Mietpreisüberhöhung und Luxuswohnungen

Bei sogenannten Luxuswohnungen kann nicht ohne weiteres von einem Unterangebot ausgegangen werden. Macht der Mieter Ansprüche wegen der überhöhten Miete geltend, so muß er nicht nur Angaben zur Miethöhe, sondern auch zur Ausnutzung eines geringen Angebotes an vergleichbarem Wohnraum machen.

LG Berlin, Urteil vom 2. Dezember 1997 - 65 S 298/97 -

Der Mieter hatte im Jahre 1994 eine 150 m2 Wohnung zu einen Mietzins von DM 5.000,00 nettokalt gemietet. Mit seiner Klage macht er Ansprüche auf Rückzahlung wegen des erheblich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Mietzinses geltend. Das LG Berlin hat die Klage abgewiesen. Nach Ansicht des Gerichts hatte der Mieter die Voraussetzungen des 5 Wirtschaftsstrafgesetz nicht ausreichend dargelegt. Hierzu gehöre nicht nur die Darlegung eines wesentlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Mietzinses, sondern auch das objektive Ausnutzen eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum auf dem entsprechenden Teilmarkt durch den Vermieter. An der Darlegungs- und Beweislast des Mieters ändert auch die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Verordnung nichts, nach der das Land Berlin zu einem Gebiet bestimmt wird, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Die streitgegenständliche Wohnung gehört nach Auffassung des Gerichts zu einem Teilmarkt, für den die genannte Verordnung keine Aussagekraft hat. Dem Einwand des Mieters, daß die besondere Höhe der Miete sich nicht durch die Annahme einer Luxuswohnung von selbst rechtfertigen könne, stand nach Ansicht der Kammer entgegen, daß der Fall bereits insoweit atypisch sei, als die vereinbarte Miete über dem Durchschnittseinkommen der Bevölkerung liegt. Darüber hinaus liegt die Wohnung in einem architektonisch bedeutsamen Landhaus mit repräsentativem Eingangsbereich und verfügt über eine besondere Ausstattung. Von einem Unterangebot an sogenannten Luxuswohnungen mit überdurchschnittlicher Ausstattung könne daher ohne besonderen Vortrag des Mieters nicht ausgegangen werden. Das Argument des Mieters, in drei aufeinanderfolgenden Sonntagsausgaben der Berliner Morgenpost seien lediglich drei vergleichbare Wohnungen enthalten gewesen, genügte dem Gericht nicht. Es ging vielmehr davon aus, daß der relevante Teilmarkt nicht auf den Grunewald beschränkt werden könne, sondern auf vergleichbare Villengegenden ausgedehnt werden müsse.

Abgedruckt in GE 1998 S. 299

Anmerkung:
Unabhängig von der Frage der "Luxuswohnungen" verlangen die Gerichte bei nach 1995 geschlossenen Mietverträgen immer häufiger den Nachweis des Mieters, daß der überhöhte Mietzins unter Ausnutzung eines Unterangebots an vergleichbarem Wohnraum vereinbart wurde. Aus diesem Grunde möchten wir noch einmal ausdrücklich davor warnen, bedenkenlos Mietverträge mit überhöhtem Mietzins zu unterschreiben, in der Hoffnung, die Höhe des geschuldeten Mietzinses im Nachhinein korrigieren zu können.

 
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