Recht und Rechtsprechung Recht und RechtsprechungEine Kautionsvereinbarung ist unwirksam, wenn sie den Mieter verpflichtet, die Mietkaution zu Beginn des Mietvertrags zu zahlen. Der Mieter ist in diesem Fall berechtigt vom Vermieter die Rückzahlung der Kaution zu verlangen.
Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 7. Juni 2002 - 232 C 14/02 -
In dem zwischen der Mieterin und der Vermieterin geschlossenen Mietvertrag war unter anderem vereinbart, dass die Mieter verpflichtet sein sollen, eine Mietkaution in Höhe von drei Monatsmieten zu zahlen. In der Anlage zum Mietvertrag heißt es wörtlich: "der Mieter leistet bei Abschluss des Mietvertrags eine Mietkaution in Höhe von drei Monatskaltmieten ..." .Die Mieterin leistete die Kaution durch Verpfändung eines Sparbuchs. Nach Beendigung des Mietvertrags machte die Vermieterin Ansprüche wegen nicht ordnungsgemäß ausgeführter Schönheitsreparaturen geltend und nahm schließlich das Kautionskonto in Anspruch. Die Mieterin verlangte die Auszahlung des Kautionsbetrags.
Das Amtsgericht hat der Klage der Mieterin auf Erstattung des Kautionsbetrags stattgegeben. Ein Anspruch der Vermieterin, den auf das Kautionskonto gezahlten Betrag behalten zu dürfen, hatte es abgelehnt. Etwaige Gegenansprüche der Vermieterin standen nach Ansicht des Amtsgerichts den Rückzahlungsanspruch der Mieterin nicht entgegen. Dies folgte nach Ansicht des Amtsgerichts bereits daraus, dass die entsprechende vertragliche Vereinbarung gemäß den §§ 550 b BGB (alte Fassung) i. V. mit § 9 AGBG (alte Fassung) unwirksam sei. Nach dem Inhalt der gesetzlichen Vorschrift sei der Mieter berechtigt, eine Kaution in drei monatlichen Teilleistungen zu erbringen. Die Vereinbarung in der Anlage zum Mietvertrag verpflichtete die Mieterin jedoch dazu, die Kaution bereits bei Abschluss des Mietvertrages zu erbringen. Da es sich bei der Vertragsklausel um Allgemeine Geschäftsbedingungen und nicht um eine individuell ausgehandelte Vereinbarung gehandelt habe, sei sie insgesamt unwirksam.
Das Amtsgericht wies in seinem Urteil darauf hin, dass sich an der Unwirksamkeit der Kautionsklausel auch dann nichts ändere, wenn an Stelle der (vereinbarten) Barzahlung tatsächlich ein Sparbuch verpfändet worden sei. Die Rechtsfolge der Unwirksamkeit der Kautionsvereinbarung sei, dass sich der Vermieter aus der Kaution auch dann nicht befriedigen dürfe, wenn er Ansprüche gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis habe.
Das Amtsgericht stellte in seiner Urteilsbegründung vorsorglich klar, dass der Mieterin wegen der zwischenzeitlichen Auflösung des Kautionskontos durch die Vermieterin ein Zahlungsanspruch und nicht etwa ein Anspruch auf Rückgabe des Sparbuchs zustehe.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Henrik Solf
Anmerkung:
Die Frage, ob eine wegen Verstoßes gegen die Teilzahlungsmöglichkeit unwirksame Kautionsvereinbarung zu einem Erstattungsanspruch des Mieters (sowie zu einem Aufrechnungsverbot des Vermieters) führt, ist in der gegenwärtigen landgerichtlichen Rechtsprechung umstritten. Gegen das Urteil hatte der Vermieter Berufung eingelegt, diese jedoch nach einem rechtlichen Hinweis des Landgerichts Berlin (Zivilkammer 61) zurückgenommen. Die Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin hat jedoch bereits entschieden, dass ein Verstoß gegen die oben genannte Teilzahlungsmöglichkeit nicht zur Unwirksamkeit der Kautionsvereinbarung im Ganzen führt, sondern dem Mieter lediglich berechtigt, die Mietsicherheit in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten.