Mieterecho - Zeitung der Berliner Mietergemeinschaft e.V.

Nr. 298   Juli 2003

Infoblatt

Tipps zum Abschluss und zur Auflösung eines Mietvertrags

Wer sich um eine Wohnung bewirbt, bekommt in der Regel einen fertigen Mietvertrag vorgelegt. Doch Mieter/innen und Vermieter sind juristisch gleichberechtigte Partner und sollen als solche die Vertragsbedingungen frei miteinander aushandeln. Was vom Vermieter vorgelegt wird, ist nicht notwendigerweise verbindlich, und es ist nicht immer alles wirksam vereinbart, was schwarz auf weiß gedruckt steht - mitunter selbst dann nicht, wenn Sie es unterschrieben haben! Andererseits gibt es Vertragsbestimmungen, die Sie nur nach reiflicher Überlegung unterschreiben sollten, weil sie später nicht mehr rückgängig zu machen sind. Und schließlich stellt sich eines Tages die Frage: "Wie komme ich wieder aus dem Vertrag heraus?" - z. B. bei beabsichtigtem Wohnungswechsel oder notwendiger Haushaltsauflösung.

Unsere Tipps sollen Ihnen helfen, sich Klarheit über Ihre tatsächlichen Rechte und Pflichten zu verschaffen und einen Überblick zu bekommen, worauf Sie achten sollten.

Achtung! Das zum 01.09.2001 in Kraft getretene neue Mietrecht gilt uneingeschränkt für alle ab diesem Zeitpunkt abgeschlossenen Verträge. Es gilt grundsätzlich auch für alle schon zuvor bestehenden Mietverhältnisse, ist aber für diese durch Übergangsregelungen teilweise bzw. zeitweilig in seiner Wirksamkeit eingeschränkt. Auch deshalb empfiehlt es sich, bei Unklarheiten oder Streit mit dem Vermieter eine Beratungsstelle aufzusuchen.

Was ist ein Mietvertrag?

Durch den Abschluss eines Mietvertrags verpflichtet sich der Vermieter, Ihnen die Wohnräume zur Benutzung zu überlassen und im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Sie als Mieter/in sind verpflichtet, die Wohnung nur im festgelegten Rahmen zu benutzen und dafür einen bestimmten Preis, die Miete, zu bezahlen.

Ein Mietvertrag erfordert mindestens eine Einigung darüber,

Mietverträge bedürfen zu ihrer Wirksamkeit keiner Form, sie können mündlich und schriftlich abgeschlossen werden. Der mündliche Vertrag ist jedoch die Ausnahme. Deshalb behandeln wir im Folgenden nur den schriftlichen Mietvertrag.

Formularmietverträge

Fast immer verwenden die Vermieter vorgedruckte Verträge (sog. Formularmietverträge), die im Fachhandel erhältlich sind oder von den Hausbesitzerorganisationen herausgegeben werden. Manche Vermieter verwenden auch selbst entwickelte, besonders ausgeklügelte Vertragsformulare. Oft werden am Schluss des Formulars Zusatzvereinbarungen angefügt; verwendet der Vermieter diese Zusatzklauseln häufiger in seinen Mietverträgen, so sind diese ebenfalls als Formularklauseln einzustufen.

Unabdingbare Mieterrechte

Die unser Mietrecht regelnden Gesetze enthalten sowohl zwingende, also unabdingbare Vorschriften als auch abdingbare Vorschriften.

Alle Vereinbarungen in Mietverträgen, die gegen zwingende gesetzliche Regelungen verstoßen, sind nichtig - d. h. trotz Ihrer Unterschrift unter den Mietvertrag gilt in diesen Punkten ausschließlich das Gesetz.

Zu diesen durch keinerlei Vertrag oder Vereinbarung aufzuhebenden unabdingbaren Rechten zählen insbesondere:

Null und nichtig ist z. B. folgende Vereinbarung in einem Mietvertrag: "Bei Auszug des Mieters innerhalb des ersten Jahres wird eine Verwaltungsgebühr von 100 Euro einbehalten."

Unwirksam sind aber auch alle Regelungen im Mietvertrag, die sittenwidrig sind, z. B. folgende Bestimmungen:

Unwirksame Klauseln

Viele Klauseln in Formularmietverträgen sind unwirksam, weil sie gegen das "Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen" (AGB-Gesetz) verstoßen: Es sind Formularklauseln, mit denen der Vermieter einseitig vorformulierte Vertragsbedingungen diktieren will, die die Mieter/innen unangemessen und übermäßig benachteiligen.

Erweist sich eine Klausel als unwirksam, so tritt an ihre Stelle die gesetzlich vorgesehene Regelung. Das heißt, womit der Vermieter Sie unzulässig (weil übermäßig) belasten wollte, fällt auf ihn selber zurück.

Zwei Beispiele für solche unwirksamen Klauseln:

So mancher Mietvertrag enthält solche unwirksamen Klauseln - Sie sollten deshalb Ihren Mietvertrag in einer Beratungsstelle dahingehend prüfen lassen.

Instandhaltung und Schönheitsreparaturen

Viele Mietverträge enthalten eine Zusatzklausel, wonach der Mieter/die Mieterin so genannte kleine Instandhaltungen ganz oder anteilig selbst bezahlen soll (Kleinreparaturklausel). Eine solche Klausel ist nur mit genau bestimmten Einschränkungen zulässig - lassen Sie sich beraten, wenn Sie eine Kleinreparaturklausel in Ihrem Mietvertrag entdecken.

Schönheitsreparaturen können durch den Mietvertrag grundsätzlich auf die Mieter/innen abgewälzt werden, unter Umständen auch die Erstrenovierung. Doch bevor Sie zum Pinsel greifen, sollten Sie sich lieber erst beraten lassen! (Siehe zu beiden Punkten auch unser Infoblatt "Mängelbeseitigung".)

Mietpreis

Für die Höhe der zu zahlenden Miete gilt allemal: Was im Mietvertrag steht, muss keineswegs gültig oder gar rechtens sein! Auch lange nach Einzug in Ihre Wohnung haben Sie unter Umständen noch die Möglichkeit, Ihre Miete auf ihre Rechtmäßigkeit hin überprüfen und gegebenenfalls senken zu lassen.

Der Mietpreis ist abhängig von der Wohnraumart und unterscheidet sich nach preisgebundenem und preisfreiem Wohnraum.

Bei preisgebundenem Wohnraum handelt es sich um Sozialwohnungen (öffentlich geförderter sozialer Wohnungsbau) und um steuerbegünstigte Wohnungen (mit Aufwandsdarlehen/-zuschüssen geförderter Wohnungsbau).

Für Sozialwohnungen gilt die Kostenmiete, die durch eine von der Investitionsbank Berlin - IBB - genehmigte Wirtschaftlichkeitsberechnung nachgewiesen werden muss.

Alles andere gehört zum preisfreien Wohnraum.

Seine Obergrenze findet der Mietpreis in § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStG), der eine Überschreitung der üblichen Entgelte - in Berlin also in der Regel der Mietspiegelwerte - um mehr als 20% als ordnungswidrig und damit als unzulässig einstuft, wenn die überhöhte Miete unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen, also unter Ausnutzung einer Mangellage, gefordert wurde.*

Vereinbaren Sie aber nicht leichtfertig eine überhöhte Miete in der Hoffnung auf spätere Herabsetzung! Lassen Sie sich beraten. Denn es kann sogar ein Mietpreis zulässig sein, der bis zu 50 % über den üblichen Entgelten liegt - wenn denn ein solcher "zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich ist" und kein "auffälliges Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters" besteht (§ 5 Abs. 2 Satz 2 WiStG).

Das Fordern einer Wuchermiete ist nach § 291 Strafgesetzbuch (StGB) unter Strafe gestellt. Mietwucher liegt vor, wenn der Vermieter unter vorsätzlicher Ausnutzung z. B. einer Zwangslage der Mieter/innen oder ihrer Unerfahrenheit oder ihrem Mangel an Urteilsvermögen eine Miete fordert, die in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung steht. Davon kann man ausgehen, wenn die verlangte Miete die ortsübliche Miete um mehr als 50% übersteigt.

Für die Verfolgung von Mietwucher ist die Staatsanwaltschaft zuständig. In der Praxis kommt eine strafrechtliche Anwendung dieses Paragraphen kaum vor.

Mietsicherheit

Nicht selten verlangt der Vermieter bei Mietvertragsabschluss eine Mietsicherheit.

Die typische Mietsicherheitsleistung ist die Barkaution. Diese darf das Dreifache der bei Beginn des Mietverhältnisses zulässigen Monatsmiete (ohne Heiz- und Warmwasserkosten sowie gesondert abzurechnende Nebenkosten) betragen. Der Mieter/die Mieterin kann die Kaution in drei Monatsraten zahlen.

Der Vermieter muss die Kaution von seinem eigenen Vermögen gesondert halten und mindestens zu einem Satz verzinsen lassen, der dem für Sparanlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist entspricht. Die Zinsen erhöhen die Kautionssumme.

Nach einem Vermieterwechsel schuldet Ihnen der neue Vermieter die Kaution - unabhängig davon, ob er sie vom vorherigen Vermieter erhalten hat oder nicht. Allerdings ist der vorherige Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet, wenn der Erwerber beim Auszug des Mieters/der Mieterin nicht zahlungsfähig ist (§ 566 a BGB).

Abstandszahlungen

Oft werden für das bloße Freimachen der Mietwohnung Abstandszahlungen gefordert. Das ist seit dem 01.09.1993 nach § 4 a des Wohnungsvermittlungsgesetzes verboten. Das Verbot gilt für alle Wohnungsarten.

Aber Ablösungsverträge, d. h. die entgeltliche Übernahme von Möbeln und Einrichtungsgegenständen des Vormieters, sind grundsätzlich wirksam. Unwirksam sind derartige Kaufverträge nur, wenn der Preis für die Möbelstücke oder Einrichtungsgegenstände im auffälligen Missverhältnis zum Wert steht.

Schwierig dürfte trotz der Rechtslage der Beweis für eine Preisüberhöhung sein. Sie sollten daher immer eine Liste der übernommenen Möbelstücke und Einrichtungsgegenstände anfertigen und den Zustand möglichst durch Zeugen bestätigen lassen.

Auch Umzugskosten dürfen sich die ausziehenden Mieter/innen von den Nachziehenden in nachgewiesener Höhe erstatten lassen.

Beträge, die Sie den Ausziehenden oder dem Vermieter zu Unrecht gezahlt haben, können Sie zurück fordern. Der Anspruch verjährt in vier Jahren, gerechnet ab der Zahlung.

Staffelmietverträge

Staffelmieten (§ 557 a BGB) sind vertragliche Vereinbarungen, mit denen im Voraus die jeweilige Miete oder die jährlichen Mieterhöhungen über einen bestimmten Zeitraum betragsmäßig genau (also nicht nur in Prozenten) vereinbart werden. Eine Kündigung kann dabei für maximal vier Jahre ausgeschlossen werden.

Die Miete erhöht sich somit automatisch jedes Jahr, ohne dass es einer Mitteilung bedarf!**

Zusätzliche Mieterhöhungen, z.B. für Modernisierung, sind in diesem Zeitraum allerdings unzulässig - lediglich Betriebskostenerhöhungen dürfen weitergegeben werden, wenn es im Vertrag steht.

Indexmietverträge

Seit dem 01.09.1993 ist eine Vereinbarung, die die Miete an den Preisindex für die Lebenshaltungskosten bindet, erlaubt ("Indexmiete" § 557 b BGB). Wird Ihnen ein solcher Mietvertrag vorgeschlagen, sollten Sie sich vor eventuellem Abschluss beraten lassen.

Unbefristete Mietverträge

Wird beim Vertragsabschluss nicht ausdrücklich ein Endzeitpunkt oder ein bestimmter Zeitraum für das Mietverhältnis vereinbart, so läuft es auf unbestimmte Zeit (unbefristet) - und zwar so lange, bis es durch Kündigung seitens einer der Vertragsparteien oder durch Aufhebungsvertrag endet.

Der Vermieter kann Ihnen nur schriftlich und mit einem gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund wirksam kündigen (siehe unser Infoblatt "Kündigung - was nun?").

Der Mieter/die Mieterin kann ohne Grund kündigen, muss jedoch die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten (s. unter "Kündigung des unbefristeten Mietvertrags").

Befristete Mietverträge

Ist man das Mietverhältnis für eine bestimmte Zeit eingegangen, spricht man von einem befristeten Mietvertrag oder Zeitmietvertrag.

Ein Zeitmietvertrag endet mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Während der Laufzeit kann er weder vom Vermieter noch vom Mieter durch ordentliche Kündigung beendet werden. Eine Kündigung ist nur als außerordentliche fristlose Kündigung möglich und setzt voraus, dass eine der Vertragsparteien eine schwere Vertragsverletzung begangen hat.

Der Zeitmietvertrag ist nur wirksam, wenn der Vermieter dem Mieter beim Vertragsabschluss den Grund für die Befristung des Vertrags schriftlich mitteilt.

Als Gründe werden vom Gesetzgeber anerkannt (§ 575 BGB):

Der Vermieter will nach Ablauf der Mietzeit

1) die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder zu seinem Haushalt gehörende Personen (Eigenbedarf) nutzen oder

2) die Räume in zulässiger Weise beseitigen oder so wesentlich verändern oder instandsetzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden oder

3) die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten.

Frühestens vier Monate vor Fristablauf können Sie vom Vermieter verlangen, Ihnen binnen eines Monats mitzuteilen, ob der Befristungsgrund noch besteht.

Ist das geschehen, müssen Sie die Wohnung verlassen und haben keinen Kündigungsschutz.

Wenn die vom Vermieter beabsichtigte Verwendung der Räume sich verzögert oder wenn Ihnen der Vermieter erst verspätet schriftlich mitteilt, dass seine Verwendungsabsicht noch besteht, können Sie die Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden (neu befristeten) Zeitraum verlangen. Entfällt der Befristungsgrund, können Sie die Verlängerung des Mietvertrags auf unbestimmte Zeit verlangen.

Da der Zeitmietvertrag einerseits keinen Kündigungsschutz bietet, und Sie andererseits langfristig binden kann, sollten Sie einen solchen Vertrag nicht leichtfertig abschließen.

Vertragspartner

Vertragspartner sind alle, die den Mietvertrag unterschrieben haben: Entsprechend müssen Kündigungen immer von allen unterschrieben bzw. an alle adressiert werden. Wenn ein Vertragspartner auszieht, haftet er weiter für die Mietzahlung, solange er nicht ausdrücklich aus dem Mietvertrag entlassen ist.

Wenn ein Ehepartner oder Lebensgefährte nachträglich in eine Wohnung zuziehen will, kann der Vermieter dies in der Regel nicht ablehnen. Er muss ihn aber nicht in den Mietvertrag aufnehmen. Der Mieter sollte dem Vermieter den Zuzug jedenfalls mitteilen.

Bei Scheidung kann das Familiengericht die Wohnung einem der Ehepartner zuweisen.

Nach dem Tode eines Mieters/einer Mieterin haben Ehepartner bzw. Lebensgefährten ein Eintrittsrecht in das Mietverhältnis. Auch Kinder oder andere Haushaltsangehörige haben unter bestimmten Umständen ein Eintrittsrecht in den Mietvertrag; wollen Sie als berechtigte Person das Mietverhältnis nicht fortsetzen, müssen Sie dies dem Vermieter innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters/der Mieterin mitteilen (§ 563 BGB).

Sind mehrere Personen gemeinsam Mieter, so wird das Mietverhältnis mit den überlebenden Mietern fortgesetzt. Treten beim Tod des Mieters/der Mieterin keine berechtigten Personen in das Mietverhältnis ein bzw. wird es nicht durch berechtigte Personen fortgesetzt, wird es mit den Erben fortgesetzt. (§ 564 BGB).

Lassen Sie sich hierzu beraten.

Hüten Sie Ihren Mietvertrag!

Solange, wie Sie in Ihrer Wohnung wohnen, gilt auch Ihr Mietvertrag. Sie sind keinesfalls verpflichtet, einen neuen Vertrag abzuschließen oder in Änderungen einzelner Vertragsbestimmungen einzuwilligen - auch dann nicht, wenn die Hausverwaltung wechselt oder wenn Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkauft wird. Ein neuer Mietvertrag bringt fast immer Verschlechterungen - lassen Sie sich beraten, bevor Sie einen nicht wieder gutzumachenden Fehler begehen.

Das Original Ihres Mietvertrags sollten Sie niemals aus der Hand geben: Bewahren Sie es gut auf und fertigen Sie sich zur Sicherheit eine Kopie an!

Kündigung des unbefristeten Mietvertrags

Die gesetzliche Kündigungsfrist für eine ordentliche Kündigung durch Mieter/innen wie Vermieter beträgt grundsätzlich drei Monate, wenn nichts anderes vereinbart ist. Eine andere Vereinbarung darf aber nicht zum Nachteil des Mieters sein - sie ist dann unwirksam.

Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen und bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, damit dieser Monat mit zählt (§ 573c Abs.1 BGB). Geht sie später zu, so verschiebt sich die Frist um einen Monat.

Verlängerte Kündigungsfristen für den Vermieter

Für den Vermieter verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist in Abhängigkeit von der Mietdauer. Sie beträgt sechs Monate bei einer Mietdauer von mehr als fünf Jahren und neun Monate bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren.

Diese Fristen dürfen nicht zum Nachteil der Mieter verkürzt werden - wohl aber können im Mietvertrag längere Kündigungsfristen vereinbart werden.

Kündigung durch den Mieter/die Mieterin

Für die Mieter/innen gilt immer die gesetzliche dreimonatige Kündigungsfrist, unabhängig von der Mietdauer - es sei denn, Mieter/innen und Vermieter haben etwas anderes wirksam vereinbart.

Die kürzeren Kündigungsfristen für Mieter/innen in gültigen DDR-Mietverträgen gelten als vereinbart und haben somit weiter Bestand.

Nachweis des Zugangs

Achtung! Sie müssen die Kündigung so zustellen, dass Sie im Streitfall den Zugang nachweisen können.

Dazu haben Sie folgende Möglichkeiten:

Sonderkündigungsrechte für Mieter/innen

Sie haben als Mieter/Mieterin über die oben genannten gesetzlichen Kündigungsfristen hinaus in einer Reihe von Fällen ein Recht auf außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist. Wir führen hier die wichtigsten Fälle an:

Außerordentliche fristlose Kündigung durch Mieter/innen

Schließlich haben die Mieter/innen in bestimmten Fällen das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Dieses Recht gilt aber nur, wenn es in angemessener Zeit nach Eintritt des Grundes für diese Art Kündigung ausgeübt wird. Gesetzliche Kündigungsgründe sind z. B.:

In jedem Fall ist es angebracht, vor der Wahrnehmung eines Sonderkündigungsrechts (außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist) bzw. vor einer außerordentlichen fristlosen Kündigung sich mietrechtlich beraten zu lassen.

Mietaufhebungsvertrag

Neben den gesetzlich geregelten Möglichkeiten, einen Mietvertrag fristgemäß oder fristlos zu kündigen, bleibt es den Vertragspartnern, also dem Mieter/der Mieterin und dem Vermieter, unbenommen, sich gütlich über die - auch vorzeitige - Beendigung des Mietverhältnisses zu einigen, und zwar in Form eines Aufhebungsvertrags mit frei vereinbarter Frist. Dies gilt natürlich auch für Mieter/innen mit Zeitmietverträgen.

Kündigung durch den Vermieter

Unser Infoblatt "Kündigung - was nun?" informiert Sie über die Möglichkeiten und Gründe, die dem Vermieter zur Verfügung stehen, um Kündigungen auszusprechen, und über die Kündigungsschutzregelungen für die Mieter/innen.

Zum Schluss sei nochmals betont: Dieses Infoblatt hat Ihnen eine Reihe von Informationen und Tipps vermittelt - es ersetzt aber nicht die im konkreten Fall notwendige mietrechtliche Beratung.

* Achtung! Die Gerichte gehen angesichts der veränderten Wohnungsmarktlage zunehmend dazu über, die Beweislast für den Tatbestand des "Ausnutzens einer Mangellage" auf den Mieter abzuwälzen.

** Die Mieterhöhungen werden allerdings durch § 5 WiStG begrenzt.