MieterEcho
Nr. 268 - April/Mai 1998

Brutto oder Netto

Ausgehend von 546 BGB sind die auf der Wohnung (Mietsache) liegenden Lasten vom Vermieter zu tragen. Und das gilt eben auch für die Betriebskosten. Diese werden zwar regelmäßig auf die MieterIn abgewälzt, doch bedarf es hierzu einer gesonderten Erklärung. Die Art dieser Erklärung bzw. das Wie dieser Vereinbarung soll hier skizziert werden. Hierzu ist es erst einmal notwendig die unterschiedlichen Begriffe einzuführen: die Brutto-(kalt)-miete, Netto-(kalt)-miete und die Neben- oder auch Betriebskosten.

Nebenkosten sind die allen MieterInnen bekannten Kosten für Abwasserentsorgung bis Ungezieferbeseitigung (s. Anlage 3 zu 27, Zweite Berechnungsverordnung), die für eine komplette Berechnungseinheit - in der Regel ein Hausaufgang - vom Vermieter den MieterInnen in Rechnung gestellt werden. Für eine Anzahl von Wohnungen und gerade in Ostberlin machen die Nebenkosten schon 2/3 des Mietzinses aus und werden nicht zuletzt deswegen häufig als "zweite Miete" bezeichnet.

Ist ein Mietvertrag abgeschlossen, in dem eine Netto(kalt)miete vereinbart ist, werden die Betriebskosten von den MieterInnen im Voraus verlangt. Sie erhalten im Idealfall eine regelmäßige Abrechnung der auf ihren Wohnanteil anfallenden Betriebskosten. Diese Abrechnung, oft mit einer Nachzahlung verbunden und auf zu erwartende Steigerungen einzelner Kostenpunkte begründet, wird dann eine Mieterhöhung nach 4 Miethöhegesetz (MHG) zur Folge haben. In dieser Mieterhöhung wird die Höhe der Vorauszahlungen der MieterIn an den Vermieter festgelegt. Erhöhungen der Betriebskosten schränken die Möglichkeit einer "normalen" Mieterhöhung nach 2 MHG nicht ein. Die Betriebskosten können also voll, im Voraus und in Erwartung einer Kostenerhöhung den MieterInnen aufgebürdet werden. Zur Folge hat das nun wieder, daß kein Vermieter ernsthaft darum bemüht sein muß, die Betriebskosten niedrig zu halten. Diese entscheidenden Nachteile werden bei einer vereinbarten Brutto-(kalt)-miete zumindest gemindert.

In der Bruttomiete oder Bruttokaltmiete sind die Nebenkosten fester Bestandteil des Mietzinses. Auch hier müssen sie vom Vermieter detailliert offengelegt werden. Eine Vorauszahlung zu verlangen ist allerdings ausgeschlossen. Eine Erhöhung der Betriebskosten ist zwar möglich, aber erst ab dem Moment, zu dem die Kosten tatsächlich gestiegen sind. Der Vermieter kann eben auch keine Nachzahlung nach dem Ende einer Abrechnungsperiode von der MieterIn verlangen.

Dadurch entsteht dem Vermieter folgender in einem Beispiel zu verdeutlichender Nachteil: hat der Vermieter eine Mieterhöhung nach 2 MHG um 5% zum 1. April durchgesetzt, d.h. die MieterIn hat ein Mieterhöhungsverlangen im Januar zugestellt bekommen, haben sich die Betriebskosten automatisch ebenfalls um 5% erhöht. Es hat also ebenfalls eine Mieterhöhung "wie" nach 4 MHG stattgefunden. Das wiederum bedeutet, daß der Vermieter, auch wenn die Betriebskosten im Februar gestiegen sind, eine Betriebskostenerhöhung erst nach dem 1. April durchführen kann. Versäumt er es, die Erhöhung eines Betriebskostenbestandteiles sofort in einem Mieterhöhungsverlangen nach 4 MHG abzuwälzen, ist es ihm nicht möglich, diese Kosten rückwirkend einzutreiben. Oftmals sind Vermieter nicht in der Lage, diese doch recht komplizierte und differenzierte Form der Mieterhöhung umzusetzen. D.h. die Gewinne des Vermieters verringern sich in dem Maße, in dem der Betriebskostenanteil steigt.

Nun wird durch die Umstellung des Mietspiegels nicht jeder "Bruttomietvertrag" ungültig. Die Akzeptanz solcher Verträge wird jedoch weiter sinken, obwohl immer noch knapp die Hälfte aller Mietverträge in Westberlin Bruttomieten berechnen.

Neue Vertragsabschlüsse sind in klarer Weise nur unter der Maßgabe getrennter Betriebskostenabrechnung möglich. Gerade die aktuelle Entwicklung zeigt aber ein Bestreben der Vermieterorganisationen, sich gänzlich von der Last der Betriebskosten zu befreien. Ihnen ist aus - nur zu - durchsichtigen Gründen daran gelegen, daß der MieterIn in Zukunft direkt mit den Dienstleistern abrechnet. Sind doch die Vermieter bis dato in der mißlichen Lage bei ständig steigenden Betriebskosten diese in Form einer Mieterhöhung auf die MieterInnen abzuwälzen.

wj

 
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