Durchblick bei den Betriebskosten Durchblick bei den Betriebskosten Joachim Stephan
Diese Hinweise betreffen Mieter, die mit ihrem Vermieter im Mietvertrag die Zahlung von Nettokaltmiete und Betriebskosten-Vorauszahlungen im Umfang der Anlage 3 der II. Berechnungs-Verordnung vereinbart haben. Wurden im Mietvertrag evtl. nur einige Positionen der o.g. Verordnung vereinbart, so können - ohne beiderseitig akzeptierte Vertragsergänzungen - keine weiteren Kosten-Positionen in die Betriebskosten-Abrechnung eingeführt werden.
Grundsätzlich dürfen Instandsetzungs- und Verwaltungskosten des Vermieters nicht in die Betriebskosten-Abrechnung eingehen (Ausnahmen können aber z.B. bei Heizungs-/ Warmwasserbereitungskosten gemacht werden). Für nicht vermietete Wohn- und Gewerberäume (Leerstand) hat der Vermieter auf den Tag genau die Betriebskosten zu tragen.
Die nachfolgenden Hinweise/ Empfehlungen beziehen sich auf die so genannten "kalten Betriebskosten". Heizungs- und Warmwasserbereitungs-Kosten werden zu einem späteren Zeitpunkt betrachtet.
Wenn die Grundsteuerforderungen des Abrechnungsjahrs ausgehend von den Vorjahren oder von gleichartigen Abrechnungseinheiten zu hoch bzw. unzureichend begründet erscheinen, sollten Sie schriftlich vom Vermieter als Kopie anfordern:
a) den Bescheid des zuständigen Finanzamts zur Bestimmung der Höhe des "Einheitswerts" bzw. des "Ersatzbemessungswerts" des Gebäudes/der Gebäude der Abrechnungseinheit
b) den Grundsteuerbescheid des zuständigen Finanzamts für das entsprechende Kalenderjahr berechnet mit dem jeweils vom Senat zu Berlin festgelegten "Hebesatz"
Im "Einheitswert-Bescheid" sind Quadratmeter und Rohmietgrößen für Wohnbereiche und Gewerbe in der Regel getrennt ausgewiesen. Daraus lassen sich einfach Forderungen zur deutlichen Abgrenzung von Umlagen für Wohnungen einerseits und Gewerbe/Geschäfte andererseits ableiten. Einheitswertveränderungen erfolgen relativ selten, z.B. bei Dachgeschossausbau, Einbau zentraler Heizungen, Warmwasseranlagen u. ä. Hier sollten Sie die Gründe anfordern.
Zunehmend beantragen Vermieter eine Neubestimmung von Einheitswerten von Ostberliner Bauten mit Ersatzbemessung. Vom Vermieter sollte in diesen Fällen eine Begründung für die Anträge an das Finanzamt angefordert werden. Der einige Jahre stabile Hebesatz von 600% wurde vom Berliner Senat per 01.01.2002 auf 660% erhöht.
Wenn diese Einzelpositionen vom Vermieter nur in einer Kostenposition abgerechnet werden und diese Gesamtposition des Abrechnungsjahrs im Vergleich zu den Vorjahren zu hoch bzw. unzureichend begründet zu sein scheint (gleiches gilt auch für die Einzelpositionen), sollten Sie vom Vermieter als Kopie anfordern:
a) die Aufteilung in die Positionen Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser
b) bei Umlage von Wasser und Abwasser über qm/Wohnfläche oder Personen den zur Kostenforderung gehörenden cbm-Verbrauch Frischwasser der Abrechnungseinheit. Rechenweg: cbm Verbrauch x Tarif Wasserbetriebe Euro/cbm = Wasser- bzw. Abwasserkosten
c) bei verbrauchsabhängiger Abrechnung (Wohnungs-Wasserzähler) den Ausweis angefallener Kostenteile, wie Umlagegröße Euro/cbm, Ablese-/Abrechnungskosten, evtl. Wasserzählermiete o.ä. (Sie selbst sollten dann den cbm-Verbrauch der Abrechnung mit den Wasserzähler-Ablesebelegen prüfen.)
d) zur Prüfung der Höhe des Niederschlagswasser-Entgeltes für die Abrechnungseinheit die Angabe "qm Gebäude- und versiegelte Flächen mit Ableitung in öffentliche Kanalisation".
Rechenweg: versiegelte Fläche in qm x Tarifgröße Wasserbetriebe Niederschlagswasser (NSW) Euro/qm = Niederschlagwasser-Entgelt Euro
Wenn bei der verbrauchsabhängigen Wasser- /Abwasserabrechnung die abgerechnete Umlagegröße Euro/cbm Wasser bzw. Euro/cbm Abwasser mit 20 % oder mehr über den Tarifgrößen der Wasserbetriebe Euro/cbm liegt, sollten Sie schriftlich beim Vermieter Widerspruch einlegen und mit Hinweis auf den hierzu vorhandenen Rechtsentscheid Kosten nur in Tarifhöhe anerkennen. Bei einer Umlage von Wasser/Abwasser über qm/Wohnfläche oder Personen (nicht verbrauchsabhängig) in Abrechnungseinheiten mit Gewerbe, Geschäften oder Waschstützpunkten, sollten Sie vom Vermieter fordern, dass diese Verbraucher unbedingt mit Wasserzählern ausgestattet werden.
Übrigens: Der durchschnittliche Wasserverbrauch in Berlin (Haushaltsverbrauch) lag 1999 bei 124 und 2000 bei 126 Liter pro Person und Tag.
Frischwasser seit 01.01.2000: 1,892 Euro/cbm
Abwasser seit 01.01.2000: 1,974 Euro/cbm
Niederschlagswasser
2000: 1,248 Euro/qm versiegelte Fläche
2001: 1,237 Euro/qm versiegelte Fläche
2002: 1,237 Euro/qm versiegelte Fläche
Aufzugskosten
Weitgehend durchgesetzt hat sich in Berlin die Umlagehandhabung, Erdgeschossmieter von der Aufzugsbelastung auszunehmen, wenn diese - um zu Wohnung, Keller oder Bodenraum zu gelangen - keinen Aufzug benutzen müssen.
Wenn Aufzugskosten im Abrechnungsjahr ausgehend von den Vorjahren oder von gleichartigen Abrechnungseinheiten zu hoch bzw. unzureichend begründet erscheinen, sollten Sie vom Vermieter anfordern:
a) Kopie vom Vertrag Vermieter mit Fachfirma zu Aufzügen
b) Kopie von Jahresrechnung der Fachfirma
Umlagefähig sind Kosten für Wartung, Prüfungen, TÜV (alle drei Jahre), Elektroenergieverbrauch (ELT) für Aufzug, Anlagenreinigung und evtl. Notruf sowie für Befreiungen. Bei so genannten Voll-/Komplettverträgen, die Leistungen für Wartung und Instandhaltung binden und keine getrennte Abrechnung von Wartung und Instandsetzung (nicht umlagefähig) beinhalten, sind nach aktuellem Rechtsentscheid nur maximal 65 % der Gesamtkosten auf die Mieter umlegbar. Sind Tiefgaragen vorhanden oder Gewerbelager/-räume nur mit Aufzug erreichbar, müssen Kostenbelastungen auf Stellplatzmiete bzw. von den Gewerbetreibenden eingefordert werden.
Straßenreinigung
Wenn die Straßenreinigungskosten im Abrechnungsjahr und im Vergleich zu den Vorjahren zu hoch erscheinen, sollten Sie vom Vermieter abfordern:
a) Grundstücksgröße der Abrechnungseinheit (gemäß Grundbuch) in qm und zutreffende Straßenreinigungsklasse
Die Straßenreinigungskosten für die Abrechnungseinheit errechnen sich aus:
Grundstücksgröße qm x Tarifgröße lt. Straßenreinigungsklasse Euro/qm = Straßenreinigungskosten Euro/qm.
Gültiger Tarif:
Straßenreinigungsverzeichnis A
Reinigungsklasse 1: 7 x Reinigung/Woche 1,0464 Euro/qm x Jahr
Reinigungsklasse 2: 5 x Reinigung/Woche 0,7476 Euro/qm x Jahr
Reinigungsklasse 3: 3 x Reinigung/Woche 0,4484 Euro/qm x Jahr
Reinigungsklasse 4: 1 x Reinigung/Woche 0,1496 Euro/qm x Jahr
Straßenreinigungsverzeichnis B
1x Reinigung/Woche 0,1496 Euro/qm x Jahr
Abfallentsorgung
Wenn vom Vermieter Müllentsorgung, Recycling Papier, Bio-Gut und Sperrmüll-Entsorgung nur in einer Position abgerechnet werden und die Kosten des Abrechnungsjahrs im Vergleich zu den Vorjahren zu hoch bzw. unzureichend begründet erscheinen, sollten Sie schriftlich vom Vermieter fordern:
a) den Kostenausweis für jede der vorgenannten Positionen
b) bei der Müllentsorgung die mit dem Entsorgungsbetrieb vereinbarte Behälteranzahl, Behältergröße und Anzahl der Leerungen pro Woche/Monat
c) bei Erschwernisbelastungen wegen großer und komplizierter Wege vom Müllplatz zur Straße eine Prüfung möglicher Veränderungen
d) bei Recycling Papier/Pappe die mit dem Entsorgungsbetrieb vereinbarte Behälterzahl, Behältergröße und Anzahl der Leerungen pro Woche/Monat
e) bei der Bio-Gut-Entsorgung die mit dem Entsorgungsbetrieb vereinbarte Behälteranzahl, Behältergröße und Anzahl der Leerungen pro Woche/Monat
f) bei Kostenforderungen Sperrmüll eine Übersicht über alle Aktionen im Abrechnungsjahr mit Angaben des Anfallorts des Sperrmülls, des Entsorgungs-Datum, der entsorgten Menge in cbm bzw. der Art des Sperrmülls, der Kosten und der Begründung, warum keine Bezahlung durch Verursacher vom Vermieter gefordert wurde.
Das Prinzip der Wirtschaftlichkeit fordert vom Vermieter, alle Voraussetzungen zu schaffen für eine umfassende Abfalltrennung unter Berücksichtigung des tatsächlichen Bedarfes in der Abrechnungseinheit. Auch Möglichkeiten zur kostenfreien Entsorgung von Glas (Weiß- / Buntglas) und Materialien mit "grünem Punkt" - gelbe Tonnen - müssen in zumutbaren Entfernungen allen Mietern zur Verfügung stehen. Es obliegt jedoch auch allen Mietern die moralische Pflicht, eine gute Abfalltrennung im Interesse geringer Entsorgungskosten vorzunehmen, das gilt insbesondere für Abrechnungseinheiten, die mit Müllschluckeranlagen ausgestattet sind. Angelieferten Sperrmüll entsorgen BSR-Höfe kostenlos bzw. kostengünstig (Waschmaschine u.ä.).
Der für Gewerbe/Geschäfte erforderliche Bedarf an Behältern für kostenpflichtige Abfallentsorgung sollte zweckmäßig vom Vermieter mit diesen vereinbart und gesondert abgerechnet werden. Der Vermieter ist verpflichtet "Entsorgungen durch Fremde" zu unterbinden.
Die gültigen Tarife der Berliner Stadtreinigung finden Sie im Infoblatt "Betriebskosten", siehe unten.
Hausreinigung
Unter dieser Position sind nur Kosten abzurechnen, die aus Verträgen des Vermieters mit Dienstleistern vereinbart wurden (Hausreinigung durch Hausmeister gehört nicht hierher). Vom Vermieter werden vereinbart: Anzahl qm Pflegefläche für Fußböden und Glasflächen, Anzahl und Umfang der Reinigungszyklen, Sonderleistungen sowie Kosten je qm bzw. Leistung.
Wenn Hausreinigungskosten des Abrechnungsjahrs ausgehend von den Vorjahren oder von vergleichbaren Abrechnungseinheiten zu hoch und unzureichend begründet erscheinen, sollten Sie vom Vermieter anfordern:
a) Kopie des vertraglich vereinbarten Leistungsverzeichnis mit Dienstleister
b) Kopie der Abrechnung des Dienstleisters für Abrechnungszeitraum
c) Eine Aussage darüber, wer die Leistungen und die Qualität der Hausreinigung kontrolliert
Wenn Mieter wünschen, dass z.B. Zyklen (eine oder zwei Reinigungen pro Woche) verändert werden, sollten sie dem Vermieter das in einem gemeinsamen Brief als Vorschlag unterbreiten.
Wenn Mieter Leistungs- / Qualitätsmängel bei der Hausreinigung feststellen, beim Vermieter sofort Nacharbeit des Dienstleisters einfordern. Wie für die meisten Betriebskosten-Positionen gilt auch hier: ´Nur für gute Leistungen gibt`s auch gutes Geld`.
Gartenpflege
Gartenpflegekosten können von den Mietern nur gefordert werden, wenn diese den Garten auch nutzen können. Unter dieser Position sind nur Kosten abzurechnen, die aus Verträgen des Vermieters mit Dienstleistern vereinbart wurden (Gartenpflege durch Hausmeister gehört nicht hierher).
Vom Vermieter werden vereinbart: qm Gartenpflegeflächen/qm Wegeflächen, Leistungsarten und deren Zyklen, evtl. Wartung und Prüfung der Spielgeräte sowie Sandaustausch bei Spielplätzen nach einer bestimmten Anzahl von Jahren.
Wenn Gartenpflegekosten des Abrechnungsjahres ausgehend von den Vorjahren oder von gleichartigen Anlagen zu hoch erscheinen, sollten Sie vom Vermieter anfordern:
a) Kopie des vertraglich vereinbarten Leistungsverzeichnisses Gartenpflege
b) Kopie der Jahresrechnung des Dienstleisters
c) Ausweis und Begründung vom Vermieter genehmigter Sonderleistungen (z.B. Flächen wässern)
Eine Preiseinschätzung nur über Vergleiche Euro/qm gleichartiger Gartenpflegeflächen mit anderen Abrechnungseinheiten ist möglich.
Hausstrom
Darunter werden erfasst: Elektroenergieverbrauch für Haus- und Kellerlicht, Hausnummer-Beleuchtung, Klingel, Türöffneranlagen, Lüftungsanlagen, Beleuchtung von Betriebsräumen und in Sonderfällen für Außenbeleuchtung. Der Elektroenergieverbrauch für Aufzüge sollte unter der BK-Position "Aufzüge" sachlich richtig erfasst werden.
Jeder Mieter sollte darauf drängen, dass "Fremdbezug" durch einzelne Mieter bzw. den Vermieter ohne Zwischenzähler unterbunden wird; Zwischenzähler z.B. bei Waschstützpunkt o.ä. sind üblich.
Dem Vermieter obliegt die Auswahl des Elektroenergielieferers, er hat dabei und bei der Gestaltung der Elektroenergieverbraucher (z.B. Zeitschalter für Hauslicht) die Prinzipien der Wirtschaftlichkeit zu beachten.
Grundsätzlich sollten für Gewerbe/ Geschäfte, aber auch Tiefgaragen oder vermietete beleuchtete Parkflächen, in der Abrechnungseinheit zu Wohnungen sachlich begründete Abgrenzungen zu "Hausstrom" vom Vermieter erfolgen und den BK-Abrechnungen zu Grunde gelegt werden.
Wenn Höhe und Entwicklung der Hausstromkosten zu hoch bzw. unzureichend begründet erscheinen, sollten Sie vom Vermieter anfordern:
a) Kopie der Jahresrechnung des Elektroenergie-Lieferers
Rechenweg:
Verbrauch kWh x Tarif des Elektroenergielieferers Euro/kWh + Grundgebühr Euro/Jahr = Kosten Hausstrom Euro/Jahr
b) Begründung entsprechend der vorstehenden Hinweise
Bewährt haben sich jährliche oder quartalsweise Kontrollablesungen aller Hausstrom-Zähler der Abrechnungseinheit durch Mieter im Beisein von Vermieter oder Hausmeister (auch bei Wasser: Kontrollablesungen aller BWB-Hauswasser-Zähler der Abrechnungseinheit).
Tarife: siehe Angebote der verschiedenen Elektroenergielieferer im Internet.
Versicherungen
In der Regel werden die Gebäudeversicherung und die Haftpflichtversicherung, die der Vermieter mit einer Versicherung seiner Wahl für Gebäude und Anlagen der Abrechnungseinheit abgeschlossen hat, darunter erfasst. In Wohngebäuden mit Gewerbe/ Geschäften erscheinen den meisten Versicherern die Risiken größer, höhere Versicherungsprämien sind oft die Folge. Daraus resultierende differenzierte Versicherungs-Belastungen für Gewerbe/Geschäfte und Wohnbereiche sind zur Prüfung einzufordern.
Glasbruch-Versicherungen bei Geschäften im Erdgeschoss erscheinen logisch, Glasbruch-Versicherungen bei Wohnungen sind unter Beachtung des Prinzips der Wirtschaftlichkeit in Frage zu stellen.
Vermieter mit einem großen Gebäudepool erreichen bei Versicherern meist günstigere Bedingungen. Hieraus und aus dem Baualter sowie erfolgter Modernisierungen resultieren mitunter sehr unterschiedliche Belastungen pro qm.
Wenn die Versicherungsbelastungen des Abrechnungsjahrs ausgehend von den Vorjahren oder von vergleichbaren Gebäuden zu hoch und unzureichend begründet erscheinen, sollten Sie vom Vermieter anfordern:
a) Kopie der Gebäude-Versicherungs-Police
b) Vermieter-Begründung bei fehlender Differenzierung zwischen Gewerbe- und Wohnmieter-Belastungen
c) Kopie der Haftpflicht-Versicherungspolice
d) bei wesentlichen Ansteigen der Belastung der Gebäude-/Haftpflichtversicherung die Begründung (Schadensfälle, Prämien: Schadensverhältnis, Modernisierungsauswirkungen o.ä.)
e) bei Glasversicherungen den Nachweis der Wirtschaftlichkeit bei Wohnungsmietern
Hausmeisterkosten
Erfasst und abgerechnet werden hierunter die Kosten des Hausmeisters für vom Vermieter schriftlich festgelegte "Arbeitsaufgaben des Hausmeisters".
Gemäß Anlage 3 der II. Berechnungsverordnung gehören zu den Hausmeisterkosten:
die Hausmeistervergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Vermieter/Eigentümer dem Hausmeister für seine Arbeit gewährt (z.B. preiswertere Hauswartswohnung), soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen. Kosten, die aus festgelegten Leistungen des Hausmeisters resultieren, dürfen nicht in anderen BK-Positionen verrechnet werden.
Da Vermieter sehr unterschiedlich den Hausmeistern Arbeitsaufgaben und Betreuungsbereiche übertragen, ist ein einfacher Vergleich der Hausmeisterkosten nicht möglich.
Sie sollten deshalb, besonders aber wenn die Hausmeisterkosten des Abrechnungsjahrs ausgehend von den Vorjahren oder von gleichartigen Abrechnungseinheiten zu hoch bzw. unzureichend begründet erscheinen, schriftlich vom Vermieter anfordern:
a) Kopie der dem Hausmeister übertragenen Arbeitsaufgaben
b) Aussage zum Betreuungsbereich des Hausmeisters (Anzahl Wohnungen, qm betreuter Wohn-/Gewerbefläche)
c) Verbindliche Aussage zum umlagefähigen Anteil (%) der Gesamtkosten, zum nicht umlagefähigen Anteil (%) für Instandsetzung, Erneuerung u.ä. sowie zum ebenfalls nicht umlagefähigen Anteil (%) für Verwaltungsleistungen
Sie sollten die Stimmigkeit dieser Aussagen prüfen und ggf. nach mietrechtlicher Beratung schriftlich Widerspruch gegen geforderte Umlagegrößen einlegen.
Eis- und Schneebeseitigung
Hierzu gehören die Kosten für Schneeberäumung und die Glatteisbeseitigung (Streuen/Abstumpfung) einschließlich erforderlicher Materialien (z.B. Streugut) im Umfang der Verantwortung des Grundstückseigentümers für die betreffende Abrechnungseinheit auf der Grundlage der Berliner Ordnung zur Schnee- und Glättebekämpfung. Die Schnee- und Eisbeseitigung durch den Hausmeister sind nicht hier abzurechnen.
In der Regel werden vom Vermieter mit Dienstleistern Verträge für die Eis- und Schneebeseitigung über exakt definierte Flächen und Leistungsumfänge mit Preisgrößen für Leistungszeiten und für Bereitschaftszeiten abgeschlossen. Die Kostenhöhen sind stark abhängig von der Art des Grundstücks und der Bebauung (z.B. liegen die Kosten bei Eckgrundstücken und niedriggeschossigen Häusern höher) und Anzahl der Schnee- oder Eisanfalltage.
Bei unverständlich hohen Kostenbelastungen sollten Sie vom Vermieter anfordern:
a) Kopie des Vertrages zur Eis- und Schneebeseitigung
b) Kopie der Jahresrechnung
Stellen Mieter Mängel bei der Schnee- und Eisbeseitigung fest, sollten sie sofort schriftlich beim Vermieter eine Mängelanzeige machen und Kostenkürzungen einfordern.
Sonstige Betriebskosten
Gemäß Anlage 3 der II. Berechnungsverordnung werden namentlich Betriebskosten von Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen verstanden, bei denen regelmäßig Wartungs-/Überprüfungsarbeiten erforderlich werden. Mögliche Positionen sind z.B.: Wartung/Prüfung der Brandschutzeinrichtungen alle zwei Jahre.
Diese Position darf kein Freiplatz für Kostenforderungen aller Art seitens des Vermieters werden.
Die allgemeine Rechtsauffassung geht dahin, schriftliche Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter nach begründeter Erfordernis (rechtliche Regelung/ grundsätzliches Urteil) über Inhalte sonstiger Betriebskosten abzuschließen. Vor Abschluss solcher Vereinbarungen sollten Sie mietrechtliche Beratung einholen!
Ziel: geringe Betriebskosten
Wenn man/ frau privat eine Anschaffung tätigen will - deren Kosten der Höhe der jährlichen Betriebskosten entsprechen - werden Zweckmäßigkeit, Qualität und Kosten genau betrachtet und abgewogen. Dieses Prinzip sollten Sie auch auf die Betriebskostenabrechnung anwenden. Sie sollten jede Position genau prüfen und nicht vor Unterlagenabforderungen und evtl. Widerspruch gegenüber dem Vermieter zurückscheuen.
Gemeinsam ist man/ frau klüger und stärker und der Nachbar oder die Nachbarin hat diesbezüglich die gleichen Probleme. Gemeinsames Handeln im Rahmen von Treffen in Mietergruppen und "Interessengruppen Betriebskosten im Kiez" hat sich bereits häufig bewährt.
Von großem Vorteil wäre es, wenn sich in jeder BMG-Bezirksgruppe zwei bis drei Aktive tiefer mit der Betriebskostenproblematik beschäftigen würden, der Erfahrungsaustausch in der "Arbeitsgruppe Betriebskosten" eine neue Qualität bekäme und somit unsere BMG-Mitglieder neben den beratenden Rechtsanwälten in den Beratungsstellen auch durch Aktive breit wirkenden praktischen Rat zur Durchsetzung der Mieterinteressen bei den Betriebskosten erhalten könnten.
Siehe auch das Infoblatt der Berliner MieterGemeinschaft:
"Betriebskosten - Tipps für Mieter/innen, die Vorauszahlungen für kalte Betriebskosten leisten", erhältlich in der Geschäftsstelle oder in den Beratungsstellen, per Post (Infos auf Seite 2) oder als pdf-file unter www.bmgev.de/recht/abisz.htm.
Heizkosten senken schont Geldbeutel und Umwelt
Zwölf Tipps, um billiger, gesünder und umweltbewusster durch die kalte Jahreszeit zu kommen
Er ist zwar da, der Winter, doch das richtige Zittern kommt oft erst, wenn die Heizkostenabrechnung eintrifft, nicht zuletzt wegen Ökosteuer und hoher Benzinpreise. Ein sparsamer Umgang mit Heizenergie ist zudem ein wirksamer Beitrag zum Umweltschutz. Mit der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung wird eine ökologisch verantwortungsbewusste Nutzung von Heizenergie auch finanziell belohnt, denn mittels elektronischer Heizkostenverteiler wird für den einzelnen Haushalt ein Anreiz geschaffen, Heizenergie zu sparen und damit die Gesamtrechnung für Gas, Öl, Fernwärme oder sonstige Heizenergie zu senken. Das Sparen beginnt, wenn die Wohnung weniger stark beheizt, also die Raumtemperatur reduziert wird. Sie können es sich in Ihrer Wohnung auch gemütlich machen, ohne dabei Ihr Geld sprichwörtlich "durch den Kamin zu jagen". Nicht zu vernachlässigen für Kostensenkung, Gesundheit und Erhaltung der Bausubstanz ist aber auch das richtige Lüften in der Wohnung. Durch richtiges Lüften wird entstehende Feuchtigkeit beseitigt und ein geringer Energieverbrauch erreicht.
1. Heizkörperthermostate sachgemäß bedienen
Wenn Sie thermostatische Heizkörperventile haben, sollten Sie diese sachgerecht bedienen: Es handelt sich hier nicht um ´Auf-oder-Zu-Ventile`, sondern um automatische Regler. Jede durch einen Zahlenwert markierte Stellung des Thermostatkopfes gewährleistet innerhalb geringer Toleranzen eine konstante Raumtemperatur.2. Raumtemperatur senken
Selbst wenn Sie Haustiere haben, sollten Sie die Heizung nicht auf vollen Touren laufen lassen, wenn Sie tagsüber bei der Arbeit sind. Generell gilt, dass in Räumen, die für längere Zeit nicht genutzt werden, die Heizkörperthermostate um 3 bis 5 °C niedriger eingestellt werden. Das bedeutet, dass die Heizkörperventile um 1 bis 2 Stufen heruntergedreht werden. An kalten Tagen bringt eine Totalabschaltung keinen Nutzen, da Wände, Decken, Fußböden und Möbel zu stark auskühlen. Wenn Sie dann z.B. abends wieder heim kommen, fangen Sie beim Heizen ganz von vorne an und das kostet mehr Heizenergie als in derselben Zeit eine Grundtemperatur zu halten. Außerdem dauert die Aufheizung der Räume bei korrekt eingestellter Heizungsregelung nach einer Totalabschaltung unter Umständen sehr lange, da zur Verbesserung der Anlagenwirtschaftlichkeit die Vorlauftemperaturen relativ niedrig gewählt werden.
3. Türen schließen
Die Türen zu weniger beheizten Räumen sollten verschlossen bleiben. Diese Räume sollten durch den Heizkörper in den betreffenden Raum beheizt werden und nicht durch die "warme Abluft" des stärker beheizten Zimmers. Je wärmer die Luft ist, desto mehr Feuchtigkeit nimmt sie auf. Wenn diese feuchte Luft in einem unbeheizten Raum gelangt, fällt an den kälteren Oberflächen Kondensat an. Dies kann zu feuchten Ecken und auch zur Schimmelbildung führen.
4. Heizkörper nicht verdecken
Auch wenn deren Design meist sehr funktional ist, sollten Sie Ihre Heizkörper nicht hinter Gardinen, Vorhängen, Möbelstücken, Verkleidungen oder ähnlichem verstecken. So behindern Sie nur die Wärmeabgabe der Heizkörper nach innen und bei verbrauchsabhängiger Abrechnung wird Ihr Heizkostenverteiler einen etwa um 10 bis 20% höheren Verbrauch registrieren, da er die verringerte Wärmeabgabe nicht berücksichtigen kann.
Und für die Fenster gilt, dass diese ebenfalls tagsüber nicht durch Gardinen verdeckt sein sollten. Denn wenn die Sonne im Winter scheint, heizt sie mit und spart so Heizenergie.5. Fenster abschirmen
Nachts hingegen sollten Vorhänge konsequent zugezogen werden. Eine kleine Energieeinsparung wird hierdurch tatsächlich erreicht. Falls Sie in der glücklichen Lage sind, Rollläden zu haben, sollten Sie diese auch nutzen. Rollläden schaffen ein isolierendes Luftpolster und verringern dadurch die Wärmeverluste. Durch Schließen der Rollläden während der Nachtstunden können bei großen einfachverglasten Fenstern bis zu 15 % Heizenergie eingespart werden. Voraussetzung dafür sind allerdings ein dichter Rollladen sowie ein wärmegedämmter Rollladenkasten.
Fenster sind in Bezug auf die Wärmedämmung ohnehin die schwächste Stelle in der Gebäudehülle. Bei Neubauten ist heute Wärmeschutzverglasung vorgeschrieben, und auch die Kastendoppelfenster im Altbau sind - falls sie dicht schließen - gar nicht so übel. Falls Sie jedoch noch einfachverglaste Fenster haben sollten, können Sie die Öffnungsflügel mit speziellen Klarsicht-Folien bekleben und so ein isolierendes Luftpolster schaffen. Diese Folien gibt es in Baumärkten.
6. Möbel von den Wänden abrücken
Wenn Sie größere Möbel etwas von den Wänden wegrücken, kann die Luft besser zirkulieren und nur wenn auch in den abgelegenen Raumecken eine ausreichende Belüftung gewährleistet ist, können Sie effektiv heizen. Das ist besonders wichtig an Außenwänden, da anderenfalls Feuchtigkeitsschäden oder gar Pilzbefall drohen. Möbelstücke sollten deshalb immer 5 cm und an kritischen Stellen wie Außenecken sogar besser 10 cm Abstand zur Wand haben.
7. Undichte Stellen beseitigen
Undichte Fenster und Türen kosten enorm viel Wärme. Im Zweifelsfalle können Sie mit einer Kerze undichten Stellen auf die Spur kommen und mit Abdichtbändern aus dem Baumarkt können Sie sich behelfen. Falls Sie es sich handwerklich zutrauen, können Sie auch an der unteren Kante des Türblatts Dichtungsschienen oder -bürsten anbringen.
8. Heizung entlüften
Wenn Ihre Heizung blubbert und nur noch lauwarm wird, muss sie entlüftet werden. Die Bildung von Luft in den Heizkörpern ist zwar normal, jedoch reduziert sie die Wärmeentwicklung. Zum Entlüften müssen Sie mit passenden Schlüsseln oder einer Zange das Entlüftungsventil an der Seite Ihrer Heizung (oben) drehen bis es geöffnet ist und die Luft entweicht. Sobald das erste Wasser austritt, muss das Ventil wieder geschlossen werden. Es ist dabei sinnvoll, ein Auffanggefäß unter das Ventil zu halten und sicherheitshalber einen Lappen.
9. Heizkörpernischen dämmen
Im Altbau sind die Wände (insbesondere ab dem 3. OG) relativ dünn und geben somit reichlich Wärme nach außen ab. Sie können Ihre Heizkörpernischen selbst dämmen: Kleben Sie Aluminiumfolie auf eine Schaumstoff- oder Styroporplatte und befestigen diese einfach hinter dem Heizkörper an der Wand. Wenn Ihnen die genannten Materialien zu unökologisch oder zu unästhetisch sind, ist eine weiß gestrichene Holzweichfaser- oder Korkplatte eine Alternative, die zwar nicht ganz so effektiv ist, aber auch schon zu kleinen Einsparungen führt.
10. Richtig lüften
Lüften Sie bedarfsgerecht und dennoch energiebewusst. Lüften ist für die Zufuhr frischer Atemluft und für das Abführen der in den Wohnräumen anfallenden Feuchtigkeit unbedingt erforderlich. Bei Stoßlüftung verbrauchen Sie am wenigsten Heizenergie. Stoßlüftung bedeutet, dass die Fenster etwa 5 bis 10 Minuten vollständig geöffnet (am besten mit Durchzug) und dann wieder geschlossen werden. Dies sollte dreimal am Tag erfolgen. Bei Stoßlüftung wird Heizenergie nur für das Aufwärmen der eindringenden Außenluft benötigt, da Wände und Möbel in der kurzen Zeit kaum auskühlen. Dauerlüftung durch ständiges Schrägstellen von Kippfenstern sollten Sie vermeiden, da der Luftaustausch gering ist und die Fensterlaibungen hierbei stark auskühlen und dann Schimmelpilzgefahr droht. Die Gefahr von Schimmelpilzen besteht auch, wenn Sie bei fugendichten Fenstern nicht ausreichend lüften.
(Siehe auch Winterzeit ist Schimmelzeit, MieterEcho Nr. 288)
11. Warme Kleidung
Energie sparen mit warmer Kleidung erscheint zwar banal, jedoch wird sich das Tragen eines dicken Pullovers durchaus in der Heizkostenabrechnung niederschlagen. Man sagt z.B. Pulswärmern nach, dass allein durch das so gezielte Warmhalten der Hände die Raumtemperatur um bis zu 2°C niedriger liegen kann.
12. Raumtemperatur kontrollieren
Die richtige Temperatur ist natürlich Gewöhnungs- und Empfindungssache und Zugluft oder kalte Wände oder Fußböden können die Behaglichkeit stark beeinträchtigen. Jedoch gilt 18°C als die angenehmste Temperatur für die Atemwege und ab Temperaturen über 25°C kann die körperliche Leistungsfähigkeit sogar sinken. Insofern sollte die Temperatur in Wohn- und Schlafräumen auch nur 18 bis 22°C betragen, für Bäder gilt 22 bis 24°C, in unbeheizten Zimmern und Fluren sowie Vorräumen reichen 15°C. Beachten Sie bitte:
Die Heizkosten steigen mit jedem Grad mehr an Raumtemperatur um 6 %.
Redaktion MieterEcho