bei den Mieter/innen. Es richtet sich grundsätzlich gegen jeden, auch gegen den Eigentümer und es kann strafrechtlich durchgesetzt werden. Im Strafgesetzbuch § 123 (Hausfriedensbruch) heißt es: "Wer in die Wohnung, in die Geschäftsräume oder in das befriedete Besitztum eines anderen oder in abgeschlossene Räume, welche zum öffentlichen Dienst oder Verkehr bestimmt sind, widerrechtlich eindringt, oder wer, wenn er ohne Befugnis darin verweilt, auf die Aufforderung des Berechtigten sich nicht entfernt, wird mit Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder mit Geldstrafe bestraft. (2) Die Tat wird nur auf Antrag verfolgt." Zur Wohnung zählen auch Ferienappartements, Hotelzimmer und Wohnwagen.
Eine bloße Störung des Hausfriedens ohne Eindringen, z.B. Schlagen an die Tür, Werfen von Steinen gegen Fenster fällt nicht unter den § 123. Der Vermieter darf keinen Zweitschlüssel einbehalten. Natürlich können Mieter/innen dem Eigentümer einen Zweitschlüssel überlassen, sie müssen es aber nicht tun.v Im Ernstfall wird die Tür von einem Schlüsseldienst geöffnet, bei einem Brand bleibt nicht einmal dazu die Zeit. Besser ist es natürlich, wenn Mieter/innen in geeigneter Weise dafür sorgen, dass die Wohnung ggf. auch ohne ihre Anwesenheit betreten werden kann. Aber selbst mit einem hinterlegten oder dem Vermieter überlassenen Zweitschlüssel darf die Wohnung nicht gegen den Willen der Mieter/innen betreten werden, denn das wäre Hausfriedensbruch. Eine Ausnahme bildet nur der Notfall.
Im Mietvertrag werden die gegenseitigen Verpflichtungen der Vermieter und der Mieter/innen geregelt. Eine Hausordnung behandelt im Wesentlichen nur die Probleme, die sich aus dem Zusammenleben von verschiedenen Mietparteien in einem Haus ergeben können. Regelungen über Schönheitsreparaturen z.B. gehören nicht dazu. Sie haben in einer Hausordnung nichts zu suchen. Häufig ist eine Hausordnung Bestandteil von Formularmietverträgen. Sie wird durch die Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter/innen wirksam und kann dann von keiner Partei einseitig geändert werden. Eine einseitig vom Vermieter erlassene Hausordnung hat sich auf die Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Behandlung der Mietsache zu beschränken, deckt also im Prinzip nur ab, was sich auch aus den vertraglichen Obliegenheiten ergibt. Spezielle Verpflichtungen, wie z.B. Treppenhausreinigung dürfen sie nicht enthalten hier müssen die Mieter/innen zustimmen. Regelungsgegenstände von Hausordnungen sind oft:
Gesetzlich vorgeschrieben sind Hausordnungen in Häusern mit Eigentumswohnungen.