Mieterecho - Zeitung der Berliner Mietergemeinschaft e.V.

Nr. 293/2002

Immobilienverwertungsbeilage - Betriebskostenumfrage: Erste Hochrechnungen

Die Betriebskostenumfrage hat großes Interesse gefunden und wir danken allen, die sich daran beteiligt haben. Die Ergebnisse der Auswertung werden noch einige Zeit auf sich warten lassen. Zunächst mussten die Angaben Euro/DM-Werte pro Quadratmeter und Jahr vereinheitlicht werden. Mit diesen Werten werden wir im Folgenden stets operieren.

Für das Jahre 2000 haben sich folgende Durchschnittswerte herausgestellt:

Die Stichprobengröße beträgt ca. 250 Einsendungen. Allein die Tatsache, dass sich ausschließlich MieterEcho-Leser/innen beteiligt haben, stört zwar die Zufälligkeit erheblich, aber wir sind nicht um statistische Reinheit bemüht, sondern um Orientierungen und die werden durchaus deutlich. In diesem Heft wollen wir auf einige Auffälligkeiten aus der Umfrage eingehen und einige Fragen zu beantworten versuchen.

Ein Verwalterwechsel ist keine Grund für eine zu späte Vorlage der Betriebskostenabrechnung. Die Mietrechtsreform hat klare Regelungen gebracht. Der Abrechnungszeitraum muss grundsätzlich zwölf Monate betragen und ist konkret anzugeben. Die Abrechung hat binnen der folgenden zwölf Monate zu erfolgen.

Von den Mietern der Greifswalder Str. 88 wurden die Vollwartungsverträge für Aufzüge angesprochen: sie sind vielen "ein Dorn im Auge". Um ihn ein wenig stumpfer zu machen, sei auf das Landgericht Hamburg verwiesen. Das schätzt den Instandhaltungskostenanteil auf 37 % der abgerechneten "Fahrstuhl-Wartungskosten": 22 % Reparaturkostenanteil, 10 % Störungsbeseitigung und 5 % für die Lieferung von kleineren Ersatzteilen. Wartung, so die Hamburger Richter, ist das, was der Schadensvorbeugung und damit gewissermaßen der präventiven Instandhaltung und nicht dem eigentlichen Betrieb dient und folglich nicht als Betriebskosten abgerechnet werden kann.

Zum Fahrstuhl noch eine weitere Anmerkung: die Berliner Rechtsprechung befreit regelmäßig die Erdgeschossmieter von den Kosten.

Gartenpflege kann teuer werden, bis deutlich über 2,00 Euro, was aber immer voraussetzt, dass der Garten von den Mietern auch genutzt werden kann. Das scheint nicht überall der Fall zu sein und ist gegebenenfalls zurückzuweisen. Als Betriebskosten sind immer nur konkret anfallende Kosten abrechenbar. Die Position "Zusätzliche Gartenpflegemaßnahmen" z.B. gehört erläutert oder noch besser entfernt.

Eigentlich sollten die Mieter immer auf Mülltrennung bestehen. Bei dieser Forderung können sie sich auf das "Prinzip der Wirtschaftlichkeit" berufen und das ganz besonders in den Fällen, in denen für die Müllentsorgung 4,00 Euro und mehr in Rechnung gestellt werden.

Der Lohn für den Hausmeister ist nur eingeschränkt umlagefähig. Der Anteil für die Verwaltungs- und Instandhaltungsaufgaben ist vorab herauszurechnen.

Die Position "Sonstige Betriebskosten" scheint einigen Vermietern eine Alibiposition zu sein, um das, was sie nicht gerne selbst bezahlen möchten, auf die Mieter abzuwälzen. Das Gesetz sagt über die sonstigen Betriebskosten: "Das sind die in den Nummern 1 bis 16 nicht genannten Betriebskosten, namentlich die Betriebskosten von Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen." Es könnten zum Beispiel Kosten für Schwimmbad und Sauna im Haus sein. Auf jeden Fall aber muss der Vermieter stets genau angeben, für welche Kostenart er Geld verlangt. Fantasievolle Wartungen gehören ebensowenig dazu wie "Schließanlage BSR".

Die Wasserkosten machen den größten Anteil an den Betriebskosten aus und sorgen für die meisten Unstimmigkeiten. Bei verbrauchsabhängigen Wasserabrechnungen zeigt der Hauptwasserzähler häufig einen größeren Verbrauch an, als alle Wohnungswasserzähler im Haus zusammen. Die Differenz zwischen Hauptwasserzähler und denen in den Wohnungen wird anteilig auf die Mieter verteilt. Dieses Verfahren darf nach der Entscheidung des Landgerichts Braunschweig aber nur bis zu einer Differenz von 20 % angewandt werden. Ist sie höher, gehen die Richter von Fehlern im Messsystem aus und die Mieter haben nur den in ihren Wohnungen gemessenen Verbrauch zu bezahlen.

Die Mieter haben einen Anspruch auf Auskunft über die entstandenen Kosten. Solange dieser Anspruch nicht erfüllt wird, müssen die Betriebskosten nicht bezahlt werden. Zur Überprüfung der Nebenkosten- oder Heizkostenabrechnung können die Mieter von den Vermietern die Zusendung von Fotokopien der zu Grunde liegenden Belege und Rechnungen verlangen. Das entschied jetzt das Landgericht Duisburg (AZ 13 S 208/01). Das Gericht erklärte, der Mieter könne nicht einfach darauf verwiesen werden, er solle die Abrechnungsunterlagen beim Vermieter, das heißt in dessen Büro oder bei dessen Verwaltung, selbst einsehen und prüfen.

Doch wie die Betriebskosten entstehen und welchen Einblickes es bedarf, d.h. welche Leistungen und welche entsprechenden Kosten umgelegt werden dürfen, ist noch längst nicht geklärt. Und damit werden wir uns im nächsten Heft beschäftigen.