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Der Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen verjährt nicht, wenn der Vermieter innerhalb der Verjährungsfrist ein selbständiges Beweissicherungsverfahren durchgeführt hat und innerhalb von sechs Monaten nach Zustellung des Gutachtens Klage erhebt.
In einem Prozess muss der Vermieter den Umfang und die Höhe des geltend gemachten Schadensersatzes hinreichend nachvollziehbar darlegen. Daran fehlt es, wenn in seiner Kostenaufstellung kein Bezug auf die in seinem Aufforderungsschreiben behaupteten Mängel besteht und die Kostenaufstellung pauschal an Quadratmetern ausgerichtet ist.
Amtsgericht Schöneberg, Urteil vom 03.04.2003 - 10 C 152/02 -
Das zwischen dem Mieter und dem Vermieter bestehende Mietverhältnis endete auf Grund einer mieterseitigen Kündigung zum 31.08.2001. Die Wohnung wurde am 31.08.2001 zurückgegeben. Bereits mit Schreiben vom 03.05.2001 und mit Schreiben vom 10.08.2001 forderte die Hausverwaltung den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf. Mit einem weiteren Schreiben vom 14.08.2001 wurde der Mieter unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung aufgefordert, die noch erforderlichen Schönheitsreparaturen bis zum 15.09.2001 auszuführen. Am 26.11.2001 ließ der Vermieter ein selbständiges Beweissicherungsverfahren zur Feststellung des Zustands der Wohnung durchführen. Am 08.05.2002 wurde das Gutachten des Sachverständigen dem Vermieter zugestellt. In diesem Gutachten wies der Sachverständige darauf hin, dass die Wohnung zum Zeitpunkt der Besichtigung bereits von den Nachmietern renoviert gewesen war.
Mit der dem Mieter am 20.12.2002 zugestellten Klageschrift verlangte der Vermieter Schadensersatz für die nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen in Höhe von 5492,58 Euro, sowie Nutzungsausfall in Höhe von 2113,05 Euro.
Die Mieter erhoben die Einrede der Verjährung und behaupteten ferner, sie hätten vor der Rückgabe der Wohnung die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchgeführt.
Das Amtsgericht hat die Klage des Vermieters abgewiesen. Es wies aber darauf hin, dass der (behauptete) Anspruch des Vermieters nicht verjährt sei. Die Verjährung sei durch die Erhebung des Beweissicherungsverfahrens unterbrochen worden. Mit der Änderung der Verjährungsvorschriften zum 01.01.2002 war die neue Verjährung gemäß § 204 Ziffer 7 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 6 Abs. 2 EGBGB sodann bis zu einem Zeitpunkt von sechs Monaten nach Beendigung des Beweissicherungsverfahrens gehemmt. Das Beweissicherungsverfahren endete frühestens mit der Zustellung des Gutachtens am 08.05.2002, so dass die neue sechsmonatige Verjährungsfrist erst sechs Monate später im November 2002 zu laufen begann. Durch die Zustellung der Klageschrift am 20.12.2002 sei die Verjährung anschließend erneut gehemmt worden.
Gleichwohl wies das Gericht darauf hin, dass der vom Vermieter behauptete Schadensersatzanspruch wegen nicht ordnungsgemäß durchgeführter Schönheitsreparaturen nicht bestehe. Insoweit fehle es an einem hinreichenden Vortrag des Vermieters zum Umfang und zur Höhe des geltend gemachten Anspruchs. Das oben genannte Beweissicherungsverfahren war zur Darlegung der behaupteten Mängel und der Höhe des Schadens nicht geeignet, weil zum Zeitpunkt der Besichtigung der Wohnung durch den Sachverständigen bereits eine Renovierung durch die Nachmieter erfolgt war.
Zwar hatte der Vermieter nach Ansicht des Amtsgerichts im Hauptverfahren die von ihm behaupteten Mängel unter Bezugnahme auf das Schreiben der Hausverwaltung vom 10.08.2001 hinreichend dargelegt, es fehlte jedoch eine nachvollziehbare Darlegung der auf Grund der behaupteten Mängel entstandenen Kosten. Das Gericht wies darauf hin, dass der Vermieter im Einzelnen hätte darlegen müssen, welche Kosten jeweils für die Arbeiten im Bad, in der Diele, in der Küche usw. entstanden sein sollen. Die vom Vermieter pauschal an den Quadratmetern der Wohnung ausgerichtete Kostenaufstellung genüge den Anforderungen an eine Darlegung der Schäden nicht, zumal ohne jede nähere Erläuterung teilweise Schäden überhaupt nicht mehr und zum anderen Kosten in nicht nachvollziehbar Höhe geltend gemacht wurden. Das Gericht wies darauf hin, dass beispielsweise in dem Schreiben vom 10.08.2001 lediglich die Ausführung der Malerarbeiten an den Fenstern im Bad und im Wohnzimmer bemängelt wurde. In der Kostenaufstellung wurden jedoch Fensterflächen im Umfang von 30 qm zu Grunde gelegt, obgleich Wohnzimmer- und Badezimmerfenster einer Wohnung sicher keine 30 qm ausmachen würden.
Da der Vermieter den Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen nicht ausreichend dargelegt hatte, war nach Ansicht des Gerichts auch der geltend gemachte Schadensersatzanspruch wegen Nutzungsausfall nicht gegeben.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Wilhelm Lodde