MieterEcho
Nr. 278 - März/ April 2000

Raubbau am Kommunalen Wohnungsbestand - von Andrej Holm

 

Seit etwa sieben Jahren veräußern die städtischen Wohnungsbaugesellschaften kontinuierlich ihr Eigentum. Die Erklärungen klingen immer wieder logisch und die Reaktionen sind fast immer dieselben.

War es zunächst der Verkaufszwang nach dem Altschuldenhilfegesetz, so waren es später betriebswirtschaftliche Argumente, die Verkäufe notwendig erscheinen ließen. Die Wohnungsbaugesellschaften, vor allem die im Osten, haben einen weitgehend heruntergekommenen Bestand und unterliegen zugleich dem strengen Finanzierungsdiktat der knappen öffentlichen Kassen. Also werden Häuser aus dem Bestand verkauft, um den verbleibenden Rest zu erneuern. So jedenfalls die Legitimationen aus den Bezirken.

Die obligatorischen Proteste der Mieter aus den Häusern wur-den regelmäßig in einer Mischung von Ausweglosigkeit, administrativer Beruhigung und Genossenschaftsenthusiasmus erstickt.

Für den Bezirk Prenzlauer Berg kann aus der Erfahrung der verschiedenen Verkaufswellen ein regelrechtes Muster von Privatisierungsdiskussion gezeichnet werden. Die Abläufe waren immer ähnlich:

Verkauf unter hohem Zeitdruck

Immer gibt es aus der Sicht der Wohnungsbaugesellschaft irgendwelche Fristen, bis zu denen der Verkauf vollzogen werden muss.

Bei der Altschuldenhilfeprivatisierung 1993 mussten bis Ende des Jahres Verkaufsverträge unterschrieben sein, da ab 1994 20% des Verkaufserlöses an den Erblastentilgungsfonds abgeführt werden mussten. Bei den Verkaufsraten 1997 und Ende 1998 galten die auslaufenden Steuerabschreibungsmöglichkeiten als Beschleunigungsargument.

Auch in der aktuellen Verkaufsdebatte wird mit zeitlichen Fristen argumentiert: diesmal muss wieder das Altschuldenhilfegesetz als Begründung herhalten (siehe hierzu in diesem Heft "Eine faire Chance für Genossenschaften?", S.23). Erstaunlich ist nur, dass sich die Abführungsquoten für die Verkaufserlöse erst Ende des Jahres 2000 verändern. Das heißt, aus der Erfahrung der bisherigen Privatisierungen hat sich der Termindruck für die Wohnungsbaugesellschaft als so effektiv erwiesen, dass er jetzt sogar simuliert wird.

Empörung vom Bezirk abgefedert

Der Bezirk als Träger von politischer Verantwortung und Willensbildungsprozessen spielt bei der Akzeptanz der Privatisierungswellen eine hervorragende Rolle. 1994 nach den vollzogenen Verkäufen von Wohneinheiten der WIP an VEBA, BERLINER BANK und REMM war es vor allem der damalige Baustadtrat vom Prenzlauer Berg Matthias Klipp, der in der Öffentlichkeit, aber auch gegenüber den neuen Eigentümern "Nachbesserungen des Kaufvertrages" und "Anlagen zum Mietvertrag" einforderte und damit die Kritik vom Aktionsbündnis WBA (Wir bleiben alle!) in seine Arbeit kooptierte. In der Nachbesserung sollte die Durchführung von Luxusmodernisierungen, die Umwandlung in Eigentumswohnungen und die Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen werden. Tatsächlich durchgesetzt wurde lediglich ein Passus, der die Fristen einer Kaufoption für kaufwillige Mieter GbRs von 3 auf 6 Monate verlängerte. Anlagen zum besonderen Mieterschutz wurden von den Zwischenerwerbern mit dem Verweis darauf abgekanzelt, dass eine "Kommanditgesellschaft ... eben keinen Eigenbedarf in Bezug auf eine Mietwohnung (hat)" (aus einem Brief der REMM an die Mieter in den von ihnen gekauften Häusern).

Auf die Mieterproteste zu den '97 und '98 getätigten Verkäufen reagierte der Bezirk mit großen öffentlichkeitswirksamen Versammlungen. Dort erläuterten zunächst die Vertreter der WIP ihre "Verkaufszwänge", anschließend erklärten die Vertreter des Sanierungsapparates (STERN und Mieterberatung) als auch die Baustadträtin Dorothee Dubrau (Prenzlauer Berg) den anwesenden Mietern die Vorzüge von Sanierungsgebieten und versuchten den Mietern die Angst vor einer privatfinanzierten Modernisierung zu nehmen. Und wieder wurden verschiedentliche Garantien auf Vertragsergänzungen, den besonderen Mieterschutz betreffend, verbal versprochen, die niemals eingehalten wurden.

Insbesondere die von den neuen Eigentümern vollzogene Aufteilung der verkauften Häuser in Eigentumswohnungen ließ sich erst postum nachweisen. Der Blick auf die jeweilige Protestdynamik zeigt in allen Fällen, dass das monatelange Scheinengagement der bezirklichen Verantwortungsträger zu

einer Implusion kollektiver Beteiligungsversuche geführt hat.

Perspektive -Alternative

Als Kampf um eine andere, eine bessere Privatisierung lässt sich die anschließende Phase beschreiben. In allen bisherigen Verkaufswellen wurden insbesondere die Möglichkeiten von einer "fairen" Privatisierung an die Mieter diskutiert. Kriterium des Protestes war dann nicht länger die Frage warum wird verkauft, sondern wie? Es stand also im Vordergrund, ob die Wohnungsbaugesellschaft den Mietern genügend Zeit und Informationen gegeben hat, um als GbR oder als Genossenschaft das Haus selber zu kaufen und ob der Bezirk die Versuche einer "mieternahen Privatisierung" ausreichend unterstützte? Die Entwicklung zeigt jedoch, dass im Mittelpunkt weniger die Mieter der ehemals kommunalen Häuser als vielmehr die potentiellen Eigentümer stehen.

Dieser Perspektivwechsel wird durch die öffentlichen Diskussionen gestärkt: so erscheinen hinsichtlich der Verkäufe 1994 "Immer neue Privatisierungshürden" - Überschrift in der Berliner Zeitung vom 18.6.94 - im Vergleich zum mangelnden Mieterschutz als der größere Skandal. In einer aktuellen Argumentation gelingt es der Berliner Zeitung sogar, die im Bezirk gültigen Mietobergrenzen als Partikularinteressen gegen das "schwache Pflänzchen bürgerlichen Engagements" und "zum Schaden der Allgemeinheit" darzustellen. Denn - so die Begründung - die Mietobergrenzen könnten nur von privaten Immobilienfirmen mit höheren Eigenkapitalanteilen und Abschreibungsmöglichkeiten und eben nicht von Genossenschaften eingehalten werden. So erschweren die "gut gemeinten Regelungen" gegen eine Verdrängung der angestammten Mieterschaft die Gründung von Genossenschaften und damit "jenen Typus von ‚sozialem Eigentümer', der (ein) ruhender Pfeiler im raschen Wandel des Quartier" sein könnte. "Der Schutz vor Vertreibung" - so die kumulative Gedankenspirale des Artikels - "könnte ... zu einer der Ursachen der Vertreibung werden..." (Hartmut Häußermann in der Berliner Zeitung vom 30. 01. 2000).

Hinter diesen Wahrnehmungsverschiebungen steht ein neues Denken über die Bedeutung der Stadt, dass sich in den letzten Jahren vor allem mit der Person von Stadtentwicklungssenator Peter Strieder eine hegemoniale Stellung erobert hat. Kern dieser Vorstellungen bildet die Hoffnung auf den Eigentümer, der in seiner besitzenden Verantwortlichkeit zum Garant für Urbanität, soziale Stadtentwicklung und bürgerliches Engagement im Quartier zugleich werden soll.

Diese Blauäugigkeit wundert, liest sich doch die bisherige Privatisierungspraxis nicht gerade wie eine Erfolgsstory:

Der plötzliche Verkauf der Häuser löste bei vielen Mietern eine große Verunsicherung aus, die oftmals zum panikartigen Auszug führte. Das hatte mehrere Ursachen, zum einen werden "Privateigentümer" vielfach als Risikofaktor wahrgenommen, der bisherige kommunalverwaltete Wohnungsmarkt verspricht vor allem auch subjektiv mehr Sicherheit. Es galt den Mietern als wahres Glückslos, wenn die Wohnungen, vor allem in Altbauvierteln in denen über 80% aller Grundstücke mit Rückübertragungsansprüchen belastet waren, ihr Haus eigentumsrechtlich im Bestand der Wohnungsbaugesellschaften blieb. Denn bereits der spekulationsartige Verkaufsboom - die Mieterwartungen der neuen Eigentümer - trieb die Mieten in die Höhe.

Die später folgenden Verkaufsbestrebungen der Wohnungsbaugesellschaften - die Zwangsprivatisierung - lösten dann quasi einen zweiten "Privatisierungsschock" bei den Mietern aus. So zogen in zwei 1997 verkauften Häusern in der Dunckerstraße 26 und der Schliemanstraße 14 (beide Prenzlauer Berg) innerhalb von 4 Monaten mehr als die Hälfte der Mieter aus.

Die bisher privatisierten Häuser unterliegen z.T. einem verstärkten Verwertungs- und somit Verdrängungsdruck. Gemäß den betriebswirtschaftlichen Überlegungen der Wohnungsbaugesellschaften sollten aus den Verkäufen von 38 Häusern die Erneuerung des Restbestandes von 31 Häusern getragen werden. Das hieß: Kriterien für den Verkauf waren der Bauzustand und die erwarteten Sanierungskosten sowie die Lagegunst auf dem Immobilienmarkt. Das heißt, die zur Privatisierung ausgewählten Häuser hatten sowohl einen riesigen Sanierungsbedarf, als auch eine verwertungsgünstige Lage.

Die Lücke zwischen den aktuellen Mietpreisen in den z.T. sehr schlecht ausgestatteten Wohnungen und den von den potentiellen Investoren erwarteten Einnahmen ließen einen enormen Verdrängungsdruck für die verbliebenen Mieter erwarten. Und folglich zogen bereits im Zuge der Modernisierungsarbeiten und spätestens wegen zu hoher Mieten nach der Modernisierung weitere Mieter aus. In einigen Häusern wechselte nach Privatisierung und Modernisierung fast die gesamte Bewohnerschaft.

Die Privatisierung führte also sowohl unmittelbar durch die Verunsicherung der BewohnerInnen gegenüber dem Vorgang selbst, so wie auch indirekt, da Privatisierung in fast jedem Fall Modernisierungen zur Folge hat, zu negativen sozialen Folgen in den Häusern. Eine Diskussion zum neoliberalen Privatisierungskurs der Stadtregierung sollte deshalb weniger die Perspektiven der "neuen Eigentümer" sondern v.a. die der "alten Mieter" ins Zentrum stellen. Es sollte dabei dann auch nicht nur um mögliche Vereinbarungen eines zusätzlichen Mieterschutzes gehen (die sind ja auch ohne Privatisierung richtig), sondern nach wie vor um die Frage: warum überhaupt privatisiert werden muss?

 

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