Mietrechtliche Tipps von A bis Z Mietrechtliche Tipps von A bis Z Das Stichwortverzeichnis "Mietrechtliche Tipps und Infos von A bis Z", welches auf der Homepage der Berliner MieterGemeinschaft www.bmgev.de nachzulesen ist, wird zur Zeit überarbeitet und ergänzt.
Das MieterEcho wird dieses Verzeichnis mit Ausnahme der in den Infoschriften erfassten Stichwörter abschnittsweise veröffentlichen. Ergänzungen, Verbesserungen und Anregungen nehmen wir dankend entgegen.
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Häufig sind Mieter/innen gezwungen, sich gegen Handlungen des Vermieters, durch die ihre Rechte beeinträchtigt werden, kurzfristig zur Wehr zu setzen. Um nur einige Beispiele zu nennen: Abbrucharbeiten am Haus, Abstellen der Heizung im Winter, Austausch der Schlösser an der Wohnung usw.
In solchen Fällen mit erhöhter Dringlichkeit kann durch ein gerichtliches Eilverfahren ein vorläufiger Rechtsschutz in Form einer einstweiligen Verfügung erwirkt werden. Derartige Verfahren regeln einen Streitfall nur vorläufig, und die einstweiligen Verfügungen ergehen regelmäßig ohne mündliche Verhandlung sofort oder innerhalb weniger Tage. Langwierige Beweisaufnahmen sind nicht möglich, daher müssen die Tatsachen, die den Anspruch begründen, vorläufig nur glaubhaft gemacht werden. Der Begriff "glaubhaft" bedeutet hier, dass es einen geringeren Grad an Wahrscheinlichkeit benötigt als ein Beweis erfordert.
Mit der Zustellung ist die einstweilige Verfügung regelmäßig vollzogen und muss daher befolgt werden, wenn nicht die Festsetzung eines Ordnungsgelds riskiert werden soll.
Der Vermieter kann aber Widerspruch einlegen, wenn die einstweilige Verfügung ohne mündliche Verhandlung ergangen ist. Ein solcher Widerspruch hat zwar keine aufschiebende Wirkung, aber auf Antrag kann das Gericht die Vollstreckung einstellen, bis über den Widerspruch entschieden ist. Erging die einstweilige Verfügung nach mündlicher Verhandlung oder wurde sie nach eingelegtem Widerspruch bestätigt, ist nur Berufung möglich. Dieses Verfahren wird unabhängig von einem Hauptsacheverfahren fortgeführt.
Zur Einleitung eines solchen Hauptsacheverfahrens, d.h. ein reguläres Klageverfahren über den strittigen Gegenstand, können Mieter/innen durch den Vermieter gezwungen werden. Weigern sich die Mieter/innen, kann die Aufhebung der einstweiligen Verfügung beantragt werden und es drohen Schadensersatzansprüche. In der Regel wird auf das Hauptsacheverfahren verzichtet, da im Eilverfahren nur für die Tatsachen verminderte Ansprüche an die Überprüfung zulässig sind, die Rechtslage hingegen eindeutig beurteilt wird.
Es versteht sich von selbst, dass solche Verfahren nicht ohne juristischen Beistand angestrengt werden sollten, der Besuch einer Beratungsstelle ist daher unvermeidlich.
Die Energieeinsparverordnung (EnEV) ist Bestandteil des im Jahr 2000 verabschiedeten Klimaschutzprogramms (auf Basis des Kyoto-Protokolls von 1997) mit der Zielsetzung, bis 2005 die CO2-Emission um 25% (etwa 250 Mio. Tonnen CO2) zu mindern. Die EnEV ist am 01.02.2002 in Kraft getreten und hat damit die Wärmeschutzverordnung von 1995 (WschVO) und die Heizungsanlagen-Verordnung (HeizAnlV) abgelöst. In der EnEV wird anders als bisher ein ganzheitlicher Ansatz für neu zu errichtende Gebäude umgesetzt: Sämtlicher für Wärme und Warmwassererzeugung notwendiger Energiebedarf wird primärenergetisch bewertet, d.h. es wird nicht mehr wie bisher ein Jahresheizenergiebedarf sondern ein Jahresprimärenergiebedarf berechnet. Bei dieser Berechnung werden sowohl die Effizienz der Energieträger als auch die der Anlagentechnik bilanziert. Auch Energieverbräuche, die außerhalb des Gebäudes, z.B. beim Transport der Energieträger, entstehen, fließen in die Bilanz ein. Bauliche und anlagentechnische Maßnahmen können miteinander verrechnet werden, da alle Größen, die den Energieverbrauch beeinflussen, berücksichtigt werden. Eine gute Anlagentechnik kann so eine nur mäßige Wärmedämmung wieder wett machen und eine Nutzung von erneuerbaren Energien wird bei der Bewertung der Gebäude positiv angerechnet.
Durch die EnEV wird bei Neubauten der Niedrigenergiehaus-Standard zur Regel und der Heizenergiebedarf muss die bisherigen Anforderungen der WschVO um etwa 30% unterschreiten.
Für Neubauten und teilweise für bestehende Gebäude, die durch Modernisierungsmaßnahmen wesentlich geändert werden, wird ein Energiebedarfsausweis vorgeschrieben, der wichtige Informationen zu den energetischen Eigenschaften des Gebäudes transparent macht. Für den Gebäudebestand soll ein freiwilliger Energieverbrauchskennwert, der z.B. aus bekannten Verbrauchsdaten der Heizkostenabrechnungen berechnet werden kann, für mehr Transparenz sorgen. Die Investitionsfreudigkeit der Eigentümer soll u.a. mittels spezieller Förderprogramme verbessert werden. Zu Struktur und Inhalt der Energiebedarfsausweise hat die Bundesregierung eine Allgemeine Verwaltungsvorschrift erlassen.
Die EnEV verpflichtet Eigentümer, Nachbesserungen vorzunehmen (Nachrüstpflicht). Dies gilt für mit Gas oder Öl betriebene Heizkessel, die vor dem 01.10.1978 eingebaut wurden. Sie sind bis 31.12.2006 (bei Einhaltung bestimmter Grenzwerte bis 31.12.2008) außer Betrieb zu setzen. Nach Schätzungen betrifft dies ca. zwei Mio. Heizkessel. Heizungs- und Warmwasserrohre in nicht beheizten Räumen und oberste Geschossdecken beheizter Räume müssen bis 31.12.2006 gedämmt werden.
Bei baulichen Maßnahmen im Bestand gilt ebenso die Nachrüstpflicht, die jedoch durch das Wirtschaftlichkeitsgebot (§§ 5 und 4 Abs. 3 EnEG) beschränkt wird. Den Anforderungen des Wärmeschutzes muss entsprochen werden, wenn ein Bauteil ohnehin (Reparaturen bei Verschleiß oder Schäden, Mängelbeseitigung, Verschönerungen) verändert wird und nur, wenn die Erneuerungen mindestens mehr als 20% einer Bauteilfläche betreffen. Eine andere Möglichkeit besteht darin nachzuweisen, dass das Gebäude den Jahresprimärenergiebedarf, der für einen vergleichbaren Neubau gilt, um nicht mehr als 40% überschreitet. In diesem Fall können die betreffenden Bauteile die Anforderungen der EnEV überschreiten. Diese Regelungen gelten u.a. für Fassaden, Fenster oder Fußböden.
In jedem Fall gilt das sog. Verschlechterungsverbot (§ 10 EnEV). Die neuen Bauteile oder Anlagen dürfen keine schlechtere energetische Qualität aufweisen als die bisherigen.
Für Mieter/innen können bauliche Maßnahmen zur Energieeinsparung entweder umlagefähige Modernisierungen oder auch nicht umlagefähige Instandsetzungsmaßnahmen darstellen. Sehen Sie hierzu auch unser Infoblatt "Modernisierung". Falls Sie betroffen sind, lassen Sie sich in einer unserer Beratungsstelle beraten.
Das Gesetz verpflichtet den Vermieter, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu übergeben und während der Dauer des Mietverhältnisses in diesem Zustand zu erhalten (§ 535 II BGB-Instandhaltungspflicht). Stellen sich in der Wohnung Mängel ein, zu deren Beseitigung der Vermieter im obigen Sinne verpflichtet ist und kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, so stehen Mieter/innen mehrere Möglichkeiten zur Verfügung (siehe auch unser Infoblatt "Mängelbeseitigung"), darunter auch die Mängelbeseitigung und Ersatzvornahme durch den Mieter.
Die Regelung des § 536a II BGB ergänzt § 536 BGB dahingehend, dass sie Mieter/innen die Möglichkeit gibt, den Mangel selbst zu beseitigen und Erstattung der dafür erforderlichen Aufwendungen zu verlangen. Die Ersatzvornahme setzt grundsätzlich Verzug des Vermieters voraus (§ 536a I BGB). Der Vermieter muss also unter Fristsetzung zur Beseitigung des Mangels aufgefordert worden sein und dieser Aufforderung nicht Folge geleistet haben (vgl. § 286 BGB, außerdem ist das Zugangserfordernis für die Fristsetzung zu beachten). Lediglich bei Gefahr im Verzug kann die Fristsetzung entfallen (z.B. Rohrbruch oder Kabelbrand). Mieter/innen handeln dann im Rahmen der Geschäftsführung ohne Auftrag und können Verwendungsersatz verlangen (§ 683 BGB).
Der Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen lässt sich gerichtlich durchsetzen. Mieter/innen können die Aufwendungen auch gem. § 556b II BGB nach einmonatiger Ankündigungsfrist gegen den laufenden Anspruch des Vermieters auf den Mietzins aufrechnen, und zwar auch in laufender Höhe der vollen Rate. Die Ankündigungsfrist soll dem Schutz des Vermieters gegen unerwartete Mietausfälle dienen. Das Aufrechnungsrecht der Mieter/innen kann im Mietvertrag nicht abbedungen werden.
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Wohin mit den Fahrrädern? Wenn kein eigens dafür eingerichteter Abstellraum zur Verfügung steht, können sie selbstverständlich in die Wohnung mitgenommen oder im eigenen Keller untergebracht werden. Im Hausflur, Kellergang, auf dem Hof usw. dürfen sie jedoch nur abgestellt werden, wenn der Vermieter keine Einwände erhebt; es sei denn, wegen Diebstahlsgefahr ist es unzumutbar, das Fahrrad draußen stehen zu lassen und im Flur oder auf dem Hof ist genügend Platz. Von besonderer Bedeutung ist dabei, dass die anderen Hausbewohner/innen nicht belästigt werden.
Ein vorhandener Abstellraum muss genutzt werden. Das Amtsgericht Münster (AG Münster, WM 94, 198) hat jedoch das Recht des Mieters anerkannt, sein wertvolles Rennrad in die Wohnung zu nehmen oder in seinem eigenen Keller aufzubewahren, auch wenn die Hausordnung das Abstellen im Fahrradraum vorschreibt.
Der Fernwärmepreis wird als Mischpreis aus einer verbrauchs- und einer leistungsabhängigen Komponente gebildet. Unproblematisch ist der tatsächliche Verbrauch. Er wird über Wärmemengenzähler erfasst. Die notwendige Leistung - gewissermaßen der Rahmen, in dem der tatsächliche Verbrauch eines Gebäudes dann später liegt - muss als Anschlusswert vom Eigentümer berechnet und beim Wärmeversorgungsunternehmen bestellt werden.
Dabei ist die Leistung so zu wählen, dass auch an kalten Wintertagen genügend Heizwärme zur Verfügung steht, zusätzlich eines gewissen Sicherheitszuschlags.
Was als ausreichende Beheizung angesehen wird, ist in der DIN 4701 festgelegt:
Wohn-, Schlaf- und Küchenräume | +20°C |
Bäder | +22°C |
Beheizte Flure, Vorräume | +15°C |
Treppenhaus (soweit beheizbar) | +10°C |
Von der Bewag wird empfohlen, 80% des errechneten Normbedarfs als Teilleistung für die Raumheizung anzusetzen. Viele Hauseigentümer jedoch bestellen eine unangemessen hohe Leistung. Das verteuert den Gesamtpreis für die Wärme unnötig, da die Mieter/innen eine Leistung bezahlen müssen, die sie gar nicht in Anspruch nehmen. Besonders gravierend wirkt sich dieser Umstand aus, wenn nach einer verbesserten Wärmedämmung der Energiebedarf sinkt, ohne dass die bestellte Leistung an den verringerten Bedarf angepasst wird. In diesen Fällen werden die Mieter/innen durch die Umlage der Sanierungskosten, d.h. mit der Erhöhung der Kaltmiete belastet, profitieren jedoch nicht entsprechend von sinkenden Heizkosten.
Feiern und Partys mögen den Beteiligten Vergnügen bereiten, die Nachbarn/innen empfinden sie regelmäßig als Belästigung. Folglich muss die erforderliche Rücksicht genommen werden. Das OLG Düsseldorf hat sich ganz strikt geäußert. "Von 22 Uhr bis 6 Uhr sind grundsätzlich alle Betätigungen verboten, welche die Nachtruhe stören." (OLG Düsseldorf WuM '90, 116 ff)
Die weitverbreitete Auffassung, einmal im Monat dürfe man auch nach 22 Uhr lautstark feiern, ist falsch. Auch das Grundgesetz, hier speziell die in Art. 2 Abs.1 GG gewährte freie Entfaltung der Persönlichkeit, kann dafür nicht herangezogen werden.
Die Bremer Richter (AG Bremen WM 57, 185) halten es für zumutbar, dass die Nachbarn/innen aus besonderen Anlässen (Hochzeit, Sylvester, Karneval) gestört werden, allerdings auch dann nicht bis in die frühen Morgenstunden. Gegebenenfalls können die Nachbarn/innen die Miete mindern.
Und in besonderen Extremfällen ist der Vermieter berechtigt, nach Abmahnung, fristlos zu kündigen.