MieterEcho
Nr. 283 - Januar/Februar 2001

Kippt der Senat die Mietobergrenzen?

 

von Matthias Bernt

Mieter in den Ostberliner Sanierungsgebieten müssen künftig mit erheblichen Mieterhöhungen rechnen. Denn wie erst jetzt bekannt wurde, hat Senator Strieder (SPD) am 24.Oktober erstmals einem Widerspruch von Eigentümern stattgegeben, die gegen die ihnen vom Bezirk Prenzlauer Berg auferlegte Mietobergrenze klagten. Diese gilt bislang für fünf Jahre und soll die Mieten nach Modernisierung auf ein sozialverträgliches Niveau drücken, um eine Verdrängung ärmerer Bevölkerungsschichten zu verhindern.

Ausgerechnet die kommunale Wohnungsbaugesellschaft Prenzlauer Berg mbH (wip) hat nun für ein Haus in der Oderberger Str./ Ecke Kastanienallee gegen diese Auflage des Bezirksamts Prenzlauer Berg Widerspruch bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung eingelegt. Diese gab nun dem Eigentümer Recht und verlangte, die Mietbegrenzungen auf ein Jahr zu beschränken.

Sollte sich Strieder mit dieser Linie durchsetzen, sind die Mietobergrenzen praktisch tot. Denn die Gesetzeslage würde es dann - nach einer Karenzzeit von einem Jahr - ermöglichen, innerhalb von drei Jahren die Miete um insgesamt 30% - bis in Höhe des entsprechenden Mietspiegelwertes - zu erhöhen. Dieser Mietspiegelwert liegt z.B. für eine gut sanierte, voll ausgestattete, 50 m2 große Woh-
nung in einfacher Wohnlage bei 11,23 DM/qm (obere Spanne), für eine Wohnung unter 40 m2 sogar 12 DM/m2. Diese Mieterhöhungen sind nach Gesetzeslage auch dann fällig, wenn die Wohnung - unter Einhaltung der Mietobergrenze - "sozialverträglich" modernisiert wurde. Die Mietobergrenze wird damit praktisch zum Sockelbetrag, von dem aus weitere Mietsteigerungen möglich sind. Für eine unsanierte, 50 m2 große Wohnung mit Innen-WC und Dusche z.B., die bis zur Sanierung 1998/99 ohne Betriebskosten noch ca. 225 DM kostete, könnte so nach Modernisierung (Einbau von Bad und Sammelheizung) im Jahr 2000 die Miete in einem ersten Schritt auf Mietobergrenze, d.h. in diesem Fall 434 DM, angehoben werden. Schon ein Jahr später - im Jahr 2001 - wäre die nächste Mieterhöhung fällig: Miete 1999 + 30% + Modernisierungsumlage = 10,24 DM/m2; also 512 DM insgesamt. 2004 käme dann die nächste Mieterhöhung: Miete 2000 + 30% = 665,60 DM. Spätestens zu diesem Zeitpunkt müssten die ärmeren Mieter, vorausgesetzt ihre Einkommenssituation würde sich zukünftig nicht grundlegend verbessern, passen. Ihre Verdrängung würde damit nur aufgeschoben, aber nicht aufgehoben. Die Mietobergrenzen wären damit endgültig zur Attrappe geworden.

Senat auf einer
Linie mit den Hausbesitzern

Mit dem Angriff auf die Mietobergrenzen versucht SPD-Mann Strieder jetzt auf dem Widerspruchswege eine politische Linie durchzusetzen, für die sich schon sein CDU-Vorgänger Kleemann stark gemacht hatte. Schon damals, bei Einführung der mehrjährigen Bindungsdauer für Mietobergrenzen hatte der Senat heftig gegen dieses Vorhaben der Bezirke opponiert, sich aber am Ende nicht durchsetzen können. Die Argumente des Senates gleichen dabei denen des Haus- und Grundbesitzerverbandes bis aufs i-Tüpfelchen: So wird z.B. deklamiert, dass die sozialen Ziele der Sanierung auf keinen Fall die Anpassung "an einen zeitgemäßen Wohnstandard" behindern dürften (was auch immer das ist, MB), dass der Schutz der Bevölkerung nicht zum alles dominierenden Ziel werden könne und dass die Festlegung von Mietobergrenzen die "Wirtschaftlichkeit" von Investitionen nicht über Gebühr beeinträchtigen dürfe. Darüber hinaus werden immer wieder "Öffnungsklauseln" verlangt, in denen Mieter "freiwillig" bestimmten Modernisierungsmaßnahmen und den damit verbundenen Mieterhöhungen zustimmen können. Kronjuwel in der Argumentationskette des Senates ist aber die angeblich "fehlende Rechtssicherheit" einer mehrjährigen Bindung.

Wie wenig von diesem angeblichen "Sachzwang" zu halten ist, zeigt selbst der o.g. Widerspruchsbescheid des Senates und der Weg, wie er zustande kam. Liest man diesen genauer, merkt man ziemlich schnell, dass der Senat offenbar selbst nicht weiß, was bei dem Thema Mietobergrenzen überhaupt "rechtmäßig" ist.

Eine erste Version des Bescheides führte so in seiner Begründung für die fehlende Rechtmäßigkeit einer Mehrjahresbindung noch ein sonderbaren Gemisch verschiedenster Argumente an: Mal fehlt die Wirtschaftlichkeit von Mietobergrenzen, dann ihre Bestimmtheit, weiterhin wird die (angeblich) fehlende Veröffentlichung moniert und ein paar Zeilen später fehlt gleich die gesamte Rechtsgrundlage der Mietobergrenzen. Nach ein paar Wochen - irgendjemand muss wohl den Verantwortlichen klar gemacht haben, wie wenig sie die Materie durchdrungen hat - zog der Senat plötzlich seinen ersten Widerspruchsbescheid zurück - und schickte der wip einen neuen, mit der Bitte den ersten zu ignorieren. Die meisten, bis dahin angeführten, Rechtsargumente gegen die Mehrjährigkeit von Mietobergrenzen wurden nunmehr fallengelassen. Das Hauptargument diesmal: "fehlende Bestimmtheit".

Da der Bezirk Prenzlauer Berg angekündigt hatte, die Mietobergrenze innerhalb des Bindungszeitraumes an die sich verändernden Einkommensverhältnisse und den neuen Mietspiegel anzupassen (also wahrscheinlich anzuheben), sei "für die Widerspruchsführerin (die wip, MB) nicht erkennbar, wann und in welchem Umfang es gegebenenfalls zur Veränderung der Mietobergrenzen kommen wird. Insofern sind ... die Bescheide als nicht ausreichend bestimmt anzusehen.", heißt es in dem Bescheid. In der Konsequenz ist also von der angeblich "fehlenden Rechtssicherheit" kaum etwas übrig geblieben. Der Elefant ist selbst in den Bescheiden der Senatsverwaltung innerhalb weniger Wochen zur Mücke geschrumpft, mit der die Bezirke leicht fertig werden könnten, wenn das denn so ernst gemeint wäre. Der "mangelnden Bestimmtheit" könnte so z.B. abgeholfen werden, indem man die Mietobergrenzen erst nach fünf, statt wie geplant nach drei Jahren anhebt.

Mietbindungen mitverantwortlich
für soziale Brennpunkte?

Nur leider geht es eben nicht nur um verschiedene Rechtsauffassungen. Wesentlich freimütiger als seine Angestellten erklärte Senator Strieder gegenüber der Tageszeitung taz, warum er eine längerfristige Festsetzung von Mietobergrenzen ablehnt. Viele Leute zögen gerade weg, weil ihre Wohnungen nicht modernisiert würden. Eine fünf Jahre geltende Mietobergrenze mache es den Eigentümern fast unmöglich, wirtschaftlich zu modernisieren oder etwa Wohnungen zusammenzulegen. Aus diesem Grunde würde eine längerfristige Mietbindung eine Verstärkung der Segregation bewirken und die Herausbildung "sozialer Brennpunkte" beschleunigen.

Daß auch dieses völliger Blödsinn ist, stört nur wenig. Denn obwohl von Interessenvertretern der Haus- und Grundbesitzer seit Jahren beschworen wird, dass mit Mietobergrenzen die privaten Investitionen in Sanierungsgebieten verhindert würden, ist in allen Gebieten in den letzten Jahren ein erheblicher Teil des Wohnungsbestandes saniert worden. Von der prophezeiten "Verslumung" ist absolut nichts zu sehen. Jeder, der auch nur einmal durch Prenzlauer Berg geht, kann sehen, dass nach wie vor mit hohem Tempo ein Haus nach dem anderen erneuert wird. Auch nach Einführung mehrjähriger Bindungen hat die Sanierungstätigkeit nicht abgenommen. Trotz der eindeutigen Haltung des Senates und trotz der deutlichen Aufforderungen der Hausbesitzerpresse sind gerade einmal zehn Prozent der Eigentümer, denen im letzten Jahr unter der Auflage einer Fünf-Jahres-Bindung ein bezirklicher Genehmigungsbescheid erteilt wurde, in Widerspruch gegangen. Die absolut überwiegende Anzahl der Hausbesitzer kann also mit der Mietobergrenze, so wie sie jetzt besteht, durchaus leben.

Inzwischen haben sich die Baustadträte von Prenzlauer Berg, Mitte, Pankow, Lichtenberg und Friedrichshain mit einer gemeinsamen Presseerklärung an den Stadtentwicklungssenator gewandt und ihn aufgefordert, die Entscheidung zurückzunehmen. Ob Strieder jetzt zurückrudert, oder Kurs behält, bleibt anzuwarten.

 

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