Nr. 297 Mai 2003
Recht und Rechtsprechung
Mieterhöhung und öffentliche Förderung
Das Mieterhöhungsverlangen eines Vermieters auf Zustimmung des Mieters zur Angleichung des Mietzinses an die ortsübliche Vergleichsmiete ist unzulässig, wenn der Vermieter empfangene öffentliche Fördermittel im Sinne des § 559 a BGB nicht in der Mieterhöhungserklärung angegeben hat. Dies gilt auch dann, wenn die zu berücksichtigenden Kürzungsbeträge im konkreten Falle keine Auswirkung auf das Erhöhungsverlangen haben.
Amtsgericht Lichtenberg, Urteil vom 23.09.2002 – 13 C 128/02 –
Der Vermieter verlangte von den Mietern die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete. Dem Vermieter war im Rahmen der von ihm durchgeführten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ein öffentliches Darlehen zu ermäßigtem Zinssatz gewährt worden. Die jährliche Zinseinsparung für das Gebäude betrug 3013,33 Euro, wovon ein Teilbetrag in Höhe von monatlich 3,17 Euro auf die Wohnung der Mieter entfiel.
In dem Mieterhöhungsverlangen war ein Hinweis auf die öffentliche Förderung und die sich daraus ergebenden Kürzungsbeträge nicht enthalten. Der Vermieter klagte gegen die Mieter auf Zustimmung zu der oben genannten Mieterhöhung. Er vertrat unter Bezugnahme auf eine Entscheidung der 67. Zivilkammer des Landgerichts die Ansicht, dass er diese nicht habe angeben müssen, da die von ihm verlangte Miete auch nach Abzug der Kürzungsbeträge noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liege und die Kürzungsbeträge damit ohne Auswirkungen auf das Erhöhungsverlangen blieben.
Das Amtsgericht hat die Klage des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung abgewiesen.
Es wies darauf hin, dass die Klage bereits deshalb unzulässig sei, weil die dem Mieter gemäß § 558 b BGB eingeräumte Überlegungsfrist von zwei Monaten zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung noch nicht abgelaufen sei.
Das Amtsgericht wies darauf hin, dass das ursprüngliche Erhöhungsverlangen wegen der fehlenden Angaben zu den Kürzungsbeträgen unwirksam gewesen sei und aus diesem Grund die Zustimmungsfrist des Mieters gemäß § 558 b BGB nicht in Gang gesetzt hätte. Hierbei komme es nicht darauf an, ob sich die von der ortsüblichen Vergleichsmiete abzuziehenden Kürzungsbeträge im konkreten Fall auf das Mieterhöhungsverlangen auswirkten. Das Amtsgericht vertrat die Ansicht, dass ein Vermieter, der keine Kürzungsbeträge angebe, damit ausdrücklich erkläre, keine Fördermittel erhalten zu haben. Habe er dagegen Fördermittel erhalten, so müsse er diese objektiv mitteilen und im Anschluss daran darlegen, welche Konsequenzen dies für das konkrete Erhöhungsverlangen habe. Verschweige der Vermieter den Erhalt anrechnungspflichtiger Fördermittel, sei das Mieterhöhungsverlangen insgesamt unwirksam.
Die vom Vermieter zitierte Rechtsansicht des Landgerichts Berlin, nach der Angaben über abzuziehende Kürzungsbeträge dann entbehrlich sein sollen, wenn sich die Kürzungsbeträge im konkreten Fall nicht auf das Erhöhungsverlangen auswirkten, hielt das Amtsgericht für fehlerhaft. Es wies darauf hin, dass der Sinn und Zweck der Angabe von Daten im Erhöhungsverlangen darin bestehe, dem Mieter die Überprüfung der Rechtmäßigkeit des Erhöhungsverlangens zu ermöglichen. Hierzu sei es erforderlich, dass die eventuellen Fördermittel und die sich daraus ergebenden Kürzungsbeträge angegeben werden, da der Mieter nur auf diese Weise in die Lage versetzt werde, die Berechtigung der Mieterhöhung vollständig zu überprüfen. Die vom Landgericht vertretene Rechtsauffassung führe dazu, dass das Vorliegen der formellen Voraussetzungen des Mieterhöhungsverlangens erst nach einer Entscheidung über dessen materielle Begründetheit (innerhalb einer Zustimmungsklage) festgestellt werden könnte. Dies würde jedoch dem Sinn und Zweck der formellen Voraussetzungen, nämlich dem Mieter die Überprüfung der Berechtigung der Mieterhöhung zu ermöglichen, widersprechen.
Erst mit Zusendung des Schriftsatzes des Vermieters im laufenden Rechtsstreit sei ein formwirksames Mieterhöhungsverlangen abgegeben und eine Überlegungsfrist in Gang gesetzt worden, denn erst mit dem Schriftsatz vom 04.09.2002 hatte der Vermieter den oben genannten Kürzungsbetrag in Höhe von 3,17 Euro angegeben und damit den Mangel des Erhöhungsverlangens gemäß § 558 b Absatz 3 BGB behoben. Vorsorglich wies das Amtsgericht darauf hin, dass die vom Vermieter verlangte Miete über der unter Berücksichtigung von wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmalen ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete gelegen hätte und die Kürzungsbeträge für das Mieterhöhungsverlangen somit eine Rolle gespielt hätten und deshalb im Mieterhöhungsverlangen hätten angegeben werden müssen.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Dr. Peter Werchan
Anmerkung: Nach Auffassung der 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin ist der Vermieter nicht verpflichtet, abzuziehende Kürzungsbeträge im Erhöhungsverlangen anzugeben, wenn diese ohne Auswirkungen auf das Erhöhungsverlangen sind.
(Landgericht Berlin, Urteil vom 04.02.2002 – 67 S 594/00 – (Grundeigentum 2002, 862)