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Vereinbarung zu geringer Vorauszahlungen auf die Nebenkosten
Ist dem Vermieter beim Vertragsabschluss bekannt, dass die Nebenkostenvorauszahlungen erheblich zu niedrig angesetzt sind, so führt dies zur Vertragsanpassung dergestalt, dass die Vorauszahlungen für die Betriebskosten als Pauschale zu werten sind.
AG München, Urteil vom 24. September 1999 - 452 C 14736/99 -
Mieter und Vermieter hatten eine Nettokaltmiete zuzüglich einer monatlichen Vorauszahlung auf die Betriebskosten vereinbart. Der Vermieter hatte die Vorauszahlungen auf die Nebenkosten zu gering bemessen, so dass die Betriebskostenabrechnung mit einer Nachzahlung des Mieters in Höhe von DM 2.900,00 endete. Dem Vermieter war bei Abschluss des Vertrages bekannt, dass die vereinbarten Vorauszahlungen auf die Nebenkosten die tatsächlichen anfallenden Nebenkosten nicht abdecken würden.
Das Amtsgericht wies die Klage ab und führte in seiner Begründung aus, dem Vermieter sei bekannt gewesen, dass vereinbarte Nebenkostenvorauszahlung bei weitem nicht ausreichen würde, die tatsächlichen Nebenkosten abzudecken. Es gelangte zu der Ansicht, dass der Vermieter in diesem Falle verpflichtet gewesen sei, den Mieter auch ohne ausdrückliche Nachfrage entsprechend aufzuklären. Der Verstoß gegen diese Aufklärungspflicht führe zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters, mit der Folge, dass die vereinbarte Vorauszahlung für die Betriebskosten im Wege der Vertragsanpassung künftig als Pauschale zu werten sei. Mit dieser Pauschale sollen nach Ansicht des Gerichts sämtliche zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses tatsächlich angefallenen Betriebskosten abgegolten sein. Der Vermieter könne daher nur noch künftige Erhöhungen der Betriebskosten auf den Mieter abwälzen.
Das OLG Stuttgart hatte in seinem (für alle Gericht bindenden) Rechtsentscheid festgestellt, ein Mieter dürfe bei einer vereinbarten Vorauszahlung nicht darauf vertrauen, dass die Vorauszahlungen die angefallenen Nebenkosten auch tatsächlich abdecken werden. Das Amtsgericht sah keinen Widerspruch zu dieser Entscheidung, da im vorliegenden Falle der Vermieter bei Vertragsabschluss unstreitig Kenntnis von der Höhe der tatsächlichen Betriebskosten hatte. Dies sei eine Besonderheit, die sich vom Inhalt des oben genannten Rechtsentscheids unterscheide und eine Aufklärungspflicht des Vermieters begründe.
Veröffentlicht in ZMR 2000, 620
Anmerkung: Dieses sachgerechte Urteil ist zu begrüßen, da es der verbreiteten Praxis vieler Vermieter entgegenwirkt, die Mieter mit zu geringen Vorauszahlungen zu ködern. Die Rechtsprechung der Berliner Gerichte hat sich dieser Auffassung bislang noch nicht angeschlossen. Es herrscht vielmehr die Ansicht vor, dass der Mieter durch die zu gering bemessenen Vorauszahlungen nicht benachteiligt wird, da er ja einen Zinsvorteil erlangt. Allenfalls wird bei extremen Unterschieden zwischen den Vorauszahlungen und den tatsächlichen Gerichtskosten die Pflicht des Mieters zur Nachzahlung der ersten (!) Abrechnung verneint und dem Mieter ggf. ein Recht zur vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages eingeräumt. Wir empfehlen daher vorsorglich, sich eine aktuelle Betriebskostenabrechnung zeigen zu lassen.
Siehe auch die nachfolgende Entscheidung des LG Berlin.
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