Mietrechtliche Tipps von A bis Z Mietrechtliche Tipps von A bis ZDas Stichwortverzeichnis "Mietrechtliche Tipps und Infos von A bis Z", welches auf der Homepage der Berliner MieterGemeinschaft www.bmgev.de nachzulesen ist, wird zur Zeit überarbeitet und ergänzt. Das MieterEcho wird dieses Verzeichnis mit Ausnahme der in den Infoschriften erfassten Stichwörter abschnittsweise veröffentlichen. Ergänzungen, Verbesserungen und Anregungen nehmen wir dankend entgegen.
ADie Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eines der formalen Erfordernisse bei der Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung. Sie wird von der zuständigen Verwaltungsbehörde ausgestellt. Seit der Entscheidung des gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe vom 30.6.1992, in der festgelegt wurde, dass Wohnungen in bestehenden Gebäuden auch dann in sich abgeschlossen sein können, wenn die Trennwände und Trenndecken nicht den Anforderungen des Bauordnungsrechts des jeweiligen Bundeslandes entsprechen und auch weiter DIN-Normen nicht erfüllt sein müssen, sind die Anforderungen sehr niedrig. Man kann davon ausgehen, dass die Abgeschlossenheit einer Wohnung immer dann bescheinigt wird, wenn sie tatsächlich von anderen Teilen des Hauses getrennt ist und über einen eigenen Eingang sowie die Einrichtungen, die zur Führung eines Haushalts nötig sind (Wasser-, Stromversorgung, Abfluss, WC) verfügt. Im Zweifelsfall gilt eine Wohnung mit Außentoilette als nicht abgeschlossen.
Bei entspanntem Wohnungsmarkt - und so wird er heute in Berlin bezeichnet - sind Abstandszahlungen zum Glück seltener. Vor einigen Jahren wurden sie häufig von Vormietern aber auch von Verwaltern u.a. für die bloße Überlassung von Mietwohnungen gefordert. Das ist seit dem 1.9.1993 nach § 4a des Wohnungsvermittlungsgesetzes für alle Wohnungsarten verboten. Ablösungsverträge hingegen, d. h. die entgeltliche Übernahme von Möbeln und Einrichtungsgegenständen des Vormieters sind grundsätzlich wirksam. Unwirksam sind derartige Kaufverträge nur, wenn der Preis für die Möbelstücke oder Einrichtungsgegenstände in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert steht. Schwierig dürfte trotz der neuen Rechtslage der Beweis für eine Preisüberhöhung sein. Sie sollten daher immer eine Liste der übernommenen Möbelstücke und Einrichtungsgegenstände anfertigen und den Zustand möglichst durch Zeugen bestätigen lassen. Auch Umzugskosten darf sich der ausziehende Mieter vom neuen Mieter in nachgewiesener Höhe erstatten lassen. Beträge, die Sie dem ausziehenden Mieter oder dem Vermieter zu Unrecht gezahlt haben, können Sie zurückfordern, der Anspruch verjährt in vier Jahren nach der Zahlung. Sollten Sie mit einer derartigen Situation konfrontiert sein, würden wir gerne informiert werden. Mitgliedern empfehlen wir den unverzüglichen Besuch einer Beratungsstelle.
Erläuternde Urteile: "Liegt der Preis mehr als 50 % über dem Wert des Kaufgegenstands, ist die Vereinbarung insoweit unzulässig und unwirksam. Beispiel: Der Ablösebetrag beträgt 15.000 DM. Das verkaufte Mobiliar ist 2000 DM wert. Dazu kommt eine ,Toleranzgrenze' von 50 %, so dass der Wohnungssuchende 3000 DM zahlen müsste. Die restlichen 12.000 DM dagegen nicht. Hat er schon gezahlt, kann er diesen Betrag zurückfordern, vier Jahre lang (BGH VIII ZR 212/96; WM 97, 380)."
"Werden von einem Nachmieter Abstandszahlungen verlangt, die 50 % über dem Gebrauchswert liegen, so sind diese nichtig. Als Gebrauchswert ist jedoch nicht der niedrige Verkehrswert, der durch einen Verkauf nach Trennung der Einrichtung zu erzielen wäre, sondern der Wert der Möbel in der Wohnung heranzuziehen (OLG Düsseldorf VIII ZR 212/96)."
Der Mieter einer Wohnung ist zwar zur Zahlung der Miete verpflichtet, aber nicht dazu, die Wohnung auch zu bewohnen. Abwesenheit stellt selbstverständlich keinen Verstoß gegen den Mietvertrag dar. Allerdings müssen eventuell mietvertraglich begründete Verpflichtungen eingehalten werden wie z.B die Reinigung des Treppenhauses u.ä. Zu den Obhutspflichten des Mieters gehört, Zutritt zu der Wohnung zum Zwecke der Abwendung von Schäden durch Hinterlegung von Schlüsseln bei Nachbarn, Bekannten usw. zu ermöglichen; ebenso Schäden wie z.B. Einfrieren von Wasserrohren durch abgestellte Heizung zu vermeiden.
Das Mietrecht spricht in vielen Zusammenhängen von "Angehörigen", doch bezieht es sich dabei nicht auf einen einheitlichen Begriff. "Feste Lebensgemeinschaften" wie Ehe und Familie sind durch ein dauerhaftes Zusammenleben charakterisiert. Daneben werden im Mietrecht auch Lebensgemeinschaften anerkannt, bei denen die Partner "einen auf Dauer angelegten Haushalt führen". Gleichgeschlechtliche Lebensgemeinschaften können durch Eintragung in weiten Bereichen der Ehe gleichgestellt werden. Neben der festen Lebensgemeinschaft kennt das Mietrecht "Angehörige des Haushalts". Damit sind Personen gemeint, die dauerhaft bei dem Mieter im Haushalt leben, z.B. Pflegekinder und Kinder des Lebenspartners. Die Rechtsprechung zählt zu den Familienangehörigen Eltern und ihre Kinder, Großeltern, Geschwister und Verschwägerte. Die Mieter sind berechtigt ihre nächsten Familienangehörigen in die Wohnung aufzunehmen. So hat z.B. das Gericht die Berechtigung einer Mieterin anerkannt ihre Tochter und ihr Enkelkind in die Wohnung mit aufzunehmen, obgleich sie selbst überwiegend auf Mallorca lebt. Selbstverständlich darf der Lebenspartner bzw. die Lebenspartnerin in die Wohnung aufgenommen werden. Die so Aufgenommenen haben eigenen Ansprüche gegen den Vermieter. Dazu gehört: gefahrloses Begehen der Zugänge, des Treppenhauses usw.
Familienangehörige, die beim Tode des Mieters zum Hausstand gehören, treten in die Rechte und Pflichten des Mieters ein.
Familienangehörige des Vermieters spielen zwar innerhalb des Mietverhältnisses keine Rolle, aber sie bedrohen es in seiner Gesamtheit. Sie können nämlich den Grund für eine Eigenbedarfskündigung liefern. Verwandte in gerader Linie z.B. Eltern oder Kinder und auch Enkel gehören ebenso wie die Geschwister zu den Familienangehörigen, zu deren Gunsten gekündigt werden kann. In der Regel ist der Schwager des Vermieters kein Familienangehöriger, desgleichen Neffen und Nichten. Als Familienangehörige gelten auch nicht die geschiedenen Ehegatten und die Cousins und Cousinen. Gleiches gilt für die Eltern des Lebenspartners/der Lebenspartnerin. Unter besonderen Umständen, nämlich dann, wenn ein besonders enger Kontakt, aus dem sich eine moralische Verpflichtung ergeben kann, zu erkennen ist, rechnet die Rechtsprechung jedoch entfernte Verwandte wie Nichten und Neffen zu den Familienangehörigen, zu deren Gunsten die Mieter vertrieben werden können.
Grundsätzlich kann der Mieter eigene Forderungen, z.B. Schadensersatz, mit der Mietforderung des Vermieters aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben. In den meisten Mietverträgen finden sich allerdings Aufrechnungsverbote oder drastische Einschränkungen. Generelle Aufrechnungsverbote ohne jede Einschränkungen sind unwirksam. Gültig sind Klauseln, die dem Mieter nur das Aufrechnen gegen rechtskräftig festgestellte oder unbestrittene Forderungen gestatten. Jedoch kann dadurch dem Mieter nicht das Recht zur Aufrechnung im Falle von Schadens- oder Aufwendungsersatzansprüchen verweigert werden.
BGrundsätzlich verpflichtet das Gesetz den Vermieter zur Instandhaltung der Wohnung. Häufig finden sich aber im Mietvertrag Klauseln, nach denen der Mieter die Kosten für kleinere Instandhaltungen oder Bagatellreparaturen trägt. Nicht alle solche Klauseln sind gültig. Das Gesetz über die allgemeinen Geschäftsbedingungen stellt Zumutbarkeitsregeln auf. Denen zufolge entfallen Mietvertragsklauseln ersatzlos, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Die Höhe der einzelnen Bagatellreparaturen darf 50 bzw. 75 Euro nicht übersteigen und im Mietvertrag muss eine Höchstgrenze, ca. 150 bis 200 Euro, für den Fall, dass sich die Bagatellreparaturen häufen, genannt werden. Ohne derartige Begrenzung ist die Klausel unwirksam! Bagatellreparaturen dürfen zudem nur Teile betreffen, die dem direkten Zugriff des Mieter ausgesetzt sind. Wer in der Vergangenheit zur Kasse gebeten wurde, sollte überprüfen lassen, ob nicht das eine oder andere zurückzufordern ist. Gegebenenfalls empfiehlt sich der Besuch einer Beratungsstelle der Berliner MieterGemeinschaft.
Grundsätzlich bleibt den Mietern überlassen, wie sie den Balkon nutzen möchten.
Sie können darauf Wäsche trocknen, Kaffee trinken oder Partys feiern - bis zur üblichen Belästigungsschwelle selbstredend, d.h. sofern nicht die Rechte des Eigentümers oder der Nachbarn beeinträchtigt werden. Damit ist allerdings bereits vorausgesetzt, dass der Balkon überhaupt benutzbar ist, also einen bestimmten Wohnwert hat. Den hat ein Balkon nicht immer, z.B. dann nicht, wenn er an einer verkehrsreichen Straße liegt. Bei freifinanzierten Wohnungen ist die Berechnung vom Wohnwert abhängig. Als Höchstgrenze setzen die Gerichte 50 % der Balkonfläche an, in der Regel werden aber nur 25 % in Rechnung gestellt, immer Benutzbarkeit vorausgesetzt.
Für Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus schreibt die II. Berechnungsverordnung, § 44 (2) vor: Gehören zu dem Wohnraum Balkone, Loggien, Dachgärten oder gedeckte Freisitze, können deren Grundflächen zur Ermittlung der Wohnfläche bis zur Hälfte angerechnet werden. Gemeinsam mit anderen Wohnungen genutzte Freisitze (Balkone, Terrassen etc.) zählen nicht zur Wohnfläche.
Für behinderte Mieter hat die Mietrechtsreform die Änderung gebracht, dass sie die Zustimmung des Vermieters zu einem behindertengerechten Umbau der Wohnung auf eigene Kosten verlangen können. Der Vermieter kann eine zusätzliche Sicherheit für eventuelle spätere Rückbaukosten fordern (§ 544 a BGB). Diese zusätzliche Sicherheitsleistung muss wie die Kaution unabhängig vom Vermögen des Vermieters getrennt angelegt werden.
Wie die Wohnung beim Auszug zu übergeben ist, wird durch die gültigen Bestimmungen des Mietvertrags festgelegt. Gibt es solche Bestimmungen nicht und das ist inzwischen sehr selten geworden, dann braucht sich der Mieter um die Renovierung keine Gedanken zu machen. Bei den älteren noch aus der DDR stammenden Verträgen ist ganz allgemein der Fall, dass im Mietvertrag nichts über Schönheitsreparaturen oder malermäßiger Instandsetzung vermerkt ist. In all solchen Fällen reicht es, die Wohnung ausgeräumt und ausgefegt zu übergeben. Aber auch Klauseln wie:
verpflichten nicht zu Schönheitsreparaturen sondern nur zur "besenreinen" Übergabe.
Die Mieter sind natürlich berechtigt, Besuche in beliebiger Zahl, Häufigkeit und Dauer zu empfangen, ohne dass dies dem Vermieter gegenüber angezeigt werden oder dieser den Besuch etwa erst genehmigen muss. Der Besuch beinhaltet jedoch, im Gegensatz zur Untermiete und der Daueraufnahme, immer eine begrenzte Verweildauer. Höchstgrenzen lassen sich jedoch nicht von vornherein bestimmen, sondern hängen von den Umständen des Einzelfalls ab.
Im Übrigen kommt es auf die Moralvorstellungen des Vermieters oder anderer Bewohner des Hauses grundsätzlich nicht an. Klauseln über das Besuchsrecht der Mieter im Mietvertrag, sind nur wirksam, wenn dadurch berechtigte Belange des Vermieters geschützt werden und das grundrechtlich geschützte Recht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit der Mieter nicht beeinträchtigt wird.
Die Mieter haften für das Verhalten der sie Besuchenden in entsprechender Anwendung des § 278 BGB wie für eigenes Verhalten. Sie sind dem Vermieter daher dann, wenn der Besuch z.B. die Mieträume oder das Treppenhaus in vorwerfbarer Weise beschädigt, dem Vermieter gegenüber zum Ersatz verpflichtet, als hätten sie selbst die Schäden verursacht.
Umgekehrt sind Besucher in den besonderen vertraglichen Schutzbereich des Mietverhältnisses einbezogen. Das ist z.B. dann von Bedeutung, wenn sie wegen der Mangelhaftigkeit der Mietsache einen Schaden erleiden. Die Besucher haben dann die gleichen Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter wie die Mieter selbst.