MieterEcho
Nr. 286 - Juli/ August 2001

Sanierungsgebiete, Modernisierungen und Mieterberatungsgesellschaften oder zur sozialgeplanten Mietermanipulation

 

Liebe Leserinnen und Leser, die Ausgaben des MieterEcho Nr. 283 und 284 haben sich ausgiebig mit dem Für und Wider von Wohnungsgenossenschaften beschäftigt. Die BefürworterInnen argumentieren insbesondere mit dem Hinweis auf die sozialen und demokratischen Aspekte der Genossenschaft, während die KritikerInnen gerade diese Vorzüge stark in Zweifel ziehen. Wir wollen es nun etwas genauer wissen und bitten daher die in Genossenschaftswohnungen lebenden LeserInnen sich an dieser Umfrage zu beteiligen. Je mehr Leute sich beteiligen, um so aussagekräftiger sind die Ergebnisse. Wir würden uns also freuen, wenn sich auch Ihre NachbarInnen und MitbewohnerInnen beteiligen würden. Die Angaben bleiben anonym und dienen lediglich der statistischen Auswertung dieser Umfrage.

Den ausgefüllten Bogen können Sie uns per Fax oder Brief an die Geschäftsstelle senden, oder in einer unserer Beratungsstellen abgeben.

Berliner MieterGemeinschaft e.V.
Möckernstr. 92
10963 Berlin
Fax: 2168515

Vielen Dank für Ihre Mitarbeit

Von der unabhängigen "Mietergruppe MODERNISIERUNG" aus der Bremer Höhe erreichten uns die folgenden, den Beitrag von Andrej Holm "Falsch beraten. Zur Rolle der Mieterberatung im Sanierungsgebiet." ME 285, ergänzenden Darstellungen:

Sehr geehrte Damen und Herren,

über Ihren Artikel "Falsch beraten" in der neuesten (ME 285) des MieterEcho, haben wir uns sehr gefreut. Die Rolle der Mieterberatungsfirmen in Sanierungsgebieten des Prenzlauer Bergs wurde bisher leider (nicht nur im ME) viel zu wenig thematisiert. Wer sich über die rechtlichen Zusammenhänge und das Interessengefüge der verschiedenen beteiligten Institutionen eines "Sozialplanverfahrens" informieren wollte, stand oft vor einem verwirrenden Dickicht.

Andrej Holms Artikel endet mit den Worten: "Soll den Verdrängungsprozessen in den Sanierungsgebieten tatsächlich etwas entgegengesetzt werden, braucht es u.a. unabhängigere Beratungsstellen und verstärkt Unterstützungsangebote für die MieterInnen - aber zunächst eine Aufklärung über die Funktion und Arbeit der bezirklich beauftragten Mieterberatungen."

Die Berliner MieterGemeinschaft hat schon zu vielen Themen vorzügliche Informationsschriften verfasst, die für mancheN MieterIn unverzichtbar wurden bei der Vertretung ihrer Interessen. Wir glauben viele MieterInnen wären dankbar, auch zum Thema "Sozialplanverfahren" ein solches Informationsblatt in den Beratungsstellen der MieterGemeinschaft zu finden.

Als am Anfang dieses Jahres bei uns in der Bremer Höhe die "Beratungen" zur Modernisierung anliefen, fiel uns, einigen MieterInnen, der Mangel an unabhängiger Information und Aufklärung auf. Wir haben daraufhin ein Informationsblatt - vorerst für unsere 500 mitbetroffenen Nachbarhaushalte in der Bremer Höhe - verfasst. Das Echo war groß, ebenso der Zulauf in den umliegenden (unabhängigen) Beratungsstellen.

Wenn unser Text oder Teile davon auch für andere MieterInnen nützlich sein können, begrüßen wir eine Weiterverwendung durch die Berliner MieterGemeinschaft ausdrücklich. Wir legen Ihnen ein Exemplar bei.

Mit freundlichen Grüßen

Mietergruppe MODERNISIERUNG

Wir sind ein paar Menschen, die als MieterInnen Erfahrungen gemacht haben mit dem Sozialplanverfahren, dabei viel gelernt haben/lernen mussten, und nicht zuletzt dieses: gut informiert (und damit der Sache gewachsen) ist man i.d.R. erst hinterher... Das ist kein Zufall, sondern integraler Bestandteil des Verfahrens: es ist auf Verwirrung angelegt. Wir finden das sehr unfair und wir haben uns zusamengetan, um dieses Infoblatt zu produzieren (und bei Bedarf auch weitere). Wir möchten aufklären, entwirren, Information als Werkzeug anbieten (eine Aktionsgruppe o.ä. sind wir allerdings nicht). Wir sind überzeugt, dass informierte MieterInnen sich besser für ihre Interessen einsetzen können - und dabei gar nicht so schlechte Karten haben.

Unser Text ist für die MieterInnen der Bremer Höhe entstanden, doch gilt im Grunde für alle von Sozialplanverfahren betroffenen MieterInnen das Gleiche. (Der Genossenschaftsaspekt spielt dabei keine große Rolle; wir weisen lediglich darauf hin, dass auch gegenüber einer Genossenschaft - der wir nicht mieterfeindliche Absichten unterstellen - Vorsicht geboten ist.) Es dürfte nicht schwer sein, daraus eine nützliche Zusammenfassung auch für andere Betroffene zu "schnipseln".

Wir freuen uns, dass uns das Infoblatt zur Verfügung gestellt wurde. Aus Platzgründen haben wir es allerdings tatsächlich etwas zusammen-"geschnipselt". Auf den Teil nämlich, der sich auf die besondere Situation der Modernisierungen in Sanierungsgebieten mit öffentlicher Förderung bezieht. Dabei kommen dann die von Andrej Holm bereits thematisierten "Mieterberatungsgesellschaften" als Mitwirkende an einem Sozialplanverfahren - auf das sich übrigens kein Mieter einlassen muss - ins Spiel. Um die Rolle der Mieterberatungsgesellschaften richtig einschätzen zu können, muss man beachten, dass sie auf einer Honorarbasis arbeiten die sich an den jeweiligen Erfolg knüpft. Bei Abschluss der Modernisierungsvereinbarungen ist die Entlohnung pro Wohneinheit am größten.

Kein Wunder, dass sie selbst ein ausgeprägtes Interesse an den Verträgen haben und sich dabei nicht zimperlich gegenüber skeptischen MieterInnen verhalten. Die Berliner MieterGemeinschaft wiederum empfiehlt diese Skepsis und rät allen von Modernisierung in Sanierungsgebieten betroffenen MieterInnen eine Beratungsstelle der Berliner MieterGemeinschaft aufzusuchen.

Mieterinformation zur Modernisierung - Von der unabhängigen Mietergruppe Modernisierung

Warum unabhängige Informationen?

Jeder Mieter, der einmal eine Modernisierung erlebt hat, weiß: Man muss gut informiert sein und seine Rechte kennen, denn geschenkt gibt`s nichts. Wer informiert ist, kann kritisch für seine Interessen eintreten.

Auch die Mieter, deren Wohnungen nach dem Sozialplanverfahren saniert werden, wollen nicht irgendeine Sanierung, sondern Maßnahmen, die in jedem Einzelfall ihren Wünschen und Lebensumständen entsprechen.

Unabhängig kann sich natürlich jeder nennen. Wir verstehen darunter, dass, wenn man Mieter berät, man dies ausschließlich aus der Mieter-Perspektive tut und niemand anderem verpflichtet ist: keinem Geldgeber, keiner Sanierungsbehörde. In diesem Sinn wollen wir Sie über das Modernisierungsverfahren und Ihre Rechte informieren und Sie auch vor möglichen Stolpersteinen warnen.

Sie erhalten sowohl vom Vermieter wie auch von der jeweiligen Mieterberatungsfirma Informationen. Diese Informationen sind nicht im gleichen Sinne unabhängig, denn es liegt auf der Hand, dass ein Vermieter aus Vermieterabsicht denkt und eine Betreuungsfirma aus der Sicht ihres Auftraggebers, des Bezirksamtes. Diese Informationen müssen zumindest von unabhängiger Seite ergänzt werden, damit Sie in der Lage sind, Ihre Interessen im Modernisierungsverfahren gut zu vertreten. Dazu möchten wir Sie ermuntern.

Vermieter, Mieter, Modernisierung

Der Sonderfall Modernisierung mit öffentlichen Mitteln

Abweichend vom Normalfall ist das Verfahren, das in Sanierungsgebieten zur Anwendung kommt:

Wer mit Fördermitteln nach den Richtlinien ModInstRL95 saniert, hat einen besonderen Verfahrensweg einzuhalten, nämlich das sogenannte Sozialplanverfahren. Dabei soll mit den Mietparteien eine Modernisierungs-Vereinbarung abgeschlossen werden. Diese beruht, wie der Name vermuten lässt, auf der Zustimmung der Mieter. Dahinter steckt ein mieterfreundlicher Gedanke, wird doch das Gespräch und die Einigung mit den Mietern gesucht. Der Name Sozialplanverfahren deutet an, dass man soziale Härten vermeiden will. Doch birgt dieses Verfahren auch Risiken für Sie als Mieter.

Anders als eine Modernisierungs-Ankündigung lässt eine abgeschlossene Modernisierungs-Vereinbarung nämlich kein Widerspruchsverfahren mehr zu. Hat der Mieter die Vereinbarung unterschrieben, ist das eine Zusage, die Modernisierung (im festgelegten Umfang) zu dulden. Eine Modernisierungs-Vereinbarung gewährleistet dadurch Planungssicherheit für das Bezirksamt (das Fördermittel bereit stellt), die Bank und den Vermieter und Bauherren. (In der Regel ist die Freigabe der Fördermittel daran geknüpft, dass die entsprechenden Modernisierungsvereinbarungen vorliegen).

Um so wichtiger ist es deshalb, sicherzustellen, dass der Inhalt der Modernisierungs-Vereinbarung wirklich den Wünschen und schützenswerten Anliegen der Mieter entspricht. Denn es gibt kein Zurück mehr. Keinesfalls darf eine Zustimmung des Mieters mit unfairen Methoden oder mangelhafter Information erreicht werden. Leider müssen wir in diesem Zusammenhang auf unerfreuliche Erfahrung mit Mieterberatungsfirmen hinweisen.

Im Prenzlauer Berg sind schon unzählige Modernisierungsmaßnahmen nach diesem Verfahren durchgeführt worden und nicht wenige Menschen haben im Verlauf ihrer Modernisierung bittere Erfahrungen machen müssen (siehe Kasten: Böse Überraschungen). Wir wollen nicht, dass dies passiert und glauben: Nur wer gut informiert und aufmerksam an die Sache herangeht, kann für sich aus dem Modernisierungsverfahren das Beste machen.

Im Folgenden erfahren Sie, worauf Sie bei Ihrem Modernisierungsverfahren achten müssen.

Ihr Modernisierungsverfahren

Wenn Sie zum Mietergespräch eingeladen werden

Nach einer einführenden Informationsveranstaltung wird die Mieterberatungsfirma mit Ihnen persönliche Mietergespräche führen, in denen es um Miethöhe, Umsetzwohnung und die bauliche Gestaltung Ihrer Wohnung geht. Man wird Ihnen die Planung der Architekten vorlegen und Sie - an bestimmten Stellen - nach Ihren Wünschen fragen.

Die Beratungsfirma möchte dann möglichst zügig die Gesprächsergebnisse schriftlich festhalten und entwirft eine Modernisierungs-Vereinbarung für Sie. Jetzt gilt es aufzupassen.

Bedenken Sie: Dies ist Ihre einzige Einflussnahme auf das gesamte Verfahren. Eine unterschriebene Modernisierungs-Vereinbarung lässt auch keinen späteren Widerspruch mehr zu.

Lassen Sie sich nicht drängen! Denken Sie über vorgeschlagene Maßnahmen, Termine und finanzielle Auswirkungen gründlich nach. Wenn sie unsicher sind. Lassen Sie sich von einer unabhängigen Stelle beraten!

Wie Sie sich für Ihre Wünsche und Anliegen einsetzen können

Hat die vorgeschlagene Modernisierungsmaßnahme Nachteile für Sie? Entsprechen der Grundriss und die Ausstattung der zukünftigen Wohnung Ihren Bedürfnissen? Sind sie bereit, die finanziellen Auswirkungen zu tragen? Können und wollen Sie zu den vorgeschlagenen Terminen umziehen? Haben Sie Wünsche, denen die gemachten Vorschläge nicht entsprechen?

Patentrezepte gibt es nicht. Erwarten Sie nicht, dass man für Sie bereits die ideale Lösung gefunden hat. Erwarten Sie auch nicht, dass man Sie über alle Möglichkeiten und Spielräume informiert, denn die Mieterberatungsfirma ist an einem schnellen und reibungslosen Abschluss Ihrer Modernisierungs-Vereinbarung interessiert. (Individuelle Wünsche bedeuten Umstände für die Planer). Eine unabhängige Beratungsstelle kann Ihnen bei der Vertretung Ihrer Wünsche und Anliegen helfen. Diese sollten in allen Einzelheiten in die Modernisierungs-Vereinbarung aufgenommen werden, bevor Sie diese unterschreiben.

Die Ihnen vorgelegte Modernisierungs-Vereinbarung ist nicht mehr als ein Vorschlag. Erwägen Sie diesen in aller Ruhe, denken Sie über Vor- und Nachteile nach, notieren Sie Ihre Wünsche und bringen Sie Ihre Änderungsvorschläge vor. Es kann hilfreich sein, einen Nachbarn zum Mietergespräch hinzuzuziehen. Überlegen Sie, was Ihnen an der Gestaltung Ihrer Wohnung wichtig ist, bedenken Sie dabei auch Dinge, die im Maßnahmenkatalog nicht aufgeführt sind (wie die Erhaltung alter Bauelemente). Grundsätzlich kann man alles in eine Modernisierungs-Vereinbarung hineinschreiben, jede bauliche Kleinigkeit, jede finanzielle und terminliche Regelung. Dabei sollten Sie sich vor Formulierungen wie "voraussichtlich" oder "wenn möglich" hüten: Dinge, die Ihnen wichtig sind, müssen eindeutig formuliert sein.

Denken Sie nicht nur an heute. Können Sie die Miete auch noch bezahlen, wenn die Kappungsgrenze steigt? (Sollte Ihnen ein Härteausgleich gewährt werden, läuft auch dieser nach einigen Jahren aus.) Bedenken Sie auch, dass sich Ihre persönliche Situation zwischen Abschluss der Vereinbarung und Baubeginn verändern könnte, wenn dazwischen längere Zeiträume liegen (finanziell, gesundheitlich, Familienzuwachs...) Sorgen Sie für solche Fälle vor, indem Sie Einschränkungen formulieren, oder schließen Sie eine Vereinbarung erst ab, wenn der Zeitraum überschaubar ist.

Eine unterschriebene Modernisierungs-Vereinbarung lässt keinen Widerspruch mehr zu. Das heißt, alles, was dort geschrieben steht, gilt - und alles, was nicht ausdrücklich festgehalten ist, kann nach Gutdünken des Vermieters entschieden werden.

Wenn man sich nicht einigen kann

Eine Modernisierungs-Vereinbarung ist eine Einigung zwischen Vermieter und Mieter. Es kann natürlich vorkommen, dass die Vorschläge des Vermieters so weit von den Bedürfnissen eines Mieters abweichen, dass zwischen ihnen keine Einigung zu erzielen ist. (Oft wurde vom Vermieter dann z. B. mit Mehrkosten argumentiert, die der Mieter zu tragen habe.) Oder dass ein Mieter gar keine Modernisierung wünscht (in diesem Fall gibt es natürlich keinen Grund, eine Modernisierungs-Vereinbarung abzuschließen). Was können Sie tun?

Ganz einfach: Sie müssen keine Modernisierungs-Vereinbarung unterschreiben. (Auch wenn die Mieterberatungsfirma darüber gar nicht erfreut sein wird.) In diesem Fall kommt das anfangs beschriebene Verfahren der Modernisierungs-Ankündigung durch den Vermieter - also der Normalfall (lesen Sie hierzu bitte das Infoblatt der Berliner MieterGemeinschaft) zum Zuge, wo im Zweifelsfall ein Gericht über Ihre Modernisierung entscheidet. Dies kann im Einzelfall vorteilhaft sein. Denn in vielen Fällen können Sie nicht zur Duldung verpflichtet werden. Erkundigen Sie sich bei einer unabhängigen Beratungsstelle. Geben Sie nicht klein bei und stimmen Sie keiner Maßnahme zu, die Ihnen nicht entspricht.

Die Mieterberatungsfirma wird möglicherweise versuchen, Sie zu einer Zustimmung zu überreden, aber haben Sie keine Sorge: Es kann nichts geschehen, was zu Ihrem Nachteil wäre.

Die mieterfreundlichen Elemente, die im Sozialplanverfahren vorgesehen sind, sind Rechte, die Ihnen in jedem Fall zustehen. Mietobergrenzen (auch verminderte Obergrenzen für niedrige Einkommen), finanzielle Hilfen und Erstattungsregelungen, Ersatzwohnraum. Diese Dinge sind in den Senatsrichtlinien festgeschrieben und keine Belohnung für kleinlautes Akzeptieren von Maßnahmen, die nicht Ihren Wünschen entsprechen.

Wenn Sie feststellen, dass Sie sich in wichtigen Punkten nicht mit der Mieterberatungsfirma bzw. dem Vermieter einigen können, ist es unbedingt ratsam, eine unabhängige Mieterberatung aufzusuchen und sich dort von Fachleuten Unterstützung zu holen.

Sprechen Sie auch mit Ihren Nachbarn und schließen Sie sich zusammen, wenn mehrere Leute mit den vorgeschlagenen Maßnahmen nicht einverstanden sind, so können Sie auch vermeiden, dass Nachbarn gegeneinander ausgespielt werden (z.B. wenn es um Grundrissänderungen geht.)

Noch ein Wort zum Umzug

Die Modalitäten Ihrer Umsetzung (und gegebenenfalls Rückumsetzung) im Rahmen des Sanierungsverfahrens werden in einer sogenannten Räumungs-Vereinbarung geregelt. Darin geht es um Termine, finanzielle Hilfen und Erstattungen und um Ihre allgemeine Zustimmung zum Umzug.

Die Räumungs-Vereinbarung ist in der Regel Bestandteil der Modernisierungs-Vereinbarung, kann aber auch ein separates Schriftstück sein.

Hier gilt im Wesentlichen das Gleiche wie für die Modernisierungs-Vereinbarung. Überlegen Sie genau, ob die Vorschläge Ihnen passen, sonst müssen sie abgeändert werden.

Wollen Sie innerhalb der Schulferien umziehen (und nicht nur "voraussichtlich")?

Wollen Sie auf jeden Fall innerhalb des Objekts umgesetzt werden (und nicht "wenn möglich")?

Gute Erfahrungen haben Mieter gemacht, die für Termine und Fristen einen Passus eingeführt haben, der besagt, dass bei Nichteinhaltung die gesamte Vereinbarung nichtig ist. Lassen Sie sich auch hier bei Bedarf von einer unabhängigen Beratungsstelle helfen.

Bedenken Sie auch hier, dass sich Ihre persönliche Situation zwischen Abschluss der Vereinbarung und Baubeginn verändern könnte, wenn dazwischen längere Zeiträume liegen.

Schließen Sie auf keinen Fall eine Räumungsvereinbarung ab, bevor nicht alle Einzelheiten Ihrer Modernisierung zu Ihrer Zufriedenheit geklärt (und in der Modernisierungs-Vereinbarung festgehalten) sind, denn Sie verpflichten sich damit, die Wohnung für die Baumaßnahmen zur Verfügung zu stellen!

Böse Überraschungen

Frau A. musste beim Rückumzug in ihre sanierte Wohnung feststellen, dass ihre alten Kieferndielen durch Spanplatten ersetzt worden waren, auch die massiven Türen und Türrahmen waren gegen neue aus Kunststoff ausgetauscht worden. Diese Dinge waren in der Modernisierungs-Vereinbarung nicht erwähnt gewesen.

Ähnlich erging es Herrn B., der feststellen musste, dass in seiner Wohnung abgehängte Decken eingezogen worden waren (und wegen der reduzierten Raumhöhe einige Möbel und Regale nicht mehr passten) und zudem keine Gasherd mehr anzuschließen war.

Frau C. hatte zwar aufmerksam viele Ausbau-Details in ihrer Modernisierungs-Vereinbarung festgehalten, jedoch staunte sie nicht schlecht, als nach Abschluss der Modernisierung ihre Miete beträchtlich über der berechneten Höhe lag, die Kappungsgrenze war in der Zwischenzeit gestiegen und ihre Vereinbarung enthielt das Wörtchen "voraussichtlich".

Ebenfalls "voraussichtlich" war der Rückumzugstermin von Familie D., der sich um zwei volle Jahre verzögerte. Während der Zeit hat sie ein dauerndes Provisorium in Kauf genommen, immer "auf dem Sprung", die Kinder hatten lange Schulwege usw.

Frau E. und Herr F. erfuhren erst lange nach Beginn der Baumaßnahme (und nachdem sie dieser - schlecht informiert - zugestimmt hatten), dass es ihr Recht gewesen wäre, eine Grundrissänderung abzulehnen, die ein Zimmer ihrer Zweiraumwohnung zum Durchgangszimmer macht.

Für die betagte Frau G., die sich in ihrer Wohnung noch gut selbst versorgen konnte, aber weder zwei Umzüge noch die Mieterhöhung verkraftet hätte, wurde kurzerhand ein Platz im Altenheim gebucht. Sie war so überfordert von den Ereignissen, dass sie den Antrag unterschrieb.

Herr H. bekam, nachdem er seine Zustimmung zur Modernisierung gegeben hatte, endlich seinen ersehnten Ausbildungsplatz. Als er mitten im Examen stand, war Rückumzugstermin und die Nachfolger für seine Umsetzwohnung standen vor der Tür.

Unzählig sind die Beispiele der Mieter, die erst, nachdem das Kind in den Brunnen gefallen war, merkten, wofür sie sich im Vorfeld hätten einsetzen müssen - und können! Darüber hatten sie von der Mieterberatungsfirma nichts erfahren. Diesen Mietern hätte viel Enttäuschung erspart bleiben können, wenn sie gut informiert gewesen wären. Ihre Modernisierungs-Vereinbarung hätten Details und präzise Formulierungen enthalten können, die böse Überraschungen (zumindest weitgehend) ausschließen.

 

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