Beauftragt ein Mieter eine Fachfirma mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen, dann kann sich diese Fachfirma schadensersatzpflichtig machen, wenn sie die Arbeiten nicht fachgerecht ausführt und der Vermieter aus diesem Grunde die vom Mieter gezahlte Kaution einbehält.

AG Neukölln, Urteil vom

24. April 2001 - 6 C 368/00 -

Die Mieter waren aufgrund der mietvertraglichen Vereinbarung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses beauftragten die Mieter eine Malerfirma mit der Renovierung des kleinen Zimmers, des kleinen Flures, des großen Zimmers sowie des großen Flures einschließlich der Verfugung von Dübellöchern in Bad und WC zu einem Gesamtpreis von 2.883,17 DM. Die Mieter leisteten auf den Werklohn eine Anzahlung in Höhe von 1.000 DM.

Die Vermieterin der Wohnung akzeptierte die Renovierungsarbeiten nicht und verweigerte den Mietern aus diesem Grunde die Herausgabe der Kaution in Höhe von 4.109,79 DM. Darüber hinaus behielt sie ein Guthaben in Höhe von 740,17 DM aus der Heizkostenabrechnung ein.

Die Mieter verklagten daraufhin die Vermieterin auf Herausgabe der Kaution und Auszahlung des Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung. Zugleich verkündeten sie der Malerfirma den Streit. Die Malerfirma trat dem Rechtsstreit nicht bei. Die Klage der Mieter gegen den Vermieter auf Herausgabe der Kaution und Auszahlung des Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung wurde vom Amtsgericht (rechtskräftig) mit der Begründung abgewiesen, die Schönheitsreparaturen seien nicht fachgerecht durchgeführt worden und die Vermieterin könne deshalb mit Schadensersatzansprüchen wegen schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen aufrechnen.

Nunmehr machen die Mieter gegen die Malerfirma Ansprüche auf Schadensersatz wegen der einbehaltenen Kaution und des einbehaltenen Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung geltend. Zugleich haben sie wegen des weitergehenden Werklohns der Malerfirma die Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen erklärt.

Die beklagte Malerfirma erhob Widerklage mit dem Antrag, den verbleibenden Werklohn in Höhe von 1.883,17 DM zu zahlen.

Die Malerfirma vertrat die Ansicht, die Mieter hätten die Arbeiten vorbehaltlos abgenommen. Auch hätte sie die Streitverkündungsschrift aus dem vorangegangenen Rechtsstreit (zwischen Mieter und Vermieter) nicht erhalten. Im Übrigen hätten die Mieter dadurch, dass sie den Wohnungsschlüssel an die Vermieterin zurückgegeben hätten, gezeigt, dass die Nachbesserungansprüche nicht mehr geltend machen wollen.

Das Amtsgericht hat der Klage der Mieter stattgegeben und die Widerklage der beklagten Malerfirma abgewiesen. Es gelangte zum Ergebnis, dass den Mietern ein Anspruch auf Schadensersatz gegen die Malerfirma zustand, weil die Arbeiten nicht fachgerecht durchgeführt worden waren und die Mieter der Beklagten Malerfirma eine Frist zur Beseitigung der Mängel gesetzt hätten.

Das Amtsgericht ging davon aus, dass das Vorliegen des Mangels (bei der Durchführung der Schönheitsreparaturen) durch das Urteil des Amtsgerichts Neukölln (zwischen Mieter und Vermieter) rechtskräftig festgestellt wurde. In diesem Urteil war ausgeführt worden, dass die Arbeiten nicht einmal fachgerecht gewesen seien, obwohl die beklagte Malerfirma nicht nur fachgerechte, sondern sogar fachmännische Leistung geschuldet habe. Aufgrund der Streitverkündung erstreckte sich die Rechtskraft dieses Urteils auch auf die beklagte Malerfirma. Die Behauptung der Malerfirma, sie habe die Streitverkündungsschrift nicht erhalten, war nach Ansicht des Amtsgerichts offensichtlich unwahr, da der Zugang durch Zustellungsurkunde belegt werden konnte.

Die Mieter konnten von der beklagten Malerfirma nicht nur die Nachbesserung, sondern gemäß § 635 BGB (alte Fassung) Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen, da sie die Malerfirma mit zwei Schreiben aufgefordert hatten, die Renovierungsarbeiten nachzubessern. Das Amtsgericht ging ferner davon aus, dass die Malerfirma die Mängel auch zu vertreten hatte, da aufgrund der gesetzlichen Beweislastregel gemäß § 282 BGB den Werkunternehmer (hier der Malerfirma) die Beweislast für fehlendes Verschulden obliege. Die Schadensersatzansprüche der Mieter waren nach Ansicht des Amtsgericht auch nicht gemäß § 640 Absatz 2 BGB (alte Fassung) wegen vorbehaltloser Abnahme erloschen. Selbst für den Fall, dass die Mieter das Werk vorbehaltlos abgenommen hätten, hätten sie dies nicht in Kenntnis der Mängel getan. Die Mieter wurden vielmehr erst im Urteil vom 28. Januar 2000 dahingehend belehrt, dass die Tapetenüberlappungen keine fachgerechte Arbeit darstellen.

Auch aus der Tatsache, dass die Mieter die Wohnungsschlüssel alsbald nach Beendigung der Malerarbeiten an die Vermieterin zurückgegeben hatten, ließ sich nach Ansicht des Amtsgerichts nicht schlussfolgern, dass sie damit auf Nachbesserungansprüche verzichten wollten. Es sei im Mietrecht gängige Praxis, dass ein Mieter, der die Wohnung bereits an den Vermieter zurückgegeben habe, die Schlüssel wieder bekomme, wenn er noch Schönheitsreparaturen durchführen wolle.

Bei der Schadensberechnung berücksichtigte das Amtsgericht den Betrag der nicht erstatteten Kaution zuzüglich des nicht gezahlten Guthabens aus der Abrechnung der Nebenkosten. Hinzu kam der von den Mietern an den Vermieter zu zahlende Nutzungsausfall wegen schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen sowie die Anzahlung der Mieter auf den Werklohn. Von diesem Betrag waren die Kosten in Abzug zu bringen, die die Mieter bei ordnungsgemäßer Durchführung der Malerarbeiten in jedem Falle hätten zahlen müssen. Der verbleibende Betrag ergab den von den Mietern klageweise geltend gemachten Schadensersatzanspruch und führte zum Erlöschen der mit der Widerklage geltend gemachten Werklohnforderung.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Dr. Peter Werchan

© Berliner Mietergemeinschaft 2001