MieterEcho
Nr. 274 - Juni/Juli 1999

Immobilienverwertungsbeilage: Cui bono?

 

Die aktuelle Immobilienverwertungsstrategie verwirklicht sich - wie schon oft dargestellt - durch den günstigen Kauf eines Altbauhauses, einer Wohnanlage des Platten- oder Sozialen Wohnungsbaus, der möglichst problemlosen Modernisierung und dem abschließenden stückweisen Verkauf der Mietwohnungen als Eigentumswohnungen. Vom Standpunkt des Verwerters stören die Mieter zwar häufig den reibungslosen Ablauf, doch mitunter können sie als Träger der Mietgarantie, die sie dem zukünftigen Wohnungseigentümer geben, nützlich sein.

Allerdings muß zuvor das Vorkaufsrecht eingeräumt werden und der Kopie des Kaufvertrages ist allerlei Wissenswertes zu entnehmen. Neben dem Kaufpreis, der Mietgarantie etc. sind ganz besonders die soziale Herkunft der Eigentümer, die bis dahin, jedenfalls in der Regel, nicht persönlich erschienen sind, interessant.

Den aufmerksamen Mietern vor allem, wenn sie die Informationen z.B. durch die AG UMWANDLUNG bündeln, entgeht nicht, daß es genauso wie bei den vor ca. 15 Jahren auftauchenden, geschlossenen Immobilienfonds die Selbständigen sind, denen diese Form der Anlage durch die Steuerersparnis eine attraktive Rendite bietet.

Selbständige sind hier nicht "Scheinselbständige", sondern die einkommensstarken Beserverdienenden, denen ein fürsorglicher Staat die Last allzugroßer Steuerprogeression auch ohne Steuerreform schon längst abgenommen hat.

Besonders häufig finden sich unter den Käufern Angehörige des medizinischen Berufsstandes, wobei die Zahnärzte überrepräsentiert sind. Das ist kein Wunder, denn sie stehen an der Spitze der Einkommenshierarchie. Dem Wochenbericht 6/99 des DIW ist zu entnehmen, daß 1997 die ca. 50.000 niedergelassenen Zahnärzte durchschnittliche Bruttoeinkünfte von DM 198.000,— erzielten. Bruttoeinkünfte sind der Überschuß der Einnahmen über die Betriebsausgaben vor Steuer.
Ein Vergleich mit anderen freiberuflich Tätigen würde sich lohnen, kann aber leider nicht für 1997, sondern nur für 1992 vorgenommen werden. Die Grundlage für einen solchen Vergleich, die Einkommenssteuerstatistik des Statistischen Bundesamtes, ist nur bis zu diesem jahre fortgeschrieben.
1992 als die Zahnärzte durchschnittlich DM 209.000,- brutto verdient haben, blieben ihre heilkundlichen Kollegen dahinter folgendermaßen zurück:

Hals-, Nasen- und Ohrenärzte192 500 DM
Radiologen187 800 DM
Orthopäden 175 800 DM
Augenärzte 169 500 DM
Internisten 167 500 DM
Urologen 165 200 DM
Gynäkologen 162 500 DM
Neurologen 159 600 DM
Kinderärzte 154 700 DM
Hautärzte 148 100 DM
Allgemeinmediziner 135 300 DM
Chirurgen 123 600 DM

Andere Freiberufler konnten mit Ausnahme der Wirtschafts- und Buchprüfer ihre Tätigkeit dagegen weitaus weniger lohnend gestalten:

Tierärzte 78 227 DM
Heilpraktiker 56 982 DM
Rechtsanwälte und Notare 149 554 DM
Steuerberater und -bevollmächtigte 146 045 DM
Wirtschafts- und Buchprüfer 226 916 DM
Architekten 121 107 DM
Ingenieure und Techniker 125 432 DM
Künstlerische Berufe 55 493 DM
Sonstige freie Berufe 85 829 DM

Jeder, dessen Mietwohnung verkauft wird, kann sich also jetzt leicht die Wahrscheinlichkeit für die soziale und finanzielle Verortung des neuen Eigentümers ausrechnen.

Doch nicht nur das, er kann auch sein Mietereinkommen zu dem des Erwerbers in Relation setzen. Und wenn er das tut, weiß er, zu wessen Gunsten sowohl die Steuerpolitik, als auch die Eigentümerstrategie der Herren Klemann und Strieder ausgerichtet sind.

Und nur das sollte gezeigt werden.
AG UMWANDLUNG

1 Immer noch empfehlenswert: Antes & Co.

 

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