Betriebskosten und Gewerbe
Betriebskosten und Gewerbe Betriebskosten und Gewerbe
In einem Mieterhöhungsverlangen wegen gestiegener Betriebskosten ist die Angabe eines falschen Ausgangsmietzinses unerheblich. Gegenstand der Erhöhungserklärung ist der Betriebskostenerhöhungsbetrag, der Ausgangsmietzins ist lediglich für die Berechnung von Bedeutung.
Bei einer Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten ist der Vermieter verpflichtet, die Erhöhung zu berechnen und zu erläutern. Zur Erläuterung gehört auch, dass etwa besonders anfallende Kosten für Gewerbe herauszurechnen sind oder aber darzulegen ist, aus welchen Gründen besondere Kosten nicht angefallen sind.
LG Berlin, Urteil vom 6. Dezember 2001 - 62. S. 278/01 -
Der Vermieter hatte vom Mieter die Zahlung eines Mietrückstandes verlangt. Dieser Mietrückstand war darauf zurückzuführen, dass der Vermieter dem Mieter eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten übermittelt hatte, die dieser für unwirksam hielt. In der streitgegenständlichen Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten hatte der Vermieter eine falsche Ausgangsmiete angegeben. Darüber hinaus befand sich in dem Wohnhaus ein Gewerbebetrieb, ohne dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung gesonderte Kosten für den Gewerbebetrieb in Abzug gebracht hatte.
Mit der Klage verlangte der Vermieter vom Mieter die Zahlung des Mietrückstandes aufgrund der oben genannten Betriebskostenerhöhung. Der Mieter vertrat die Ansicht, die Mieterhöhungserklärung sei bereits deshalb unwirksam, weil sie eine falsche Ausgangsmiete enthalte. Darüber hinaus habe der Vermieter es versäumt, bei den Kosten einen Vorwegabzug für den im Wohnhaus befindlichen Gewerbebetrieb durchzuführen. Der Vermieter vertrat die Ansicht, dass er die fehlende Erläuterung wegen des Gewerbebetriebes spätestens im Termin zur mündlichen Verhandlung vor Gericht nachgeholt habe.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Es stellte jedoch klar, dass das Mieterhöhungsverlangen (wegen gestiegener Betriebskosten) nicht bereits deshalb unwirksam sei, weil der Vermieter einen falschen Ausgangsmietzins angegeben habe. Es wies darauf hin, dass Gegenstand der Erhöhungserklärung (der Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten) der Erhöhungsbetrag sei. Die Ausgangsmiete sei hier lediglich eine Frage der Berechnung.
Gleichwohl gelangte das Landgericht zu der Ansicht, dass die streitgegenständliche Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten unwirksam sei. Diese Unwirksamkeit beruhe darauf, dass in der Erhöhungserklärung die besonderen Betriebskosten für das Gewerbe weder gesondert erfasst wurden, noch in der Erläuterung zum Ausdruck kam, dass solche besonderen Kosten nicht angefallen seien. Die bloße Ausgliederung der vom Gewerbebetrieb genutzten Flächenanteile beinhalte noch nicht eine Erfassung der gesondert für das Gewerbe angefallenen Kosten.
Diese Erläuterung konnte der Vermieter auch nicht im Schriftsatz bzw. vor Gericht in ausreichender Form nachholen. Anders als bei Betriebskostenabrechnungen (bei vereinbarter Netto-Kaltmiete mit Vorauszahlungen auf Betriebskosten) kann eine einseitige Erhöhungserklärung gemäß § 4 Absatz 2 MHG (jetzt § 560 BGB) nicht nachgebessert werden. Das Landgericht wies darauf hin, dass eine solche Erhöhungserklärung insgesamt wirksam sein müsse, damit Sie die gewünschten Rechtsfolgen, nämlich die Erhöhung der Miete, herbeiführen könne. Sei eine solche Erklärung unwirksam, müsse sie nachgeholt werden, was jedoch nur mit Wirkung für die Zukunft möglich sei. Die Klage auf Zahlung des geforderten Mietrückstandes wurde daher abgewiesen.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Alexander Bredereck